New retail w Polsce tworzą parki handlowe 

Według najnowszych danych nasycenie rynku centrami handlowymi w Polsce jest nieznacznie poniżej poziomu średniej dla Europy Zachodniej. Dzięki czemu to parki handlowe wyznaczają obecnie kierunki rozwoju sektora handlowego i dominują pod względem przyrostu podaży.

Jednak oba formaty będą się mierzyć teraz  ze znacznymi wzrostami kosztów energii elektrycznej, eksploatacji i czynszów oraz wymogami polityki ESG. Czy sprostają tym wyzwaniom?

Parki handlowe lokomotywą rynku

Raport „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, opracowany przez dewelopera Trei Real Estate Poland i agencję doradczą JLL, wskazuje, że w I połowie tego roku oddano 183 200 mkw. powierzchni handlowej, z czego 66% stanowiły parki handlowe i centra convenience, a 6% należało do centrów handlowych. Eksperci szacują, że do końca tego roku wybudowanych zostanie jeszcze 342 000 mkw. powierzchni handlowej, w tym 53% w ramach parków i centrów convenience. 

Parki handlowe coraz popularniejsze wśród najemców 

Najemcy nadal coraz częściej wybierają parki handlowe ze względu na niższe czynsze i koszty eksploatacyjne. Czynsze typu prime dotyczące lokali o powierzchni ok. 2 000 mkw. w najlepiej prosperujących parkach handlowych wynoszą obecnie 8-12 euro/mkw./miesiąc, a opłaty eksploatacyjne są na poziomie 1,5-2 euro/mkw./miesiąc, podczas gdy stawki czynszów w galeriach handlowych wahają się od 17-108 euro w zależności od lokalizacji, a opłaty eksploatacyjne dochodzą do 20 euro/mkw./miesiąc.

Marki dostępne wcześniej wyłącznie w dużych centrach teraz otwierają się na klientów  z mniejszych miast – tak działa na przykład Deichmann. 

„Parki handlowe są dla nas atrakcyjne ze względu na niższe koszty czynszu i utrzymania. Obiekty te oferują dobrze dobrany tenant-mix, który przyciąga klientów, a nam gwarantują dochód na odpowiednim poziomie. Co więcej docieramy z ofertą do osób z mniejszych miast, dla których była ona wcześniej niedostępna. W tym roku otworzyliśmy 20 sklepów, z czego ponad 80% znajduje się w parkach handlowych” – potwierdza Marcin Richert, Senior Expansion Manager, Deichmann.

Mniejsze, kilkunastotysięczne miasta są poza zasięgiem centrów handlowych. Natomiast często parki handlowe są w takich miejscach jedynymi sklepami stacjonarnymi z ofertą kilku różnych marek, dzięki czemu zapewniają dostęp do kompleksowych zakupów i usług. Obecnie w obu formatach możemy dostrzec zmiany w strukturze najemców, które są odpowiedzią na ewoluujące potrzeby konsumentów, w tym szybkie zakupy blisko miejsca zamieszkania. 

„Dyskonty, których naturalnym środowiskiem rozwoju są parki, coraz lepiej radzą sobie  w centrach handlowych i pomimo wyższych kosztów są w stanie wygenerować satysfakcjonujące obroty. Od 2-3 lat widać trend wchodzenia dyskontów do centrów handlowych. Z kolei w parkach trend jest odwrotny – coraz więcej marek, które nigdy nie szukały tam miejsca dla siebie, interesuje się naszymi obiektami. Za chwilę w parkach handlowych pojawią się Douglas czy Apart, czyli marki z górnej półki” – mówi Grzegorz Pękalski, Prezes Zarządu Karuzela Holding.

Wysokie koszty budowy na chwilę wstrzymały oddech w branży 

Pandemia COVID-19 oraz wybuch wojny w Ukrainie, a tym samym niepewność gospodarcza i zachwianie łańcuchami dostaw, wpłynęły na wzrost kosztów budowy nawet o 60%,  co w konsekwencji ograniczyło działalność deweloperów. Obecnie rynek stabilizuje się  i uruchamiane są nowe inwestycje. 

„W pewnym momencie ceny były nie do przyjęcia i w tym czasie podjęliśmy decyzję  o wstrzymaniu nowych projektów. Gdy tylko ceny spadły do akceptowanego przez branżę poziomu 20% w porównaniu do cen z początku roku, wówczas rozpoczęliśmy nowe inwestycje. Aktualnie w budowie mamy trzy parki handlowe – w Krakowie, Mielcu i Zambrowie, a za chwilę rozpoczynamy realizację kolejnych projektów, w tym między innymi w Szczecinie, Gorzowie Wielkopolskim, Łapach, Lubinie oraz Koninie” – komentuje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland.

Wzrost kosztów deweloperów i generalnych wykonawców przekłada się również na sytuację najemców. Mogą się oni spodziewać podwyżki czynszów, a w najbliższym czasie wyzwaniem staną się także wyższe koszty operacyjne związane z ogólną sytuacją na rynku energii. 

Zwrot parków w kierunku certyfikacji i ESG

Parki handlowe stały się aktywem obrotu wtórnego i obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów dokupujących małe formaty do swoich portfeli lub budujących na ich podstawie swoje portfolio. W wyniku tego trendu branża zwraca się ku zielonym certyfikacjom obiektów, a także zmierza w kierunku raportowania ESG. 

„W Vendo Parku w Skarżysku-Kamiennej, który otworzyliśmy w wakacje, zainstalowaliśmy panele fotowoltaiczne. Z pozyskanej w ten sposób energii korzystają najemcy, dzięki czemu generują oni dodatkowe oszczędności. Staramy się także o zielone certyfikaty dla naszych parków handlowych”, dodaje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland. 

Najemcy coraz częściej szukają rozwiązań wspierających ESG. Firma Deichmann wyposaża swoje sklepy w meble i materiały wielokrotnego użytku, które można przenieść z jednego punktu do drugiego, a także stosuje centralne sterowanie klimatyzacją i wentylacją we wszystkich swoich obiektach w Polsce i na świecie. 

Parki handlowe i galerie jako komplementarne formaty 

Parki handlowe są stosunkowo nowymi produktami na rynku nieruchomości komercyjnych  i weszły w okres dynamicznego wzrostu. Przed dojrzałym, ustabilizowanym sektorem galerii czas na modyfikowanie funkcji i modernizację. Według raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” poziom nasycenia rynku centrów handlowych jest nieznacznie poniżej średniej dla Europy Zachodniej i wynosi 258 mkw./1000 mieszkańców, natomiast w przypadku parków handlowych i centrów convenience jego wartość to tylko 84 mkw./1000 mieszkańców,  co pokazuje dalszy potencjał wzrostu.

„Oferta centrów i parków handlowych nie jest porównywalna – to dwa zupełnie różne formaty. Retail parki są przede wszystkim naturalnym miejscem rozwoju dla formatów dyskontowych. Tymczasem klient centrum handlowego to przede wszystkim klient modowy, nastawiony  na inny typ zakupów, szukający dużo szerszej oferty – także gastronomicznej czy rozrywkowej. Centra handlowe i retail parki bardziej wzajemnie się uzupełniają, niż ze sobą konkurują” – ocenia Marek Gładki, Leasing & Asset Management Director, EPP.

Odbiorcy mniejszych obiektów cenią przede wszystkim komfort codziennych zakupów  i dogodną lokalizację. Centra handlowe zapewnią usługi komplementarne, przestrzenie wspólne i food courty, które nie sprawdzają się w parkach.

„Rynek handlowy jest dojrzały i obecne są na nim praktycznie już wszystkie formaty projektów. Jako sektor w ciągu ostatnich niespełna 30 lat zrobiliśmy ogromny skok. Osiągnęliśmy tyle, co rynki zachodnie w dwukrotnie dłuższym czasie”- podsumowuje Anna Wysocka, Retail Director, JLL.

Vendo Parki w Polsce, Czechach i na Słowacji

Trei Real Estate GmbH z siedzibą w Düsseldorfie (Niemcy), inwestuje, rozwija i zarządza dostosowanymi do indywidualnych potrzeb i zrównoważonymi nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi. W kontekście długoterminowej strategii, spółka zależna należąca w całości do niemieckiej grupy Tengelmann, koncentruje się na inwestycjach i rozwoju nieruchomości w Niemczech, Polsce i Stanach Zjednoczonych. Oprócz istniejącego portfela o wartości około 1,4 miliarda euro, Trei Real Estate GmbH, realizuje projekty o łącznej wartości około 1,8 miliarda euro. Pod marką Vendo Park firma buduje i wynajmuje parki handlowe w Polsce, Czechach i na Słowacji.

Trei jest również aktywny na niemieckim rynku mieszkaniowym, m.in. w Berlinie, gdzie realizuje obecnie pod marką Quartillion dzielnice mieszkaniowe połączone z lokalami użytkowymi oraz mieszkania studenckie. Działalność mieszkaniowa firmy poza Niemcami obejmuje projekty deweloperskie w Polsce i w Stanach Zjednoczonych.

Newsletter

Codzienny newsletter profesjonalistów rynku centrów handlowych