Wkrótce SCF 2024 Fall

Leasing, inwestycje, zarządzanie. Trwa rejestracja uczestników na najważniejsze spotkanie decydentów rynku centrów handlowych. 1400 uczestników. 25-26.09.24, Warszawa, Expo XXI.

Rejestracja uczestników

[WYWIAD] Zofia Morbiato, ZPPHiU: Z Wynajmującymi mamy absolutnie odmienne interesy

Oczekujemy, że Wynajmujący powiedzą: Chcemy od Was dostać takie i takie pieniądze na zarządzanie centrum handlowego. Jeżeli zarządzimy tak, że zostaną nam pieniądze, to będziemy mieli dodatkowy dochód. Jeżeli będzie tak, że nam zabraknie, to będzie nasz problem. – w wywiadzie dla SCFNews/retailnet.pl mówi Zofia Morbiato, Dyrektor , ZPPHiU. Rozmowa dotyczy dobrych praktyk w relacjach między Najemcami i Wynajmującymi. Już jutro opublikujemy rozmowę na ten sam temat z mecenasem Piotrem Staniszewskim, przedstawicielem PRCH.

Wydaje się, że takim minimum, które powinno być przestrzegane w ramach kształtowania relacji wynajmujący-najemcy, jest przestrzeganie Kodeksu cywilnego. Tymczasem z Waszej strony pojawia się zarzut, że nawet to nie jest realizowane. 

Specyfiką polskiego prawa jest to, że “chcącemu nie dzieje się krzywda”. Czyli praktycznie wszystkie zapisy prawne, chyba z dwoma wyjątkami można uchylić w umowie. I to, co jest złą praktyką to jest to, że zapisy, które w założeniu mają chronić słabszego, są w umowach uchylane. 

Podam taki przykład, może najbardziej rzucający się w oczy, że w tej chwili praktyką jest wprowadzanie do umów odrzucenia możliwości zastosowania „rebus sic stantibus”. (inaczej: klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków, jest uregulowana w art. 357(1) kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią, strona umowy może domagać się przed sądem jej zmiany, jeżeli nastąpi nadzwyczajna zmiana stosunków. Taką sytuacją jest na przykład wojna, pandemia, etc)

To dotyczy pewnego rodzaju etyki polskiego prawa, jeżeli to porównamy do prawa w krajach tak zwanej Starej Europy, dlatego że w ich przypadku zapisów kodeksowych uchylać po prostu nie można. 

Ale jest też przecież tak, że umowa najmu, jest umową dobrowolną i jej warunki strony podpisując akceptują, więc można po prostu.

Nie podpisać. 

Newsletter SCF News

Obserwuj rynek centrów handlowych

Dołącz do ponad 7000 czytelników i otrzymuj codzienny, bezpłatny newsletter

Zapisz

Tak. 

Natomiast pytanie brzmi, jaka jest alternatywa. To znaczy, jakie są inne możliwości faktycznego prowadzenia działalności handlowej, czy usługowej. Centra handlowe w krajach dojrzałej Europy wchodziły w pewną tkankę społeczną. U nas jej nie było. Jeżeli ktoś chciał sprzedawać, to musiał sprzedawać w centrum handlowym.

Wynajmujący, z którymi rozmawiałem twierdzą, że ich zdaniem najemcy rozumieją Kodeks cywilny w bardzo szczególny sposób. Nie do końca ich zdaniem zgodny z orzecznictwem i  doktryną.

W polskim prawie nie mamy żadnego rodzaju specyfiki dotyczącej centrów handlowych. Nie ma czegoś takiego. W innych krajach są nawet obyczaje, które są sankcjonowane,  U nas w ciągu 30 lat nie utarła się żadna linia orzecznicza dotycząca specyfiki centrów handlowych. 

Kodeks cywilny pochodzi chyba z lat 60-tych.To jest charakterystyczne, że wynajmujący też mówią o tym problemie. Wydaje mi się, że tutaj akurat znajdujemy obszar wspólnych interesów. Może należałoby wspólnie, wynajmujący i najemcy, zwrócić się w kierunku ustawodawcy z jakąś inicjatywą, która by w szerszy sposób regulowała zupełnie nową rzeczywistość. 

Zapewne tak. Ale popatrzmy na to, jako na pewien rodzaj procesu. U nas na rynku była grupa maleńkich podmiotów polskich, bo umówmy się, w czasie, kiedy ten rynek się rozwijał, to tacy potentaci, jak CCC czy LPP to były niewielkie firmy, prawda?

Prawda

A naprzeciwko stanęły bardzo duże fundusze, które wnosząc know-how, wnosząc wiedzę, jak to funkcjonuje na innych rynkach nie zaproponowały rozwiązań, które by dzieliły ryzyka w taki sposób, w jaki to jest robione w ich krajach. To znaczy skorzystały z tej sytuacji, w której nie miały po drugiej stronie w ogóle interlokutora. Bo kto, w tamtym czasie, miał z nimi rozmawiać? Nie było żadnego środowiska, które by mogło ogarnąć wspólne interesy. 

Ale w międzyczasie polskie firmy urosły i teraz ich siła negocjacyjna bez wątpienia wzrosła. 

I dzisiaj, z tych silniejszych pozycji, najemcy wysuwają kategoryczne żądania. Taki charakter ma na przykład postulat absolutnego wyłączenia handlu internetowego z obszaru zainteresowania właścicieli centrów handlowych. Dlaczego miałoby tak być?

Dlatego że nie ma powodu, żeby było inaczej. Jedyną rzeczą, z której korzysta  najemca w centrum handlowym jest to, że opłacony poza sklepem towar może być w tym sklepie odebrany. To jest bardzo znacząca korzyść dla centrum, ponieważ w tym momencie my zwiększamy mu footfall. Ci ludzie, którzy mogliby mieć zamówienie dostarczone do domu, z jakichś powodów odbierają je w centrum handlowym i przy okazji mogą korzystać z innych usług centrum. Centrum handlowe jako takie nie daje nam żadnej usługi do odbioru opłaconego poza sklepem towaru, za który my byśmy już nie zapłacili. My płacimy czynsz, my płacimy koszty wspólne, i w związku z tym nie ma żadnego powodu, żebyśmy płacili dodatkowo za sprowadzanie dodatkowych klientów do centrum handlowego. 

Gdybyście nie korzystali z tej infrastruktury, to musielibyście wynajmować na zasadach komercyjnych powierzchnię magazynową w innym miejscu.

Ale my wynajmujemy powierzchnię magazynową w innych miejscach ! 

Jest jeszcze kwestia zwrotów sprzedaży internetowej, która odbywa się w centrach handlowych, obniżając przychody sklepu na terenie danego centrum. Mieliśmy przecież przypadki, że po okresie lockdown’u przychody sklepów były na minusie, ponieważ zwroty z okresu lockdown’u znacząco przekroczyły przychody ze sprzedaży, które ten sklep zrealizował już po otwarciu sprzedaży tradycyjnej. 

Zdaję sobie z tego sprawę, że były  takie sytuacje. Zwłaszcza po okresie otwarcia polockdown’owego mogły być, również ze względu na to, że odwiedzalność była wtedy bardzo, bardzo niska. 

Wracając do tego, o czym mówiliśmy  wcześniej: każdy,  kto prowadzi sklep internetowy na większą skalę ma swój magazyn, z którego obsługuje sklep internetowy. Więc to nie jest w ten sposób, że generalnie płacąc za powierzchnię w centrach handlowych, ktokolwiek traktuje ją jako magazyn, ponieważ to byłoby po prostu ekonomicznie absurdalne. Powierzchnie magazynowe zewnętrzne są znacznie tańsze, niż powierzchnie w centrach handlowych. Zresztą słusznie skądinąd, bo to jest inny standard.  Także to na pewno nie jest kwestia oszczędzania na magazynach, absolutnie nie. 

Kolejną kwestią podnoszoną przez najemców jest kwestia transparentności, pewnej przejrzystości rynku. To dotyczy kilku obszarów: odwiedzalności, obrotów, planowania strategii marketingowych, kosztów wspólnych.  

To jest problem strukturalny. I on jest wynikiem tego, że wartością centrum jest to, ilu ma klientów. Footfall konkretnego centrum stanowi o tym, czy ono jest warte jeden, czy jest warte sto. I informowanie o tym, że jest dynamika spadkowa, albo wzrostowa powoduje fluktuację. Dlatego te dane  w standardzie nie są dostępne. 

Polska Rada Centrów Handlowych, zbiera dane ze 120 centrów handlowych, które stanowią ponad 30 procent rynku. To jest konkret, który jednak najemcy dezawuują.  

Dla mnie rzeczą fundamentalną jest to, jaka jest próba. Bo tutaj nie chodzi tylko i wyłącznie o liczbę centrów handlowych, które w tej próbie są, ale również o to, jaka jest ta próba. Które centra są brane pod uwagę? My badamy 128 centrów i nie jest tajemnicą które z nich są ujęte w tym projekcie. 

PRCH pokazuje nam kilka miesięcy po zawieszeniu lockdownów, że odwiedzalność wraca do poziomu sprzed pandemii, a ja dzwonię do trzech, czy czterech kolegów, którzy mają sklepy w centrach, nazwijmy to umownie, przydworcowych i oni mają 70 procent tego co było w 2019. .

Kwestia transparentności pojawia się także w waszych wypowiedziach przy okazji  działań marketingowych….

Działania marketingowe bardzo często nie przekładały  się na wyniki najemców. Ludzie uczestniczyli w evencie, po czym wychodzili i nie robili zakupów. Tego typu wydarzenia powodują, że centrum  ma większy footfall i tego nikt nie może zakwestionować, ale z drugiej strony nie ma żadnego znaczenia dla tych, którzy wynajmują w nich powierzchnię. 

Czyja to wina?

Nie bardzo lubię rozmawiać o kategoriach winy. Myślałabym bardziej o tym, że cel centrum handlowego jest inny niż cel  najemcy. Właściciel mówi: jeżeli pokażę duży footfall, to wartość mojego centrum wzrasta. A najemca mówi: nie obchodzi mnie, jaki jest deklarowany footfall, jeżeli ludzie przychodzący na akcje nie kupują w sklepach. Więc to są dwie narracje, które są równoległe. 

Zostając przy kwestii przejrzystości chciałbym porozmawiać o rozliczeniu kosztów wspólnych. Kiedy rozmawiałem niedawno z przedstawicielem PRCH, mecenasem Piotrem Staniszewskim to usłyszałem od niego, tutaj zacytuję:  „Nie można uogólniać, że wynajmujący nie ujawniają, nie są transparentni z rozliczania kosztów. Takiego ogólnego stwierdzenia nie da się wysnuć z tego, co w rzeczywistości dzieje się na rynku.  Najemcy bardzo często mają zapewnione prawo do weryfikacji kosztów wspólnych, i jak pokazuje praktyka, z niego korzystają, przeprowadzając audyty prezentowanych kosztów wspólnych i ich rozliczeń”. Czy to byłaby dobra praktyka, gdyby najemcy mieli taki pełen dostęp i możliwość robienia tych audytów?

Nie, to nie byłaby dobra praktyka z dwóch względów. My się specjalizujemy w sprzedaży usług, w sprzedaży towarów. Natomiast nie specjalizujemy się w zarządzaniu nieruchomościami i nie mamy takiej ambicji, żeby specjalizować się w zarządzaniu nieruchomościami. 

Nawet jeżeli robimy audyty, a firma, w której pracowałam była uczestnikiem dwóch takich audytów, dochodzimy do sytuacji, w której jeżeli są dane, nazwijmy to zaskakujące, to pojawia się bariera. I tą barierą jest to, że ze względu na tajemnicę handlową nie zostaną ujawnione dokumenty źródłowe.  W związku z czym, my organizujemy audyt, ponosimy znaczące koszty, wynajmujemy specjalistyczną firmę, która w momencie, kiedy zaczyna znajdować rzeczy, które ją zaskakują, jest poinformowana, że więcej danych nie dostanie.

Jakie jest więc Wasze stanowisko w sprawie kosztów wspólnych?

Oczekujemy, że Wynajmujący powiedzą: Chcemy od Was dostać takie i takie pieniądze na zarządzanie centrum handlowego. Jeżeli zarządzimy tak, że zostaną nam pieniądze, to będziemy mieli dodatkowy dochód. Jeżeli będzie tak, że nam zabraknie, to będzie nasz problem. Nie ma żadnego powodu, dla którego tego typu budżety nie miałyby być układane. 

Na początku umowy dowiadujemy się, jaki jest czynsz i jakie są koszty wspólne. Optymalne by było, żeby to była jedna pozycja. Z naszego punktu widzenia nie ma większego znaczenia, czy płacimy do prawej, czy do lewej kieszeni wynajmującego. Nas interesuje, ile my płacimy.  I w jaki sposób te wartości mogą się zmieniać w trakcie trwania umowy….,

…bo dzisiaj jesteśmy w sytuacji bardzo dynamicznej. Koszty funkcjonowania centrów handlowych dynamicznie rosną. Określenie tego na stałym poziomie wydaje się zupełną utopią. 

Dlaczego? Powiedz mi. Jeżeli mówimy o tym, że rozmawiamy z profesjonalistą, który od lat  prowadzi swój biznes. 

Mamy w tej chwili tyle zmiennych czynników, że  nie jesteśmy w stanie prognozować tego, co będzie już nawet nie za rok, ale nawet za miesiąc. 

Jeżeli ja zaplanuję, że kupię wielką ilość ciepłych kurtek, a zima będzie miała temperaturę plus 10 stopni, to ja w kurtkach nie zapłacę wynajmującemu. To jest moje ryzyko biznesowe. Pytanie jest, jakie jest ryzyko biznesowe wynajmującego? 

Jak Ty widzisz dzisiaj dialog między stronami? 

My staramy się bardzo w sposób jednoznaczny określać nasze potrzeby i nasze problemy- choćby w Kodeksie Dobrych Praktyk niedawno przez nas zaprezentowanym.  Mam wrażenie, że po drugiej stronie tak nie jest. To są fundusze, one się rządzą zupełnie innego rodzaju zasadami. Jest to rzecz bardzo trudna, ze względu na to, że oni pracują na innych danych. Dla nich na przykład nie ma znaczenia, żeby centrum handlowe było w pełni skomercjalizowane, jeżeli komercjalizacja miałaby za sobą pociągnąć obniżkę czynszu. A dla nas to jest rzecz fundamentalna. Jeżeli centrum handlowe będzie pół puste, to co nam z tego, że tam będą zabudżetowane takie, a nie inne czynsze, a dla wynajmującego jest właśnie tak.

Możliwość dialogu jest w tym sensie utrudniona, że mamy absolutnie odmienne interesy. 

Zapytałem o to także Piotra Staniszewskiego z PRCH. Zacytuję jego odpowiedź: „Jest pytanie o realną chęć dialogu i realną gotowość do jego podjęcia. Wydaje mi się, że z tym możemy mieć większy problem, szczególnie w sytuacji, w której jakaś część środowiska zaczyna dialog od tego, że pewne rzeczy w ogóle nie powinny być tematem rozmowy. Z takim punktem wyjścia może być ciężko, dalsze okopywanie się na pozycjach i otwieranie kolejnych frontów walki może być dla niektórych biznesów bardzo niekorzystne, a wręcz zagrozi ich egzystencji”. 

Tak właśnie jest, od dawna apelujemy o dialog.!  Generalnie nasza  sytuacja będzie się pogarszała. I jednych i drugich. Jeżeli jedni ponoszą swój koszt, i mówią, już nie damy rady ponosić waszego kosztu, wy musicie swój koszt też ponieść. A drudzy odpowiadają: nie, mamy przecież umowy.  To jaka jest wtedy szansa porozumienia? 

Rozmawiał: Radosław Rybiński