[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela Holding: Ciąg na parki handlowe cały czas trwa

Na wiosnę rozpoczynamy dwa nowe projekty. Łącznie za chwilę w budowie będziemy mieli 40 tysięcy metrów kwadratowych. Jest to dość istotna część naszego portfela ponieważ do tej pory w portfolio mamy 90 tys. mkw. – w rozmowie z retailnet.pl/SCF News mówi Grzegorz Pękalski, Członek Zarządu Karuzela Holding. Firma jest partnerem kwietniowych targów SCF 2023 Spring.

W ostatnim czasie z rynku daje się słyszeć sprzeczne sygnały. Z jednej strony dużo mówi się o obawach inwestorów, a z drugiej, że nadszedł najlepszy czas na przykład na podpisywanie umów z firmami wykonawczymi. Gdzie leży prawda?

Tak, można powiedzieć, że firmy budowlane stały się bardziej elastyczne. Widać to przy okazji przetargów. Pojawiają się znaczące spadki cen usług budowlanych. Ponadto zaczęły nam składać oferty firmy, z którymi nigdy nie współpracowaliśmy, które wcześniej nie były zainteresowane budową parków handlowch. To może oznaczać, że ilość pracy na rynku się zmniejsza.

Jak widzisz przyszłość rynku retail parków?

Nawet się nad tym nie zastanawiałem. U deweloperów jest tak, że jeśli już kupiło się działkę, zainwestowało jakąś część środków, to trzeba działać. Spowolnienie inwestycji powoduje, tak czy inaczej, więcej kosztów i opóźnienie przychodów, więc nie ma za bardzo na co czekać. A też nie ma gwarancji, że będzie lepiej w przyszłości. Zatem robimy swoje.

Na jakim poziomie są czynsze? Czy widać tu wahania?

Oczywiście chcielibyśmy, żeby rosły. Póki co w zasadzie chyba stoją w miejscu. Natomiast kłopotem jest fakt, że znacznie większy jest koszt kredytu. Koszty finansowania na etapie budowy wzrosły przynajmniej dwu-trzykrotnikrotnie, efektywnie kiedyś płaciliśmy odsetki w złotówkach na poziomie 3%, a dziś to 10-11%.

Czy w tej chwili można mówić już o nasyceniu rynku retail parkami? Czy czeka nas spowolnienie?

Ten ciąg na parki handlowe cały czas trwa i wśród najemców, i wśród banków, które chętnie finansują takie przedsięwzięcia.

Co do cen działek, trochę mieliśmy szczęście. Kupiliśmy je w racjonalnej cenie. U nas nie widać więc spowolnienia. W tej chwili prowadzimy jedną budowę, a w pierwszym kwartale ruszamy z dwiema następnymi. Możliwości raczej rosną, niż maleją. Liczba potencjalnych działek przeznaczonych do zrobienia developmentu jest cały czas wystarczająco duża. One są w zasadzie do wzięcia. Trzeba tylko wybrać właściwą i poświęcić jej trochę pracy.

Obecnie najważniejszy parametr to jest właściwy aktualny miejscowy plan. Na polskim rynku jest sporo działek z właściwym przeznaczeniem, które czekają na inwestorów. Dzisiaj nie ma takiej sytuacji, że walczymy o jakąś działkę. Raczej z tego wachlarza działek wybieramy tę, która wydaje się najszybsza do zrealizowania inwestycji i z tą ruszamy.

Czy z wynajmem też jest tak łatwo?

Wszystko zależy od stawki czynszu. Wobec tego im więcej chcesz, tym dłużej trwają negocjacje i rozmowy. Ale patrząc na ostatnie 3-4 lata, można powiedzieć, że w zasadzie czynsze specjalnie się nie zmieniły. Są na podobnym poziomie, na jakim były. Natomiast mam wrażenie, że często pojawia się pytanie, komu bardziej zależy. Jeżeli deweloper jest zaawansowany w budowie, a jeszcze ma mało podpisanych umów, to będzie bardziej elastyczny. Jeżeli natomiast najemcy, na przykład ci, którzy mają gwałtowne okresy rozwoju, nagle potrzebują zabezpieczyć ileś tam lokalizacji na najbliższy okres i zaczynają podpisywać w cudzysłowie wszystko, co jest na rynku, po to, żeby nie wpuścić konkurencji, to sytuacja się odwraca.

Kto jest dzisiaj w sytuacji, takiego właśnie dynamicznego rozwoju?

Mam na myśli duże sieci dyskontowe którym wiele otwarć się poprzesuwało w zeszłym roku. Również z powodu wzrostu kosztów budowy wielu deweloperów poprzesuwało rozpoczęcie budowy. Wiele przetargów się odbyło, ale prace nie zostały zlecone. Wobec tego te firmy, które liczyły na konkretną liczbę otwarć w zeszłym roku, musi liczyć się z tym, że tych otwarć nie będzie. Wobec tego muszą jeszcze szerzej te sieci rozrzucić, żeby więcej złapać, żeby zwiększyć prawdopodobieństwo, że jednak będą mieli tyle otwarć, ile planowali.

Co ciekawe, powiększa się grono branż zainteresowanych parkami handlowymi. Mam na myśli tę “górną półkę” najemców, czyli na przykład jubilerów, którzy do tej pory unikali parków handlowych. Teraz są zainteresowani. Podobnie perfumerie i inni. Nie odrzucają a priori takich lokalizacji. Analizują potencjał bo zauważyli, że w mniejszych miastach nie ma już opcji na galerię handlową. Wobec tego szukają swojego miejsca w parkach handlowych.

Jak wygląda Wasz harmonogram inwestycji?

Na wiosnę rozpoczynamy dwa nowe projekty. Łącznie za chwilę w budowie będziemy mieli 40 tysięcy metrów kwadratowych. Jest to dość istotna część naszego portfela ponieważ do tej pory w portfolio mamy 90 tys. mkw. Nasz największy projekt w budowie to Biała Podlaska, czyli 18 tys. mkw. Otwarcie planujemy w tym roku. Natomiast dwa następne projekty czyli Jastrzębie Zdrój i Świebodzin – w przyszłym roku. Zestaw najemców jest dla tych projektów właściwie taki sam. Jako najemców spożywczych mamy albo Lidla, albo Carrefoura. Inwestycje są skomercjalizowane na poziomie 70-80 proc., więc zakładam, że do otwarcia wszystkie umowy zostaną sfinalizowane.

Jakie wyzwania stoją teraz przed Wami?

Najgorsza jest niepewność. Dostrzegają to zwłaszcza inwestorzy zagraniczni. Polska jest niestety na pierwszej linii w sąsiedztwie z wojną i to ma duże znaczenie bo powoduje wstrzymanie potencjalnych inwestycji, zwłaszcza dla inwestorów finansowych. Ci, którzy są już zaangażowani w jakieś projekty, to oczywiście je kontynuują, ale ci, którzy mieli zrobić pierwszy krok i nie muszą tego robić, to mocno zastanawiają się, czy to jest dobry moment na taki ruch.

Rozmawiał: Radosław Rybiński