[WYWIAD] Piotr Staniszewski, PRCH, Dentons: Zachęcamy najemców do dialogu o wyzwaniach branży

Trudno prowadzić dialog na zasadzie automatycznego akceptowania roszczeń jednej strony: „musi być pełna transparentność, wyłączamy e-commerce, w trudnych sytuacjach przenosimy ryzyka na innych” – to nie tworzy przestrzeni do rozmowy. Uwadze umyka wówczas fakt, że relacje pomiędzy najemcami i wynajmującymi regulują umowy cywilno-prawne, które są dobrowolnymi uzgodnieniami niezależnych i profesjonalnych podmiotów rynkowych. Te umowy w Polsce, czy innych krajach europejskich mają bardzo zbliżony standard. PRCH czy inne organizacje branżowe, nie mają mandatu do negocjowania zapisów takich umów – w rozmowie z SCFNews/retailnet.pl mówi mec. Piotr Staniszewski, wiceprezes Zarządu PRCH i partner w kancelarii Dentons. 

Jaki jest sens tworzenia Kodeksu Dobrych Praktyk na rynku centrów handlowych, skoro nigdy nie będzie on miał mocy wiążącej? 

Kodeksy dobrych praktyk, czy inne tego typu regulacje branżowe, zawsze opierają się na wzajemnym zaufaniu i nigdy nie są dokumentami, które są twardo egzekwowane czy wiążące. Są to wytyczne wynikające z przyjętych zwyczajów, standardów rynkowych, ale nigdy nie zobowiązują na sto procent. To oczywiście nie ujmuje w niczym roli tych regulacji, bo jeżeli większość rynku je akceptuje i zamierza się nimi kierować, to dla podmiotu, który chce się z tych praktyk wyłamać jest to trudne. Rynek będzie taki podmiot postrzegał jako mniej konkurencyjny lub stawiający po prostu nieracjonalne wymagania.

10 lat temu osiągnięto jakiś konsensus w tym zakresie, pod którym podpisała się także Polska Rada Centrów Handlowych. I dzisiaj, po tych 10 latach wydaje się, że wracamy do punktu wyjścia, ponieważ przynajmniej jedna strona tego ówczesnego porozumienia, mówię o stronie najemców, uważa, że większość tych rozwiązań, które były wtedy zaproponowane, nie weszła w życie. Co więcej, najemcy twierdzą, że dzisiaj problemem jest nawet przestrzeganie przez wynajmujących podstawowych przepisów zawartych w kodeksie cywilnym. 

Przypomnę, że w 2012 r. kodeks dobrych praktyk został opracowany pod auspicjami Polskiej Rady Centów Handlowych, o czym nie wszyscy chcą dziś pamiętać. Do dziś jest to jedyny publicznie dostępny kodeks dobrych praktyk branży centrów handlowych, który był dyskutowany i widziany przez całość środowiska. Jako organizacja planowaliśmy rozmowy branży nad jego aktualizacją, jednak ze strony najemców nie było szerokiego zainteresowania powrotem do dialogu na ten temat – zapewne dlatego, że trzeba byłoby wziąć pod uwagę interesy obu stron, a zapisy w nim zawarte wyważyć i oprzeć o doświadczenia minionych lat, w tym pandemii. A przez ostatnie 10 lat na rynku centrów handlowych wydarzyło się wiele. Mamy obszerne, nowe zagadnienia związane na przykład z ESG czy z handlem elektronicznym. Od połowy tego roku, dość mocno zauważalny jest problem rosnących kosztów, inflacji, kosztów energii, efektywności energetycznej budynków. Zdecydowanie można nad tym kodeksem pracować dalej i jako PRCH jesteśmy gotowi do wznowienia kontaktu i dyskusji. Proszę jednak pamiętać, że tamten kodeks był w pewnym sensie próbą wyjścia naprzeciw oczekiwaniom branży i sformułowania standardów, które można by przyjąć jako wyjściowe dla negocjacji warunków najmu, ale to też nie był to dokument, pod którym podpisali się wszyscy najemcy i wszyscy wynajmujący. Nie zgadzam się natomiast z tezą, że kodeks nie był stosowany. Odwrotnie, uważam, że w dużej mierze jest on nadal stosowany, choć oczywiście nie przez wszystkich i dotyczy to obu stron umowy. Przy okazji chciałabym zaznaczyć, że to nie kodeks dobrych praktyk, a umowa najmu określa realne zasady współpracy stron. Taka umowa zawsze jest wynikiem chęci i dobrowolnej zgody obu stron, co do jej warunków i treści. Nikt nikogo do jej podpisania nie zmuszał i nie zmusza. 

Perspektywa najemców jest chyba zupełnie inna, skoro mówią nawet o niestosowaniu się przez wynajmujących do zapisów kodeksu cywilnego. 

W kodeksie cywilnym akurat umowie najmu poświęcono dość sporo artykułów. Należy jednak pamiętać, że kodeks cywilny jest dokumentem z lat 60-tych XX w., powstałym w systemie gospodarki uspołecznionej. W tamtym czasie centra handlowe i nowoczesne sieci handlowe jeszcze nie istniały. Nie było też wielu zjawisk, które powstały w Polsce w ostatnich 30 latach. Nie można więc oczekiwać, że kodeks cywilny będzie rozwiązywał wszystkie możliwe problemy. Stąd szczegółowe zapisy w umowie cywilno-prawnej, która jeszcze raz podkreślę, jest dobrowolnym uzgodnieniem relacji i zasad współpracy pomiędzy dwoma niezależnymi podmiotami. Odzwierciedla m.in. rozkład ryzyk związanych z istnieniem i funkcjonowaniem centrum handlowego i działającym w nim najemcą. Definiuje też zakres praw i obowiązków stron, które umowę uzgodniły.

Trudno powiedzieć o jakie nieprzestrzeganie kodeksu cywilnego najemcom chodzi. Jest to prawo, które obowiązuje wszystkie podmioty w Polsce, więc nie da się go „nie przestrzegać”. Oczywiście do umów mogą trafić bardzo różne postanowienia, tak jak i poszczególne ustawy uchwalane przez Parlament mogą okazać się niezgodne z Konstytucją. W celu weryfikacji takich postanowień mamy ustalone reguły postępowania przed sądem czy arbitrażem. Natomiast w kontekście covidowym i dyskusji o ustawowej obniżce czynszu, zauważyliśmy, że najemcy rozumieją kodeks cywilny w bardzo szczególny sposób, nie do końca zgodny z utartym zdaniem w orzecznictwie i doktrynie. Nie mówię nawet o orzecznictwie i doktrynie polskiej, bo możemy sięgnąć do innych państw europejskich, które generalnie posługują się bardzo zbliżonymi zasadami. Na przykład w Niemczech i w Holandii powstał problem, jak rozliczyć czynsz za okres lockdownu i w żadnym z tych krajów sądy nie stwierdziły, że pełne ryzyko takiego lockdownu jest przeniesione na wynajmującego, w związku z czym najemca nie musi nic płacić. Wręcz przeciwnie, sądy najwyższe w obu tych krajach stwierdziły, że ryzyko rozkłada się po obu stronach. I każdy z sądów zaproponował pewne kryteria, które muszą być wzięte pod uwagę, by wyliczyć nową wartość czynszu za tak szczególną sytuację, jaką był lockdown. W Polsce najemcy wtedy i teraz uważają, że jeżeli centrum handlowe jest zamknięte, to czynsz się nie należy. No nie, tak nie jest, dlatego że rozkład ryzyk przewiduje, że ekonomiczne ryzyka prowadzenia działalności wynikające ze zjawisk zewnętrznych są ponoszone przez tego, kto tę działalność prowadzi, czyli w tym przypadku także przez najemcę. Każda ze stron umowy najmu powierzchni w centrach handlowych ponosi własne ryzyka biznesowe. Na przykład wynajmujący podejmuje ryzyka związane z realizacją przedsięwzięcia jakim jest budowa lub zakup centrum handlowego i zabezpieczaniem właściwego finansowania na ten cel, a następnie spłatą wieloletnich, wielomilionowych zobowiązań. Po stronie najemcy leżą z kolei ryzyka związane z prowadzeniem działalności handlowej.

Ze strony najemców pojawił się także twardy postulat absolutnego wykluczenia handlu internetowego z obszaru zainteresowania właścicieli centrów handlowych. 

Trudno powiedzieć, dlaczego handel internetowy miałby zostać wyłączony z wzajemnych uregulowań skoro wiemy, że dziś kanały sprzedaży się przenikają. Mamy praktykę polegającą na tym, że jeśli sprzedawca w sklepie nie ma towaru, który klient chce kupić, coraz częściej oferuje mu pomoc w zakupie przez internet i bardzo często odbiór w placówce stacjonarnej. Mamy systemy Click&Collect, gdzie klienci odbierają zamówione przez internet towary w centrum handlowym, ponadto mamy zwroty ze sprzedaży internetowej, które odbywają się w centrum handlowym, obniżając przychód sklepu na jego terenie. Mamy wreszcie kurierów, którzy dostarczają towar do magazynów w centrach handlowych jako elementu ostatniej mili, bo jako adres odbioru klient wskazał właśnie sklep w galerii handlowej. Wszystko to wymaga korzystania z infrastruktury, która jest krytyczna dla prawidłowego świadczenia usług w obszarze e-commerce, a która jest zabezpieczona i zapewniona przez wynajmującego. To usługa, która jest połączona z wynajmem powierzchni i możliwością przechowywania towarów, które są wykorzystywane w obrocie e-commerce właśnie w obiekcie, który należy do wynajmującego. Nie bardzo więc rozumiem, dlaczego organizacje reprezentujące część najemców oczekują, że ta działalność miałaby być w zupełności wyłączona z wzajemnych regulacji. Rodzi to również pytanie o mandat jakichkolwiek organizacji branżowych do wkraczania w przestrzeń dobrowolnych umów biznesowych pomiędzy niezależnymi partnerami. PRCH nie rości sobie takiego mandatu.

Korzystanie z tej infrastruktury wydaje się być warunkiem sine qua non do skutecznego działania w modelu omnichannelowym, który dzisiaj jest naturalny dla wszystkich sieci handlowych.

Dokładnie tak. Nie bardzo rozumiem, dlaczego wynajmujący nie miałby prawa do zażądania wynagrodzenia za korzystanie ze swojej infrastruktury, którą wybudował, utrzymuje i dzięki temu umożliwia najemcy prowadzenie działalności, zgodnie ze zmieniającymi się potrzebami i oczekiwaniami klientów. Na świecie generalnie dyskusja polega na tym, w jaki sposób robić to fair i w sposób rzeczywiście uwzględniający szczególne ryzyka związane z działalnością e-commerce. Chodzi o to, by obie strony spotkały się na wspólnej płaszczyźnie ekonomicznej, czyli żeby najemca miał komfort korzystania z omnichannelu i rozwijania swojej oferty w sposób dla niego korzystny i zgodny z jego strategią, ale równocześnie żeby nie odbywało się to kosztem wynajmującego. Innymi słowy, gdyby najemca nie miał możliwości korzystania z infrastruktury centrum handlowego, musiałby sobie wynająć np. magazyn i jest oczywiste, że musiałby za niego zapłacić. Powinniśmy o tym rozmawiać i zastanowić się jak znaleźć sposób, który byłby transparentny, zrównoważony, nieprowadzący do fałszowania wyników notowanych w sklepie stacjonarnym, czy manipulowania nimi. Każda ze stron powinna mieć komfort, że za świadczoną usługę jest należycie wynagradzana.

Jak ta kwestia wygląda dzisiaj w umowach najmu? 

Powiem szczerze, nie mamy stuprocentowego przeglądu umów najmu. To stosunkowo nowa kwestia. Zakładam, że są podejmowane pierwsze próby dyskusji na temat uzgodnienia takich klauzul w standardach umów. Nie chciałbym komentować konkretnych negocjacji, bo ich nie znam, ale na pewno jest to ważne zagadnienie, by doprowadzić do tego, że ten aspekt działalności najemców, zostanie odpowiednio w umowach uregulowany. Ta potencjalna regulacja, zresztą jak każda inna, polega na wzajemnym jej uzgodnieniu przez strony i zawarciu tego w podpisywanej przez strony umowie. 

Wśród postulatów formułowanych przez najemców pojawia się także ten dotyczący pełnej transparentności, jeżeli chodzi o obroty i odwiedzalność centrów handlowych. Najemcy pytają dlaczego pokazywane są wyniki dla całego rynku, w oparciu o dane ze stu kilkudziesięciu centrów handlowych, ale bez rozbicia na te centra. 

Nie rozumiem tego zarzutu. Transparentnie informujemy jak Polska Rada Centrów Handlowych gromadzi dane nt. obrotów i odwiedzalności centrów handlowych oraz jakie dane jest w stanie prezentować. Od 14 lat publikujemy indeks obrotów w centrach handlowych, opracowywany w oparciu o wyniki przekazywane właścicielom i zarządcom obiektów bezpośrednio przez najemców, na postawie odpowiednich zapisów w umowach najmu. Te dane, ze względu na ich poufność, są przekazywane przez poszczególnych wynajmujących do firmy PwC, która jest wiodącym międzynarodowym audytorem. Dopiero po ich przetworzeniu PRCH uzyskuje dostęp do informacji w podziale na kategorie sprzedawanych produktów, wielkość centrów handlowych czy regiony Polski, ale bez informacji o konkretnych obiektach. W indeksie obrotów uczestniczy ponad 120 centrów handlowych, które reprezentują 35% całej powierzchni dostępnej w Polsce. Przy takiej skali są to wyniki miarodajne dla całego rynku. W projekcie uczestniczą najwięksi właściciele i zarządcy centrów handlowych w Polsce oraz topowe centra handlowe, reprezentatywne dla całej branży.

Jako stowarzyszenie, cykliczne od 2008 r., przygotowujemy i publikujemy również wyniki badania odwiedzalności centrów handlowych. Pokazuje ono liczbę klientów w ciągu miesiąca, w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni najmu. Podobnie jak w przypadku indeksu obrotów, tu również dane pochodzą z ponad 120 obiektach handlowych i są zbierane oraz weryfikowane przez PwC. Dysponujemy danymi w podziale na wielkość centrów handlowych czy regiony kraju, ale nie o konkretnych obiektach. W związku z tym, wymiana informacji na temat odwiedzalności konkretnego obiektu jest możliwa na indywidulanym poziomie najemca-wynajmujący.

Problem polega też na tym, że jest rozbieżność między tym co podają najemcy a raportami PRCH. 

To prawda. Widzimy, że nasze dane o odwiedzalności wyraźnie różnią się od tych, które prezentują organizacje reprezentujące część najemców, w oparciu o analizę danych z telefonów komórkowych. Nasz indeks odwiedzalności jest przygotowywany na podstawie informacji dostarczanych z systemów kamer, pozwalających na rzeczywiste, codzienne mierzenie ruchu. Klienci odwiedzający galerie są liczeni poprzez kamery 3D zainstalowane przy wejściach oraz w innych miejscach, kluczowych dla właściwej weryfikacji przepływu klientów w danym obiekcie. Zdaniem specjalistów, to najbardziej miarodajny system, jego dokładność operatorzy systemów kamer oceniają na ponad 95%. Z kolei dokładność systemów opierających się na analizie danych z telefonów specjaliści określają na około 30%. Mają one problem ze zliczaniem osób mających wyłączoną lokalizację lub Internet w swoich urządzeniach. Zapewne różnice w wykorzystywanej technologii są powodem wspomnianych rozbieżności. 

Pozostawiając na boku kwestię natury technicznej, to czy zgodzi się Pan z takim stanowiskiem, że jednak tutaj należałoby dążyć, w ramach dobrych praktyk, do tego, by te dane były transparentne? Racjonalny wydaje się argument ze strony najemców, że to ma dla nich kluczowe znaczenie przy planowaniu dalszej działalności sklepu w konkretnej lokalizacji.

Oczywiście, że argument jest racjonalny. Na pewno jest to temat do bezpośredniej rozmowy pomiędzy partnerami biznesowymi, jakimi są wynajmujący i najemca. W tym zakresie PRCH nie może być pośrednikiem czy dysponentem takich danych, bo jak wyjaśniałem już wcześniej, takimi danymi nie dysponuje. Podkreślę, konieczny jest indywidulanie prowadzony dialog pomiędzy konkretnym centrum handlowym i najemcą. Zawsze warto postawić na dialog: na co wy się możecie zgodzić, a na co my. Jednostronne stawianie tematu na zasadzie: musi być pełna transparentność – pytanie co ona oznacza w tym kontekście, wyłączamy e-commerce, w trudnych sytuacjach przenosimy ryzyka na innych, nie tworzy przestrzeni do rozmowy.

Kolejnym tematem jest kwestia rozliczenia kosztów wspólnych. Czy tutaj także należałoby wprowadzić taką pełną transparentność, czego oczekują najemcy?

Kwestia kosztów będzie dla wszystkich bardzo interesująca i przez najbliższe kilka miesięcy będziemy się w dużej mierze zajmować kwestią kosztów energii oraz inflacji, która istotnie wpływa na wzrost wszystkich kosztów. Trudno się dziwić najemcom, że chcieliby zrozumieć, w jaki sposób te koszty są generowane. Wydaje mi się, że z punktu widzenia wynajmujących ważnym postulatem byłoby, by wspólnie działać w celu ograniczenia tych kosztów, w których najemcy mają swój udział, funkcjonując w danym obiekcie handlowym. W tym kontekście postulat stałych, z góry określonych kwotowo kosztów wspólnych jest nie tylko niewykonalny, bo nikt nie jest obecnie w stanie z góry oszacować ostatecznej wartości, ale również hamuje motywację do oszczędzania. Rozliczanie kosztów funkcjonowania centrum handlowego z podmiotami, które prowadzą w nim działalność gospodarczą wynika z tego, że przestrzeń ta umożliwia im prowadzenie biznesu. Można to porównać do rozliczeń jakich dokonują członkowie wspólnot mieszkaniowych. Tam również mieszkańcy solidarnie partycypują w kosztach utrzymania części wspólnych, które im służą, m.in.: wind, piwnic, garaży czy terenów zielonych.

Zdecydowanie jest to temat do dyskusji, natomiast nie można tego uogólniać, że wynajmujący nie ujawniają, nie są transparentni w rozliczeniach kosztów. Takiego ogólnego stwierdzenia nie daje się wysnuć z tego, co się w rzeczywistości na rynku dzieje. Najemcy w umowach bardzo często mają zapewnione prawo do weryfikacji kosztów wspólnych i jak pokazuje praktyka z niego korzystają, przeprowadzając audyty prezentowanych kosztów wspólnych i ich rozliczeń. Takie audyty przeprowadzają wyspecjalizowane firmy na podstawie faktur kosztowych, które precyzyjnie dokumentują zużycie poszczególnych mediów i innego rodzaju koszty.

Kwestia transparentności powraca jak przysłowiowy bumerang. Wydaje mi się, że ze strony najemców jest generalne oczekiwanie takiego mocniejszego dialogu. Mam takie wrażenie, że najemcy mają poczucie braku tej komunikacji.

W kodeksie dobrych praktyk, który przygotowaliśmy w 2012 r., poświęcono temu tematowi kilka stron i rzeczywiście już wtedy podkreślano, że komunikacja pomiędzy najemcą a wynajmującym powinna być istotnym elementem funkcjonowania centrum handlowego. Trzeba jednak pamiętać, że centrum handlowe jest organizmem, który opiera się na wartościowym składniku majątkowym, który wybudował i wyposażył wynajmujący. To on zainwestował ogromne kwoty, często zaciągając wieloletnie zobowiązanie kredytowe, tworząc ekosystem umożliwiający najemcom efektywne prowadzenie biznesu. Dlatego pójście teraz w kierunku tworzenia jakiejś formy spółdzielni, która będzie wspólnie decydować o tym jak zarządzać centrum handlowym, nie jest akceptowalnym i sprawiedliwym rozwiązaniem. Pozbawiałoby to wynajmującego prawa do decyzji, które musi podejmować po to, by utrzymać wartość swojego obiektu i wywiązać się z ciążących na nim zobowiązań. W końcu to on ponosi ich konsekwencje, a nie najemca. Natomiast myślę, że postulat transparentności i dialogu, jak najbardziej był już rozpoznany w 2012 r. jako istotny element i nic się pod tym względem nie zmieniło. Ważne by gotowe do niego były obie strony i to nie tylko w sferze deklaratywnej czy medialnej.

Jak Pan widzi szansę na to, żeby dzisiaj, znając stanowiska stron, znaleźć ten kompromis w momencie, gdy przed rynkiem są wyzwania chyba niespotykane do tej pory. To jest chyba najgorszy moment, żeby móc w tej chwili usiąść i coś wspólnie ustalić, gdzieś się zbliżyć.

Nie zgodzę się, że jest to najgorszy moment. Myślę, że takie momenty, w których problemy zaczynają dotykać wszystkich, mogą być katalizatorem do zmian i do tworzenia wspólnych ustaleń. Nie jestem więc tak pesymistyczny, jeżeli chodzi o moment. Pytanie jest o realną chęć dialogu i realną gotowość do jego podjęcia. Wydaje mi się, że z tym możemy mieć większy problem, szczególnie w sytuacji, w której jakaś część środowiska zaczyna dialog od tego, że pewne rzeczy w ogóle nie powinny być tematem rozmowy. Z takim punktem wyjścia może być ciężko, a dalsze okopywanie się na pozycjach i otwieranie kolejnych frontów walki, może być dla niektórych biznesów bardzo niekorzystne, a wręcz zagrozi ich egzystencji. Zamiast tego, proponowałbym szukać punktów wspólnych, tematów ważnych dla branży, które mogą budować współpracę i wzajemne zaufanie. Myślę, że jednym z nich mogłyby być np. wspólne standardy ESG. Wierzę też, że zdecydowana większość uczestników naszej branży rozumie potrzebę dialogu i jest do niego gotowa. My ze swojej strony zachęcamy do rozmowy, również o tematach trudnych, w uzgodnionej wcześniej i akceptowalnej dla wszystkich formule. 

Rozmawiał: Radosław Rybiński