Strona główna Newsletter SCF 2023 Spring

[WYWIAD] Sierra Balmain: Dbamy o pomyślny rozwój i bezpieczną przyszłość obiektów, którymi zarządzamy

Podczas SCF będziemy prezentować całe portfolio naszych aktualnych projektów, jesteśmy gotowi i chętni rozmawiać o każdym z nich. Te dwa dni, intensywnie spędzone na konstruktywnych rozmowach, wiele wnoszą do dalszego rozwoju naszych projektów i cementują relacje biznesowe. Z naszych doświadczeń z poprzednich lat wynika, że spotkania, jakie odbywamy podczas Shopping Center Forum skracają czas potrzebny do negocjacji warunków oraz zawarcia umowy z najemcami i partnerami średnio o trzy miesiące – mówią dla Retailnet Paul Cawood, General Director, Aleksandra Mazzini, COO i Agata Stańkowska, Head of Leasing, Sierra Balmain

Jak zmienia/zmienił się sposób zarządzania w obiektach Sierra Balmain na przestrzeni dwóch lat i wyzwań, którymi są pandemia i wojna w Ukrainie?

PC: Na zrównoważony rozwój obiektów komercyjnych składa się oprócz odpowiedzialnego zarządzania ryzykiem, odpowiedzialność biznesowa. Jako zarządcy obiektów handlowych mamy w warunkach rynkowych turbulencji obowiązek podejmowania takich strategicznych decyzji i działań, które zabezpieczą komercyjną przyszłości tych centrów, z korzyścią dla wszystkich stron – inwestorów, banków, najemców oraz klientów. Dlatego też podczas pandemii ściśle współpracowaliśmy z najemcami, podpisując tzw. TSA (Tenant Support Agreements) i udzielając tym, którzy potrzebowali wsparcia czasowych upustów w zamian za przedłużenie umowy najmu. Posiadając wgląd w wyniki sprzedażowe większości naszych najemców byliśmy w stanie ustalać warunki w oparciu o dane, w sposób transparentny i zrozumiały dla wszystkich.

Zmiana warunków funkcjonowania, w jakich znalazł się nieoczekiwanie rynek nie oznacza, że nastąpił znaczący zwrot w naszym sposobie zarządzania. Na co dzień zajmujemy się wyznaczaniem kierunków rozwoju i dbaniem o pomyślny rozwój i bezpieczną przyszłość obiektów, którymi zarządzamy, to część naszego biznesowego DNA. Ostatnie dwa lata różniły się jedynie intensywnością działań i inną ich perspektywą.

AM: Wydarzenia takie jak pandemia i konsekwencje wojny w Ukrainie przyśpieszyły w naszej organizacji jedynie przemiany rozpoczęte już wcześniej. Pandemia ukierunkowała nas na dalsze dążenie do utrzymania zrównoważonego dochodu i dostosowywania profilu oferty do zmian w sposobie zachowania klientów centrów handlowych. Dla obiektów komercyjnych konsekwencją wojny w Ukrainie, oprócz oczywiście pojawienia się nowej grupy klientów, stało się zagrożenie niedoborem energii i dalszy wzrost jej cen. Nasza firma od dawna wdraża aktywności z obszaru zrównoważonego rozwoju, zielonego ładu i szerszej polityki ESG, kontynuujemy więc po prostu prace nad obszarami, którymi zajmowaliśmy się do tej pory.

PC: Zmiany w miksie najemców, w szczególności zwiększenie udziału gastronomii, rozrywki, oferty kulturalnej i urozmaicony customer experience to kierunki, które sobie wytyczyliśmy już co najmniej kilka lat wcześniej. Tak więc od strony kształtowania polityki leasingowej i zwiększania atrakcyjności obiektu jako miejsca spędzania czasu i spotkań również prowadzimy wdrożenia, co do których decyzje zapadły jakiś czas temu. Ważną zmianą w strukturze organizacyjnej było natomiast utworzenie nowego stanowiska Chief Operations Officer z początkiem 2021 roku.

Jak zmieniają się potrzeby najemców i jak na nie reagujecie? Jak wygląda współpraca Balmain z najemcami? Relacje na linii zarządca-wynajmujący?

AS: W dzisiejszych realiach na zwiększone zapotrzebowanie ze strony klientów odpowiadają planami ekspansji głównie operatorzy oferujący produkty w dobrych cenach, dyskontowi, z branży wyposażenia wnętrz, elektroniki. Wiele marek z segmentu modowego nadal z rezerwą odnosi się do decyzji o rozwijaniu sieci sprzedaży, czekając na ustabilizowanie sytuacji makroekonomicznej. Jest też jednak na rynku grupa najemców, którzy wykorzystują ten moment do relokacji na większe powierzchnie i odświeżenia konceptu retailowego. Dobrym przykładem jest marka Sinsay, z którą blisko współpracujemy w kilku lokalizacjach. Kolejny przykład – kilka tygodni temu w Galerii nad Jeziorem bardzo atrakcyjny salon w nowej odsłonie na zwiększonej
dwukrotnie powierzchni otworzyła ponownie marka biżuteryjna YES.

AM: Rozmawiając z kolegami z Grupy Sonae Sierra w Portugalii, Hiszpanii, we Włoszech i Niemczech dostrzegamy, że problemy, z jakimi zmagają się obecnie najemcy są podobne niezależnie od rynku, a jako zarządcy centrów możemy wspierać ich najbardziej efektywnie będąc z nimi w bliskim kontakcie, także podczas różnych wydarzeń branżowych w ciągu roku, ale przede wszystkim lokalnie, przyjmując ich punkt widzenia, aby wspólnie móc działać jak najskuteczniej. Istotne jest, aby postrzegać sytuację z kilku perspektyw jednocześnie – lokalnej, branżowej i globalnej – aby wytworzyć jej pełny obraz.

PC: Znacząca część naszego portfela to centra typu convenience. To oznacza mniejszy udział mainstreamowych marek modowych ze średniej półki cenowej w zdywersyfikowanym miksie najemców na rzecz kilku mini-anchorów, oferujących wybór produktów w korzystnej cenie, operatorów dyskontowych i elektromarketów. Na te grupę centrów pandemia miała mniejszy wpływ i szybciej powróciły do poziomu wyników sprzed pandemii.

Grupa Balmain w ostatnim czasie pozyskała w zarządzanie kilka obiektów handlowych. Jakie zmiany czekają te obiekty, Pasaż Łódzki, Galerię Nad Jeziorem i Galerię Osowa?

PC: W styczniu 2022 roku przejęliśmy odpowiedzialność za komercjalizację tych trzech centrów, w kwietniu podpisaliśmy także umowę na zarządzanie. Zmiany, jakie już zaistniały w ciągu kilku pierwszych miesięcy naszej pracy i jakie będziemy wprowadzać w niedalekiej przyszłości dotyczą głównie dalszej dywersyfikacji i jakości tenant miksu. W Galerii nad Jeziorem rozpoczęliśmy od optymalizacji powierzchni operatora spożywczego, którym w Koninie jest Carrefour. Pozwoli nam to wprowadzić dwie dobrze znane marki, które zdecydowanie uatrakcyjnią istniejącą ofertę centrum. W Pasażu Łódzkim już został otwarty sklep Half Price. W Galerii Osowa finalizujemy umowy z trzema nowymi najemcami, z pozostałymi prowadzimy zaawansowane rozmowy w sumie na powierzchnię 2 500 mkw. GLA.

Od strony zarządczej i administracyjnej intensywnie pracujemy nad zredukowaniem wpływu wzrostu kosztów funkcjonowania obiektu, to staje się kluczowym punktem w strategii każdego obiektu komercyjnego.

Jak wygląda największa zmiana wprowadzona w obiektach Balmain na przestrzeni ostatnich 2 lat?

AS: Dotychczas najbardziej złożoną, ale też najlepiej widoczną przemianę przeszła Europa Centralna w Gliwicach. Galeria połączona z parkiem handlowym, zlokalizowana na sporej działce na skrzyżowaniu autostrad i dróg krajowych została w krótkim czasie spektakularnie zrepozycjonowana z typowego centrum rodzinnego na wyróżniającą się w skali całego regionu destynację rozrywkową i jedno z ulubionych miejsc spędzania czasu na Śląsku. Została nawet wskazana jako jedna z TOP 10 atrakcji na Śląsku przez renomowany przewodnik Trip Advisor.

PC: Rozmiar, jakość ekspozycji i bogactwo atrakcji strefy rozrywkowej robią wrażenie na wszystkich odwiedzających. Dla nas jako zarządców powodem do dumy jest fakt, iż nie
tylko pozyskaliśmy tak różnorodne i unikatowe koncepty rozrywkowe, ale większość z nich pracuje z nami na długoterminowych umowach najmu, jak Funzeum, Kolejkowo, House of Air. Bazując na przeobrażeniu segmentu rozrywki i wypoczynku byliśmy w stanie wykorzystać efekt synergii i wprowadzać także znaczące ulepszenia w ofercie handlowej, i to w okresie pandemicznego spowolnienia. Pozyskaliśmy wówczas w Europie Centralnej m.in. markę Media Expert oraz powiększyliśmy sklep Sinsay. W kwietniu 2020 roku uruchomiony został stacjonarny punkt IKEA click & collect. Siłą tego centrum jest silne wsparcie marketingowe oraz znakomita współpraca z najemcami. Wspólnym dla nich obu przykładem niech będzie udane wdrożenie płatności voucherami turystycznymi w strefie gastronomicznej i rozrywkowej, jedyna taka realizacja w centrum handlowym w Polsce.

Jakie stoją największe wyzwania przed Sierra Balmain?

AM: Wzrost kosztów energii i inflacja odciskają piętno na wszystkich i stanowią znak zapytania przy planowaniu finansowym projektów i inwestycji. Drugim wyzwaniem jest znalezienie i zatrudnienie odpowiednio przygotowanych pracowników w odpowiednim czasie. Jako firma szybko rozwijamy, dlatego stajemy przed wyzwaniem poszukiwania doświadczonych pracowników. Świadczymy usługi na najwyższym poziomie, zależy nam więc na pozyskiwaniu utalentowanych osób. Trzecim obszarem, któremu musimy poświęcać coraz więcej uwagi i starań, jest jak
najbardziej odpowiednie dopasowanie najemcy i schematu sklepu do specyfiki lokalnego catchmentu każdego centrum handlowego, aby maksymalnie wykorzystywać potencjał danego miejsca i zaskakiwać klientów nowymi rozwiązaniami. Przed podobnymi wyzwaniami stoi obecnie cała branża.

Proszę zdradzić, jakie są plany rozwoju Grupy w perspektywie kolejnego roku – dwóch lat?

AM: Sierra Balmain zajmuje już od lat stabilną, silną pozycję na rynku retail w obszarze usług doradczych i zarządczych. Aktualnie poszerzamy ich zakres o obsługę obiektów logistycznych i projektów mixed-use. Koncentrujemy się też na rozbudowie portfela usług o biznesowe doradztwo w segmencie handlowym. Ten kierunek rozwoju na rynku polskim jest kompatybilny ze strategią Grupy Sonae Sierra i zgodny z ogólnoświatowym trendem poszerzania zakresu usług przez firmy doradcze. Dysponujemy odpowiednimi narzędziami analitycznymi i sprawozdawczymi, a przede
wszystkim wiedzą, umiejętnościami i możliwościami, aby tworzyć przestrzenie, zewnętrzne i wewnętrzne, które są zgodne z trendami, dopasowane do lokalnych potrzeb i stylu życia, atrakcyjne, wygodne i bezpiecznie dla użytkowników. Dotyczy to nie tylko centrów handlowych, ale również powierzchni biurowych, mieszkaniowych mixed-use oraz rozwijającego się dynamicznie sektora TSL. Powierzone nam właśnie najświeższe projekty zdają się potwierdzać, że rynek już docenił kompetencje Sierra Balmain także na tych polach.

Z których wdrożeń przeprowadzonych w Polsce przez zespół Sierra Balmain jesteście szczególnie dumni?

AS: Wskazałabym dwa projekty, które rozpoczynaliśmy jako wyzwania, a na obecnym etapie możemy śmiało nazywać je sukcesem i traktować jako naszą wizytówkę biznesową. W każdym przypadku zostaliśmy postawieni przed zupełnie różnymi zadaniami, lecz łączy je trzeźwe spojrzenie na zastaną sytuację, ekspercka diagnoza, kreatywność w wypracowaniu zadowalających rozwiązań i proaktywne, konsekwentne podejście do realizacji całego naszego zespołu. Pierwszym jest wspomniany już nasz flagowy obiekt, Europa Centralna w Gliwicach. Uzupełniające się znakomicie strefa rozrywki i oferta gastronomiczna napędzają się wzajemnie. Wciąż wzbogacana oferta kulturalno-edukacyjno-rozrywkowa stanowi magnez i prawdziwa wartość dodaną dla robiących w tym centrum zakupy rodzin z dziećmi. Drugi projekt to centrum handlowe z retail parkiem w budowie, Emka w Koszalinie. Powierzono nam opracowanie strategii dla tego obiektu oraz jego rekomercjalizację. Zaproponowana przez nas i wdrożona przez właściciela obiektu modernizacja i przebudowa objęła całkowitą zmianę pierwszego piętra w tym utworzenie food courtu oraz wprowadzenie łatwego i przyjaznego dla klientów układu pasaży. Wprowadziliśmy wielu cenionych przez klientów najemców m.in. H&M, Martes Sport, Deichmann, CCC, Pepco, Dealz, ówcześnie pierwszy w Koszalinie salon Sinsay, Smyk, 4F, Domino’s Pizza, Berlin Doner Kebap, Bistro Express, Kuchnia Chińska. Naturalną konsekwencją sukcesu przebudowy Centrum było rozpoczęcie prac nad parkiem handlowym. Do tej pory w obiekcie o łącznej powierzchni około 10 000 m2 GLA podpisaliśmy umowy najmu m.in. z kinem Helios, operatorem fitnessu Just Gym, Sinsayem na powiększony salon, Jyskiem oraz Zoo Karina. Obecnie prowadzimy zaawansowane negocjacje umowy najmu ostatniej dostępnej powierzchni.

Jakie projekty zaprezentuje w tym roku Sierra Balmain na Shopping Center Forum? Jakie są Państwa oczekiwania wobec tegorocznej edycji?

PC: Będziemy prezentować całe portfolio naszych aktualnych projektów, jesteśmy gotowi i chętni rozmawiać o każdym z nich. Muszę przyznać, że od początku istnienia tego wydarzenia pozostaję pod wrażeniem jego profesjonalnej organizacji, a także świetnego przygotowania merytorycznego wszystkich uczestników. Te dwa dni, intensywnie spędzone na konstruktywnych rozmowach, wiele wnoszą do dalszego rozwoju naszych projektów i cementują relacje biznesowe. Z naszych doświadczeń z poprzednich lat wynika, że spotkania, jakie odbywamy podczas Shopping Center Forum skracają czas potrzebny do negocjacji warunków oraz zawarcia umowy z najemcami i partnerami średnio o trzy miesiące.