Trei: New retail – w którym kierunku na zakupy? 

Rynek galerii handlowych w Polsce dojrzał i nastąpiło jego znaczne spowolnienie. Dzisiaj parki handlowe zyskują na znaczeniu. Ten format cieszy się rosnącym zainteresowaniem najemców, którzy widzą w parkach szansę rozwoju dla swoich marek na mniejszych niż dotychczas rynkach. Eksperci szacują, że do końca tego roku wybudowanych zostanie jeszcze 342 000 mkw., w tym 53% w ramach parków i centrów convenience. Parki i centra handlowe to obecnie formaty komplementarne, chociaż ich oferta zaczyna się przenikać. 

Podczas jesiennej edycji targów Shopping Center Forum odbył się panel dyskusyjny „New retail – w którym kierunku na zakupy? Rynek parków handlowych w Polsce – perspektywy rozwoju”, którego gospodarzem była firma Trei Real Estate Poland. W trakcie dyskusji przedstawiciele Trei, JLL, Karuzela Holding, Deichmann i EPP rozmawiali o parkach handlowych i wskazali drogę rozwoju tego formatu w najbliższym czasie.

Rynek handlowy w Polsce dynamicznie się rozwija, a mniejsze obiekty dominują pod względem poziomu przyrostu podaży. Jak wskazuje raport „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, opracowany przez firmy Trei Real Estate Poland i JLL, galerie pozostają najbardziej popularnym formatem w kraju i stanowią 61% całkowitej podaży handlowej, która wynosi 16,2 mln mkw. GLA. Widać jednak dojrzałość tego sektora
i znaczne spowolnienie nowych inwestycji. W pierwszej połowie 2022 roku oddano 183 200 mkw. powierzchni handlowej, z czego 66% stanowiły parki handlowe i centra convenience, a jedynie 6% należało do centrów handlowych. Eksperci szacują, że do końca tego roku wybudowanych zostanie jeszcze 342 000 mkw., w tym 53% w ramach parków i centrów convenience. 

Parki handlowe coraz popularniejsze wśród najemców 

Parki handlowe cieszą się coraz większą popularnością wśród najemców ze względu na niższe czynsze i koszty eksploatacyjne, a także możliwość dotarcia do klientów z mniejszych miast. Perspektywę rozwoju w takich obiektach widzi wiele marek dostępnych wcześniej tylko w centrach handlowych w dużych miastach, czego najlepszym przykładem jest Deichmann.

„Parki handlowe są dla nas atrakcyjne ze względu na niższe koszty czynszu i utrzymania. Obiekty te oferują dobrze dobrany tenant-mix, który przyciąga klientów, a nam gwarantują dochód na odpowiednim poziomie. Co więcej docieramy z ofertą do osób z mniejszych miast, dla których była ona wcześniej niedostępna. W tym roku otworzyliśmy 20 sklepów, z czego ponad 80% znajduje się w parkach handlowych”, potwierdza Marcin Richert, Senior Expansion Manager, Deichmann.

Miejscowości z kilkunastoma tysiącami mieszkańców są poza zasięgiem centrów handlowych, podczas gdy parki schodzą do coraz mniejszych miast i często są jedynymi sklepami stacjonarnymi z ofertą kilku najemców, zwiększając tym samym atrakcyjność zakupową danej miejscowości. Obecnie w obu formatach możemy dostrzec zmiany w strukturze najemców, które są odpowiedzią na ewoluujące potrzeby konsumentów.

„Dyskonty, których naturalnym środowiskiem rozwoju są parki, coraz lepiej radzą sobie w centrach handlowych i pomimo wyższych kosztów są w stanie wygenerować satysfakcjonujące obroty. Od 2-3 lat widać trend wchodzenia dyskonterów do centrów handlowych. Z kolei w parkach trend jest odwrotny – coraz więcej marek, które nigdy nie szukały miejsca w parkach handlowych, interesuje się naszymi obiektami. Za chwilę
w parkach handlowych pojawią się Douglas czy Apart, czyli marki z górnej półki”, mówi Grzegorz Pękalski, Prezes Zarządu Karuzela Holding.

Wysokie koszty budowy na chwilę wstrzymały oddech w branży 

Pandemia COVID-19 oraz wybuch wojny w Ukrainie wpłynęły na znaczny wzrost cen w sektorze budowlanym, który sięgał nawet 60%, a w konsekwencji czasowo ograniczyły działalność deweloperów. Obecnie możemy zaobserwować stabilizację rynku i ponowny wzrost aktywności inwestycyjnej.

„W pewnym momencie ceny były nie do przyjęcia i w tym czasie podjęliśmy decyzję
o wstrzymaniu nowych projektów. Gdy tylko ceny spadły do akceptowanego przez branżę poziomu 20% w porównaniu do cen z początku roku, wówczas rozpoczęliśmy nowe inwestycje. Aktualnie w budowie mamy trzy parki handlowe – w Krakowie, Mielcu i Zambrowie, a za chwilę rozpoczynamy realizację kolejnych projektów”, komentuje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland.

Sytuacja rynkowa powoduje, że deweloperzy poszukują rozwiązań, które staną się odpowiedzią na dzisiejsze wyzwania. Mniejsze obiekty handlowe w czasach niepewności gospodarczej mogą stać się dobrym rozwiązaniem dla inwestorów. Doskonałym przykładem przeniesienia uwagi z galerii w stronę parków handlowych jest projekt firmy Karuzela Holding w Białej Podlaskiej, który pierwotnie miał być centrum handlowym, ale ostatecznie nadano mu formę parku. 

Wzrost kosztów deweloperów i generalnych wykonawców przekłada się również na sytuację najemców. Mogą się oni spodziewać presji na podwyżki czynszów. W najbliższym czasie wyzwaniem staną się także wyższe koszty operacyjne związane z ogólną sytuacją na rynku energii. 

Zwrot parków w kierunku certyfikacji i ESG

Parki handlowe stały się aktywem obrotu wtórnego i obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów dokupujących małe formaty do swoich portfeli lub budujących na ich podstawie swoje portfolio. W wyniku tego trendu branża zwraca się ku certyfikacji obiektów w systemie BREEAM, a także zmierza w kierunku raportowania ESG. 

„W Vendo Parku w Skarżysku-Kamiennej, który otworzyliśmy w wakacje, zainstalowaliśmy panele fotowoltaiczne. Z pozyskanej w ten sposób energii korzystają najemcy, dzięki czemu generują oni dodatkowe oszczędności. Staramy się także o zielone certyfikaty dla naszych parków handlowych”, dodaje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland. 

Utrudnieniem dla deweloperów w realizacji polityki środowiskowej mogą być jednaknie do końca zdefiniowanie regulacje prawne oraz konieczność rozpoznania, które elementy projektanci powinni uwzględniać na etapie przygotowywania projektów. 

Najemcy także coraz częściej szukają rozwiązań wspierających ESG. Firma Deichmann wyposaża swoje sklepy w meble i materiały wielokrotnego użytku, które można przenieść z jednego punktu do drugiego, a także stosuje centralne sterowanie klimatyzacją i wentylacją we wszystkich swoich obiektach w Polsce i na świecie. 

Parki handlowe i galerie jako komplementarne formaty 

Parki handlowe są stosunkowo nowymi produktami na rynku nieruchomości komercyjnych i weszły w okres dynamicznego wzrostu. Przed dojrzałym, ustabilizowanym sektorem galerii czas na modyfikowanie funkcji i modernizację. Według raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” poziom nasycenia rynku centrów handlowych jest nieznacznie poniżej średniej dla Europy Zachodniej i wynosi 258 mkw./1000 mieszkańców, natomiast w przypadku parków handlowych i centrów convenience jego wartość to tylko 84 mkw./1000 mieszkańców, co pokazuje dalszy potencjał wzrostu.

„Oferta centrów i parków handlowych nie jest porównywalna – to dwa zupełnie różne formaty. Retail parki są przede wszystkim naturalnym miejscem rozwoju dla formatów dyskontowych. Tymczasem klient centrum handlowego to przede wszystkim klient modowy, nastawiony na inny typ zakupów, szukający dużo szerszej oferty – także gastronomicznej czy rozrywkowej. Centra handlowe i retail parki bardziej wzajemnie się uzupełniają, niż ze sobą konkurują”, ocenia Marek Gładki, Leasing & Asset Management Director, EPP.

Różnica w skali pomiędzy formatami jest na tyle duża, że oba mają swoich klientów. Odbiorcy mniejszych obiektów cenią przede wszystkim komfort codziennych zakupów i dogodną lokalizację. Centra handlowe zapewnią usługi komplementarne, przestrzenie wspólne i food courty, które nie sprawdzają się w parkach.

„Rynek handlowy jest dojrzały i obecne są na nim praktycznie już wszystkie formaty projektów. Jako sektor w ciągu ostatnich niespełna 30 lat zrobiliśmy ogromny skok. Osiągnęliśmy tyle, co rynki zachodnie w dwukrotnie dłuższym czasie”, podsumowuje Anna Wysocka, Retail Director, JLL.

Trei działa na kilku rynkach

Trei Real Estate GmbH z siedzibą w Düsseldorfie (Niemcy), inwestuje, rozwija i zarządza dostosowanymi do indywidualnych potrzeb i zrównoważonymi nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi. W kontekście długoterminowej strategii, spółka zależna należąca w całości do niemieckiej grupy Tengelmann, koncentruje się na inwestycjach i rozwoju nieruchomości w Niemczech, Polsce i Stanach Zjednoczonych. Oprócz istniejącego portfela o wartości około 1,3 miliarda euro, Trei Real Estate GmbH, realizuje projekty o łącznej wartości około 1,7 miliarda euro. Pod marką Vendo Park firma buduje i wynajmuje parki handlowe w Polsce, Czechach i na Słowacji.

Trei realizuje również nieruchomości mieszkaniowe w USA, Polsce, Czechach i Niemczech. Polska spółka mieszkaniowa Trei posiada aktualnie w budowie trzy osiedla, we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu, które dostarczą łącznie 920 lokali. Kolejne plany obejmują projekty deweloperskie w Warszawie. Łącznie Trei zbuduje w Polsce 2 200 mieszkań w ramach sześciu zaplanowanych osiedli.