[WYWIAD] Sławomir Zawadzki, Krzysztof Elsner, Napollo: Przyspieszamy z ekspansją

Na przełomie 2023 i 2024 roku Napollo planuje otworzyć 6-8 parków handlowych. W sumie przybędzie nam ponad 50 tysięcy mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej – mówią w rozmowie z Retailnet/SCF News Sławomir Zawadzki, Prezes Zarządu Napollo i Krzysztof Elsner, Członek Zarządu, Pion Inwestycji Komercyjnych, Grupa Napollo

Napollo wzmacnia właśnie kadrę w pionie inwestycji komercyjnych. Czy powołanie nowej osoby – pana Krzysztofa Elsner – wiąże się z przyspieszeniem w budowie nowych projektów handlowych?

Sławomir Zawadzki: Napollo planuje dynamiczny rozwój N Parków. Od dłuższego czasu szukaliśmy formuły, w której moglibyśmy przyrastać o 5-6 projektów rocznie. W ciągu ostatnich lat naszej działalności realizowaliśmy dwie, najdalej trzy nowe inwestycje, ale nigdy nie udało się wejść w tryb 5-6 otwarć rocznie. W związku z tym rozpoczęliśmy proces budowania zespołu, który sprostałby tym oczekiwaniom. Stąd też zaprosiliśmy Krzysztofa Elsner, do współpracy z Napollo. Krzysztof będzie odpowiedzialny za cały pion inwestycji komercyjnych.

Czy ten trend na przyspieszenie z inwestycjami w projekty typu retail park, to forma ucieczki do przodu przed rosnącymi cenami budowy i niemalże wszystkiego czy może obawa, że zabraknie atrakcyjnych lokalizacji?

Krzysztof Elsner: W mojej opinii jest to trend wynikający ze zmiany formy handlu w Polsce po pandemii. Wszyscy mamy nadzieję, że pandemia już nie wróci i najcięższe czasy już za nami, ale piętno „koronakryzysu” odczuwamy do dzisiaj. Klasyczne galerie handlowe, które do tej pory dominowały na rynku, po pandemii już nie powróciły do swojej formy i niestety wciąż borykają się z odbudową odwiedzalności. Natomiast formuła retail parku i handlu bardziej bezpośredniego, wygodnego dla klienta bardzo zyskała na wartości. Obserwujemy niesamowite przyspieszenie zarówno po stronie inwestorów, ale także najemców, którzy oczekują na tego typu lokalizacje. Najemcy wręcz domagają się więcej lokalizacji, w których mogliby otwierać swoje sklepy. Dzieje się tak nawet w przypadku tych najemców , którzy wcześniej nie patrzyli zbyt łaskawym okiem na parki handlowe. Teraz liczba zainteresowanych znacznie wzrosła.

Z czego wynika ta tendencja? Czy to tylko zmiana nawyków konsumenckich, czy może coś więcej?

KE: Najemcy nagle stwierdzili, że to jest format, na który warto zwrócić uwagę. Do tego stanu doprowadził także szybki rozwój naszego kraju. Mieszkańcy miast i aglomeracji oczekują handlu bardzo lokalnego, blisko siebie, a nie tylko skoncentrowanego w centrach miast. Jak już wyjadą z centrów miast poza obręb gęstych zabudowań, to niechętnie już wracają. I to właśnie retail park jest tą formułą idealnie trafiającą w ich potrzeby. A dla nas deweloperów, to szansa i powód do intensyfikacji działań. Napollo chce maksymalnie wykorzystać ten czas na rozwój.

Jak oceniają Panowie potencjał polskiego rynku centrów convenience?

KE: Rozwój segmentu convenience jest bardzo dynamiczny, a potencjał tutaj jest ogromny. Ja nigdy nie wierzyłem w prognozy, które nawet jeszcze przed pandemią zakładały, że za 2-3 lata ten boom się skończy. Na długo przed pandemią mówiłem, że to będzie jeszcze 7 nawet 8 lat. Teraz widzimy już, że pandemia ten okres nawet wydłużyła. Zapotrzebowanie okazało się znacznie większe, niż wszyscy się spodziewali. Proszę też pamiętać, że przyrasta miejsc, gdzie możemy inwestować ponieważ zarówno my, jak i inni deweloperzy, schodzimy do miast o coraz niższej liczbie mieszkańców. To szczególnie w takich miejscach widać ten potencjał i siłę zakupową. Widzą to także najemcy, którzy są naszym najlepszym papierkiem lakmusowym. To oni pokazują, że chcą być w takich miejscowościach i tam, mówiąc kolokwialnie, realizują sprzedaż.

SZ: Oczywiście jasno i jednoznacznie nie da się określić, jak długo potrwa taka koniunktura, ale z naszych obserwacji wynika, że mocny trend przyrostowy będzie nam towarzyszył jeszcze przez 5, 6, 7 lat. Potem prawdopodobnie zmieni się formuła, może będzie to jakiś inny format, którego jeszcze dzisiaj nie znamy, ale trend zakupów szybkich, blisko domu pozostanie.

KE: Być może retail parki przekształcą się w coś nowego, będą mocniej współpracować z operatorami spożywczymi czy drogeriami. Dzisiaj trudno powiedzieć, ale dobrym odnośnikiem może być porównanie się naszego kraju do krajów zachodnich. Nadal nasycenie handlu u nas, szczególnie w małych miejscowościach, jeszcze jest nieduże. Oczywiście w malutkich miejscowościach liczących 12-15 tysięcy mieszkańców, jeden centralnie położony, w najlepszym miejscu retail park, który ma kompleksową ofertę, zupełnie wystarczy. Natomiast miast nieco większych niezagospodarowanych pod kątem handlowym, jest naprawdę jeszcze w Polsce bardzo dużo, a z każdym rokiem ta granica co do liczby mieszkańców, będzie się obniżać. Szacujemy, że siła nabywcza pozwoli najemcom zaistnieć w coraz mniejszych miastach i z roku na rok będzie się pojawiać nowa lista miast gotowych na tego typu inwestycje.

Porozmawiajmy zatem o konkretach. Jakie projekty przygotowuje aktualnie Grupa Napollo, by realizować plan 5-6 otwarć rocznie?

SZ: Na przełomie 2023 i 2024 roku Napollo planuje otworzyć 6-8 parków handlowych. W sumie przybędzie nam ponad 50 tysięcy mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Jeszcze w tym roku, przed Mikołajem 2022 planowane jest otwarcie N-Parku w Gnieźnie przy Galerii Piastovej. Cały kompleks handlowy w sumie będzie miał prawie 20 tys. GLA. Z kolei na 2023 planowane jest otwarcie N-Parku wraz z restauracją drive thru w Piotrkowie Trybunalskim przy istniejącym markecie budowlanym. Budowa trwa już od sierpnia tego roku. Podobnie, prace budowlane rozpoczęły się także w Olkuszu, gdzie planujemy nowy N-Park z popularnym marketem budowlanym. Na przełom 23/24 roku szykowane jest otwarcie parku w Tarnobrzegu o powierzchni ponad 13,5 tys. GLA. W 2024 zaplanowane są także m.in. otwarcia we Wrocławiu (rozbudowa), Sochaczewie i Ozorkowie. Niezależnie od obiektów, które już są w budowie lub czekają na Pozwolenia na Budowę, jeszcze kilkanaście projektów jest w opracowaniu działu ekspansji, aby zapewnić otwarcia na kolejne lata.

Jak przebiega Państwa współpraca z najemcami i procesy komercjalizacji nowych projektów? Czego aktualnie oczekują najemcy?

SZ: Większość wymienionych obiektów ma już podpisane ponad 80 proc. umów najmu lub są potwierdzeni najemcy na całą powierzchnię, a teraz finalizowane są umowy najmu.

KE: Jeśli chodzi o współpracę z najemcami, to kluczowe jest znalezienie punktu wspólnego w kwestii czynszów. Najemcy oczywiście chcieliby zostać przy czynszach sprzed pandemii, a my niestety jesteśmy obciążeni wzrostem cen realizacji i innymi kosztami inwestycji. Trzeba więc znaleźć złoty środek, by z jednej strony te czynsze złagodziły nasz ból wiążący się ze wzrostem cen, a z drugiej, dać najemcom ofertę, która pozwoli im realizować swoje plany sprzedażowe. Czego oczekują najemcy? Na pewno parków bardzo przyjaznych dla klientów, takich, do których nie ma żadnych utrudnień w dotarciu. Optymalne projekty mają przede wszystkim łatwy dojazd i wygodny parking. Z naszych doświadczeń wynika, że ostatnio duże znaczenie ma także część oszczędnościowa, która jest związana z ekologią. Najemcy oczekują rozwiązań proekologicznych, które będą hamowały wzrost opłat za utrzymanie obiektów. Dla przykładu w N-Parku w Gorzowie Wielkopolskim jako jednym z pierwszych obiektów parkowych w Polsce zamontowaliśmy system fotowoltaiki na dachu obiektu. Nasze kolejne nowe inwestycje będą także uwzględniać takie rozwiązania.

Z jakimi wyzwaniami boryka się najczęściej Grupa Napollo przy realizacji swoich inwestycji?

KE: W tej chwili bolączka wszystkich deweloperów, to przede wszystkim rosnące koszty budowy. Weszliśmy już na taki poziom, który naprawdę utrudnia realizację, tym bardziej, że budżety na poszczególne projekty były najczęściej akceptowane rok temu, czy dwa lata temu, a w tej sytuacji, nawet zakładając inflację, ówczesne kosztorysy zupełnie nie pasują do naszej aktualnej rzeczywistości.

SZ: Z drugiej strony bolączką, która u deweloperów pojawia się już od jakiegoś czasu, a pandemia to jeszcze nasiliła, jest brak decyzji urzędowych, czy powiedzmy, opóźnienia tych decyzji spowodowane opóźnieniami w inwestycjach infrastrukturalnych. Okazuje się, że miasta czy gminy nie mają środków na realizację zamierzeń inwestycyjnych typu nowe drogi, sieci przyłączeniowe, i na to także my nie dostajemy warunków przyłączeniowych. To z kolei bardzo utrudnia potem uzyskanie pozwolenia na budowę i rodzi kolejne opóźnienia. W efekcie niemożliwe staje się zrealizowanie inwestycji w zamierzonym czasie. Inwestujemy swoje środki, poświęcamy czas, angażujemy zespoły, a w efekcie mamy związane ręce.

Kilka miesięcy temu spółka Napollo informowała o porozumieniu zawartym z PKB Inwest Budowa na realizację inwestycji w Olkuszu. Czy ta współpraca będzie dotyczyła także innych planowanych projektów? Czy Grupa Napollo poszukuje partnerów do wspólnych realizacji?

SZ: Z PKB nawiązaliśmy bliższą współpracę dwa lata temu i w tej formule wybudowaliśmy projekt w Pszczynie. W tej chwili realizujemy projekt w Gnieźnie, rozpoczęła się już także realizacja projektu w Olkuszu. Razem planujemy jeszcze przynajmniej dwa projekty, które są w fazie przygotowawczą. Ta współpraca zatem jest przewidywana na dłuższy okres. I to jest w zasadzie jedyny strategiczny sprawdzony partner, z którym planujemy współpracę długoterminowo. Zrealizowaliśmy kilka wspólnych projektów i ta współpraca nam odpowiada i spełnia nasze oczekiwania. Natomiast pozostałe działki raczej zabezpieczamy samodzielnie i samodzielnie realizujemy wszystkie projekty. W najbliższym czasie nie przewidujemy żadnego innego partnerstwa w realizacji naszych inwestycji. Natomiast zapraszamy do współpracy z Napollo zarówno właścicieli jak i pośredników działek w różnych formułach. Jesteśmy otwarciu na rozmowy o gruncie bez MPZP czy warunków zabudowy, możemy również współpracować na działkach z PnB z częściowym lub całkowitym najmem. Mamy doświadczenie w realizacji N Parków z różnymi potrzebami właścicieli działek.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz