[WYWIAD] Ryszard Wysokiński, Kaufland: Jesteśmy gotowi na nowe otwarcia

Cieszy nas, że rynek dobrze przyjął naszą gotowość otwierania lokali w obiektach handlowych. I w międzyczasie kilka tych lokalizacji udało nam się otworzyć. Przykładem mogą być sklepy Kaufland w centrum Galardia w Starachowicach, Trzy Korony w Nowym Sączu, w retail parku w Knurowie oraz w Białymstoku w projekcie typu mixed-use. Jesteśmy gotowi na nowe otwarcia. Współpraca z centrami handlowymi jest dla nas uproszczeniem procesu ekspansji, gdyż mamy do czynienia z powierzchniami gotowymi, relatywnie prostymi do aranżacji i najmniej absorbującymi finansowo – mówi w rozmowie z Retailnet Ryszard Wysokiński, Head Of Department Investor Relations w Kaufland Polska Markety sp. z o.o. sp. j.

Zacznijmy od podsumowania mijającego roku. Jaki to był rok dla sieci Kaufland? Czy udało się zrealizować plan 10 nowych otwarć rocznie?

Oceniamy ostatnie 12 miesięcy jako rok trudny, ale dobry. 2022 to rok, który dla każdego uczestnika rynku nieruchomości przyniósł wiele niekorzystnych okoliczności, ogromną ilość wyzwań i wymagał dużo intensywnej pracy. Natomiast na samym początku naszej rozmowy chciałbym się pochwalić dwoma wydarzeniami, które pokazują skalę naszej działalności zarówno globalnie, jak i w perspektywie polskiej. Kaufland właśnie otworzył swój 1500. market. Sklep otwarto w Bukareszcie. Natomiast jeśli mowa o polskim rynku, to z początkiem grudnia świętowaliśmy otwarcie 239. marketu.

Podsumowując, uważamy, że strategia szerszego otwarcia się na rynek, w tym m.in. na najem w centrach i parkach handlowych, na współpracę w dotychczas nieoczywistych lokalizacjach jak np. budynki wielofunkcyjne, przynosi rezultaty, czego efektem jest już 9 otwarć w tym roku. W tym roku obrotowym, który kończymy w lutym, otworzymy jeszcze jedną, bardzo ciekawą lokalizację.

Dużym przedsięwzięciem w mijającym roku dla sieci Kaufland w kontekście logistyki była inwestycja w magazyn mroźniczy, który uruchomiliśmy w miejscowości Wola Krzysztoporska. Choć może brzmi to dość niepozornie, jest to jednakże inwestycja, nad którą pracowaliśmy 4 lata. Jej łączny koszt to ponad 150 milionów złotych. To w pełni zautomatyzowany, jedyny tak nowoczesny obiekt tego typu w kraju. W znaczący sposób ułatwia nam logistykę i transport, a także sprawia, że jesteśmy przygotowani na kolejne wyzwania i rozbudowę sieci sklepów.

Jednym z ważnych dla Was otwarć w tym roku obrotowym będzie otwarcie sklepu w Fort Wola w Warszawie. Czym charakteryzuje się ten sklep?

Fort Wola jest bardzo szczególnym przypadkiem kompletnej rewitalizacji centrum handlowego, które zostało zamknięte w maju 2017r. Jest to pierwszy w Polsce duży obiekt handlowy, który po kilku latach zamknięcia zostanie ponownie otwarty. Nasz market zaś w nowym centrum będzie pełnił rolę głównego najemcy i silnej lokomotywy frekwencyjnej. W trakcie zamknięcia centrum sąsiadująca z nim okolica bardzo intensywnie się rozwijała i obecnie jest tam dużo nowego budownictwa mieszkaniowego, młodych rodzin, które mają ograniczoną podstawową ofertę zakupową w segmencie spożywczym. Nowy Fort Wola pojawi się więc w centrum takiego silnie zurbanizowanego regionu. Inwestor podjął ambitną próbę rewitalizacji centrum; przedsięwzięcie jest duże a my jesteśmy jego częścią. Wierzymy w owocną współpracę z inwestorem i przede wszystkim w sukces ekonomiczny obiektu i nasz. Cieszymy się jednocześnie, że ten fragment stolicy zostanie zrewitalizowany i uporządkowany a mieszkańcy zyskają możliwość znaczącego wyboru podczas zakupów spożywczych. Nasz sklep będzie zachęcał dużą powierzchnią ułatwiającą wygodne zakupy i rozbudowaną ofertą. Jego łączna powierzchnia wyniesie 5 tys. mkw., a sala sprzedaży ok. 2,5 tys. mkw. Będzie to ósma placówka Kauflandu w stolicy. Do dyspozycji klientów oddamy asortyment obejmujący ponad 15 tys. artykułów, z czego 80 proc. z kategorii food.

Jeśli już mowa o współpracy z zarządzającymi centrami handlowymi… jak układają się Wam te relacje? Kaufland bardzo ostrożnie wybiera lokalizacje w galeriach handlowych

Współpracujemy z wieloma znaczącymi operatorami centrów handlowych m.in. z firmami Mayland, ECE, Sierra Balmain, Echo Investment, CD Locum i innymi. Mogę powiedzieć, że w tej skądinąd partnerskiej współpracy występujemy w nieco uprzywilejowanej, ale jednocześnie bardzo odpowiedzialnej pozycji. To znaczy, jesteśmy operatorem kluczowym, tzw. anchorem. Szczególnie w okresie pandemii uwidoczniła się rola spożywczego operatora kluczowego, jaką ma on do odegrania w centrum. I niezależnie od tego, czy jest to istniejące centrum, czy jest to dopiero planowany obiekt oraz bez względu na wielkość centrum, to my zawsze jesteśmy dla tego obiektu kotwicą frekwencyjną – najemcą kluczowym, od którego zaczynają się wszystkie rozmowy dotyczące miksu branżowego centrum. Pandemia pokazała jednocześnie, że to właśnie te centra handlowe, które posiadają silnego operatora spożywczego, który zapewnia codzienną frekwencję w obiekcie, cieszą się największym zainteresowaniem wśród inwestorów.

Podsumowując, cieszy nas, że rynek dobrze przyjął naszą gotowość otwierania lokali w obiektach handlowych. I w międzyczasie kilka tych lokalizacji udało nam się otworzyć. Przykładem mogą być sklepy Kaufland w centrum Galardia w Starachowicach, Trzy Korony w Nowym Sączu, w retail parku w Knurowie oraz w Białymstoku w projekcie typu mixed-use.

Jesteśmy gotowi na nowe otwarcia. Współpraca z centrami handlowymi jest dla nas uproszczeniem procesu ekspansji, gdyż mamy do czynienia z powierzchniami gotowymi, relatywnie prostymi do aranżacji i najmniej absorbującymi finansowo. Przestrzeń wymaga ewentualnych przeróbek czy dostosowania, ale nie jest to budowa od podstaw. Nie musimy martwić się o wyszukanie działek, nabycie terenu, proces inwestycyjno-budowlany itd. Mam zatem nadzieję, że ta współpraca będzie się dalej rozwijała z korzyścią i ku zadowoleniu obydwu stron inwestycji oraz klientów.

Aktualnie zabezpieczamy ponadto bank ziemi na przyszłe otwarcia.

Trudno w tym roku nie mówić o wyzwaniach związanych z utrzymaniem istniejącej sieci sklepów. Czy Kaufland ma pomysł jak radzić sobie z rosnącymi kosztami energii, inflacją…?

Sieć Kaufland od dawna wdraża rozwiązania zmierzające do oszczędzania energii, zarówno poprzez modernizacje, jak i optymalizację kosztów. Zwłaszcza w kontekście szalejących cen jedno z drugim bardzo się łączy i to jest kierunek, nad którym pracują wszyscy właściciele nieruchomości. W 2022 roku przeprowadziliśmy kilka modernizacji w kraju i zakończyliśmy wymianę oświetlenia na LED w całej sieci. Oszczędności w zakresie zużycia energii umożliwiają nam także działania w obszarze chłodnictwa, które generuje średnio 700 tys. kWh rocznie w każdym markecie.

W naszych sklepach sukcesywnie wprowadzamy technologię odzysku ciepła odpadowego. Dzięki zastosowanemu rozwiązaniu do ogrzewania bądź chłodzenia marketów zamiast paliw kopalnych wykorzystuje się w całości odzysk ciepła odpadowego z instalacji chłodniczo-klimatyzacyjnej, wraz ze zintegrowaną pompą ciepła. Przeprowadziliśmy także pilotaż fotowoltaiki, który został zakończony sukcesem.

W kwietniu br. podpisaliśmy umowy z dostawcami, którzy zaopatrują wszystkie nasze obiekty – 239 marketów, 3 centra dystrybucyjne oraz wrocławską centralę firmy – w energię pochodzącą wyłącznie z odnawialnych źródeł. Wszystkie te wymienione optymalizacje wokół nieruchomości i w instalacjach dotyczących nieruchomości bezpośrednio przyczyniają się do obniżenia kosztów utrzymania obiektów. Jednocześnie dbamy w ten sposób również o ograniczenie śladu węglowego.

Wielu retailerów podkreśla, że zmiana nawyków konsumenckich i rosnąca rola retail parków, niejako zmusiła ich do przeformatowania swoich sklepów. Czy w Kaufland takie zmiany też są widoczne?

Jesteśmy stabilni, jeśli chodzi o format naszych sklepów. Strategia doboru lokalizacji także nie uległa zmianie. Format dla centrów handlowych jest taki sam, jak dla sklepów wolnostojących. Optymalna powierzchnia dla nas to ok. 4,5 tys. mkw., w tym powierzchnia sprzedaży to około 2,2 tys.-2,5 tys. mkw. Przy wyborze lokalizacji w istniejących budynkach jednym z podstawowych kryteriów, czy dana lokalizacja nam odpowiada, jest wielkość powierzchni handlowej. Zawsze pojawia się pytanie, czy my się tam zmieścimy z naszym formatem.

Czy to oznacza, że macie trudności z dostępnością do nowoczesnej powierzchni handlowej?

Nie boimy się mniej nowoczesnych powierzchni po innych najemcach, które wymagają gruntownego remontu. To my kreujemy naszą powierzchnię. Przykładem takiej realizacji, jest nasz market w Rzeszowie, gdzie przejęliśmy powierzchnię po sklepie DIY i przeszliśmy przez daleko idącą rewitalizację. Takich przykładów rewitalizacyjnych będzie coraz więcej.

A co z retail parkami? Czy te projekty nie są dla Kauflanda interesujące?

Należy mieć na uwadze, że nowe retail parki pojawiają się w coraz mniejszych miejscowościach. Oceniam, że boom na te projekty potrwa jeszcze 2, 3, może 4 lata. Niektóre miasta nie są już w stanie wchłonąć więcej tego typu projektów, ponieważ zbliżają się do punktu nasycenia, ponadto brak jest odpowiednich działek do realizacji kolejnych obiektów. Natomiast wracając do tematu, czy te lokalizacje są dla nas interesujące, powiem tak: prowadzimy intensywne rozmowy i chętnie rozważymy każdą lokalizację, która wpisuje się w naszą strategię. Jak rozmawialiśmy wcześniej, operator spożywczy jest dla takich projektów konieczną jego częścią.

Jakie wyzwania zatem stoją przed Wami w 2023 roku?

Największym wyzwaniem w kontekście dalszej ekspansji jest dostępność atrakcyjnych działek. Z drugiej strony dzisiejszy kryzys może spowodować, że w niedługiej perspektywie zwiększą się szanse nabycia odpowiednich gruntów czy lokali po niższych niż dzisiaj cenach. Już dzisiaj zauważamy zwiększoną podaż nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych, które nadają się do naszych celów.

Przewiduję także, że w przyszłym roku drogi pieniądz będzie głównym hamulcowym działań inwestycyjnych, szczególnie w obszarze nieruchomości komercyjnych, które potrzebują dużych nakładów finansowych na inwestycję.

Kolejnym wyzwaniem, które z wielką siłą pojawiło się w tym roku, są wysokie koszty budowy. Są one na dużo wyższych poziomach niż rok temu, więc kalkulacja finansowa nowych projektów jest utrudniona. Dostępność materiałów oraz firm budowlanych ulega wprawdzie poprawie, ale trudno mówić o powrocie do normalności. No i zmienność, której nie lubi nikt, a już przede wszystkim inwestorzy. Słyszymy o zmianach podatkowo-legislacyjnych, o podatku od hipermarketów, zmienności kursu walut, itd. Niestabilne otoczenie prawne utrudnia efektywne planowanie działań firmy.

W przyszłym roku będzie nam także niewątpliwie towarzyszyła intensywna praca o utrzymanie niskich kosztów w funkcjonowaniu obecnych nieruchomości. Utrzymać obiekty w dobrej kondycji przy tak rosnących cenach, to z pewnością ogromne wyzwanie.

W obecnych realiach dopatrujemy się również wielu szans. Wspominałem już o zwiększającej się podaży działek inwestycyjnych. Liczymy na stabilizację cen materiałów budowlanych i robocizny. Na obniżki stóp procentowych trzeba będzie jeszcze poczekać, więc kto posiada finansowanie, będzie miał okazję dokonać oportunistycznych zakupów i umocnić swoją pozycję rynkową. Nasze plany inwestycyjne, w tym te odnośnie zakupów, najmów czy przejęć, pozostają niezmiennie ambitne. Posiadamy wszelkie zasoby, aby je zrealizować.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz