[WYWIAD] Bartosz Nowak, Scallier: parki handlowe to przyszłość polskiego rynku

O rozwoju parków handlowych, nowych projektach i rozbudowie firmy Scallier w dynamicznie ewoluującej rzeczywistości – mówi Bartosz Nowak, Partner Zarządzający w polskiej firmie Scallier, która zarządza aktywami w tym sektorze rynku oraz buduje własne sieci parków handlowych w Rumunii i przygotowuje się do debiutu na innych europejskich rynkach.

Na czym polega fenomen rozwoju sektora parków handlowych? I to w dobie licznych rynkowych zawirowań, które dla wielu sektorów gospodarki są niemałym wyzwaniem.

Parki handlowe to po prostu idealna odpowiedź na zmieniający się świat, a więc na ewoluujące warunki społeczne, ekonomiczne, polityczne, technologiczne i wreszcie prawne. Widać to w Polsce, ale jeszcze bardziej jaskrawym przykładem jest Rumunia. W tym kraju jeszcze do niedawna podaż nowoczesnych powierzchni handlowych w małych i średnich miastach była znikoma, albo po prostu nie istniała. Możemy więc powiedzieć, że jako Scallier budujemy rumuński rynek powierzchni handlowych. Obecnie nawet w średniej wielkości miastach, których liczba mieszkańców uzasadniałaby budowę typowej galerii handlowej takie obiekty przeważne nie powstają. Wiąże się to z jednej strony z utrudnionym finansowaniem budowy typowych galerii handlowych, banki podchodzą do nich z bardzo dużą rezerwą, a z drugiej z ograniczonym zainteresowaniem związanym z nabyciem istniejących dużych galerii przez inwestorów instytucjonalnych, którzy od czasu wybuchu pandemii zaczęli dostrzegać znaczące ryzyka związane z ich funkcjonowaniem, co wprost przełożyło się na ograniczoną płynność tych aktywów. Należy jednak podkreślić, że w mniejszym stopniu dotyczy to tych najlepszych, core’owych aktywów zlokalizowanych w centrach największych miast, które są i będą postrzegane jako atrakcyjne. W przypadku naszego regionu, to jest Europy Środkowo-Wschodniej, na sytuację ma także wpływ wojna tocząca się na Ukrainie.

A jak wygląda sytuacja w Polsce?

W Polsce sytuacja wygląda nieco odmiennie, a kształtują ją głównie takie czynniki, jak wysokie nasycenie centrami handlowymi w dużych i średnich polskich miastach (obecnie poziom istniejącej, nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce to 15,6 mln mkw.*), rozwój e-commerce oraz wysoka mobilność konsumentów, którzy jednak codzienne zakupy chcą dokonywać blisko swoich miejsc zamieszkania. Wpływ na konsumenckie postawy mają również ceny: oferta parków handlowych jest nierzadko bardziej atrakcyjna pod tym względem niż dużych obiektów handlowych, które są znacznie droższe w budowie i utrzymaniu, a to przekłada się na ceny wynajmu, co wprost rzutuje na ceny towarów i usług dla końcowych klientów.

Parki handlowe powstają w coraz mniejszych polskich miejscowościach dostarczając zróżnicowanej oferty konsumentom, którzy oczekują wysokiej jakości w przystępnej cenie. Przy rosnących kosztach życia dla mieszkańców mniejszych polskich miast kluczowe stają się: ograniczenie zbędnych kosztów w tym kosztów podróży do dalej położonych centrów handlowych oraz przede wszystkim zakup podstawowych produktów.

Położenie parków handlowych w pobliżu miejsc zamieszkania ich klientów i zróżnicowana oferta sprawiają, że rozwój sektora parków i innych mniejszych obiektów handlowych pozostaje niezagrożony, co potwierdzają zarówno przedstawiciele polskich deweloperów, jak i międzynarodowych funduszy inwestycyjnych, którzy postrzegają polski sektor mniejszych handlowych obiektów, jako perspektywiczny. Dla przykładu w Polsce od kwietnia do czerwca 2022 roku powstało 10 nowych projektów handlowych z czego 9 to były parki handlowe. W przypadku obiektów pozostających w budowie aż 65% całego wolumenu powierzchni powstaje w postaci parków handlowych, a ponad 45% powierzchni powstaje na rynkach mniejszych miast z liczbą mieszkańców nie przekraczającą 100 000 osób (za Cushman & Wakefield Q2 2022 Summary Retail Market Poland).

Gdybyśmy mieli określić modelowy format parków handlowych, które Scallier realizuje w Polsce…

Trudno jednoznacznie zdefiniować format realizowanych przez nas obiektów, ponieważ każdy jest w możliwie największym stopniu dopasowany do potencjału lokalizacji w tym do chłonności lokalnego rynku. Jednak można określić pewne trendy w ewolucji sektora i zmianę formuły mniejszych obiektów handlowych. Parki handlowe powstają w coraz mniejszych miejscowościach, gdzie nierzadko wcześniej powstały już wielkoformatowe obiekty sieci spożywczych. W przypadku takich lokalizacji powstają pawilony handlowe czy też małe parki o powierzchni około 2 000 mkw. Głównymi generatorami ruchu dla takich nieruchomości są na przykład operatorzy gastronomiczni w tym znane sieci jak McDonald’s czy KFC. Aktualnie realizujemy bądź przygotowujemy się do realizacji kilku obiektów w formacie małych parków handlowych czy też wolnostojących handlowych pawilonów.

Jak dużo nowych otwarć firma planuje w nadchodzących miesiącach w Polsce i Rumunii? Czy w przypadku Polski są to wspomniane powyżej obiekty o powierzchniach do około 2 000 mkw., czy w grę wchodzą też większe nieruchomości?

We wrześniu otworzyliśmy kolejny, czwarty już park handlowy w Rumunii. Tym samym na portfolio naszych handlowych obiektów w tym kraju składa się już ponad 30 000 mkw. nowoczesnej powierzchni wynajmowanej. Kolejne obiekty są w przygotowaniu. Nasze istniejące nieruchomości są w pełni wynajęte, a wśród najemców są zarówno międzynarodowe marki znane z polskich obiektów, jak Pepco, KiK, New Yorker, Deichmann czy TEDi, jak również polskie marki, które dostrzegają potencjał rumuńskiego rynku: CCC, Sinsay czy Martes Sport.

W Polsce realizujemy aktualnie trzy kolejne obiekty w Pyrzycach, Pruszkowie i we Wrocławiu, w których w ciągu wakacyjnych miesięcy powierzchnie wynajęły między innymi Biedronka, Media Expert, CCC i Pepco. Projekty te realizowane są we współpracy z firmą PKB Inwest Budowa, która jest deweloperem projektów. Scallier z kolei przygotował koncepcję komercjalizacji, pośredniczył w przygotowaniu lokalizacji i odpowiada za wynajem i sprzedaż portfela. Również w przypadku polskiego rynku trwają zaawansowane prace nad kolejnymi lokalizacjami handlowymi w tym nad Ozimska Park w Opolu oraz parkiem handlowym Glinianka, które to obiekty w 2023 roku dostarczą na rynek 28 000 mkw. powierzchni wynajmowanej. Obecnie kończymy przygotowywać plan przebudowy obiektu w Opolu i trwa budowa obiektu pod Warszawą.

Duże zainteresowanie sektorem parków handlowych zarówno w Polsce, jak i w Rumunii obserwowaliśmy również podczas wrześniowej edycji targów Shopping Center Forum, których byliśmy partnerem. Nie mam wątpliwości, że liczne spotkania i ciekawe dyskusje, które odbyliśmy w trakcie wydarzenia, zaowocują nowymi projektami i umowami.

Reasumując: czyli rynek mniejszych powierzchni handlowych czeka dynamiczny rozwój?

Polski sektor parków handlowych jest atrakcyjny i uważam, że w dającej się przewidzieć przyszłości takim pozostanie. Tym bardziej, że ciągle jest wiele lokalizacji, w których brakuje nowoczesnych powierzchni handlowych. Dotyczy to zwłaszcza mniejszych ośrodków miejskich, których mieszkańcy oczekują rozwoju konceptów handlowych o skali dostosowanej do rozmiarów rynku i ich rzeczywistych potrzeb. Duże szanse widzimy także na wielu innych krajowych rynkach Europy Południowej czy też Północnej.

Warto nadmienić, że wraz ze wzrostem rynku rośnie także nasza firma. Tylko w ciągu wakacyjnych miesięcy do naszego polskiego zespołu dołączyły cztery osoby w tym odpowiedzialne za wynajem i zarządzanie nieruchomościami. W przyszłości planujemy kolejne zatrudnienia zarówno w Polsce, jak i w Rumunii.