[WYWIAD] Magdalena Frątczak, CBRE: Na dojrzałym rynku nie ma i nie będzie spektakularnych zmian

Możemy się spodziewać uzupełniania i przenikania się formatów handlowych, które powstały na naszym bardzo dojrzałym rynku. W dalszym ciągu będą powstawały parki handlowe i centra convenience. Uważam też, że na dużą uwagę zasługują przestrzenie miejskie, których zasobami powinno się zarządzać tak jak centrami handlowymi – mówi w rozmowie z Retailnet Magdalena Frątczak, Head of Retail, CBRE

Jak ocenia Pani miniony rok w branży retail?

Rok 2022 pokazał nam, jaki my konsumenci mamy stosunek do różnego rodzaju zawirowań na rynku. Oczywiście pierwsze etapy pandemii zamknęły nas w domach, staliśmy się nieufni, a w obawie przed utratą zdrowia klienci rezygnowali z tradycyjnych zakupów. Później rosły obawy w związku z wojną w Ukrainie i to też budziło niepewność konsumentów. Natomiast druga połowa roku to czas stabilizacji. Zaczęliśmy myśleć na innym poziomie, klienci zrozumieli, że musimy się nauczyć żyć w innych warunkach, warunkach, które cały czas się zmieniają. Te zmiany przełożyły się na rynek handlowy.

W 2022 wróciła odwiedzalność w galeriach handlowych, dotarliśmy do poziomów z 2019 r., a w niektórych przypadkach, szczególnie w dobrych projektach, odwiedzalność nawet przekroczyła poziomy sprzed pandemii.

Podobnie zachowania zakupowe klientów znowu wróciły do pewnego status quo – standardu, do którego byliśmy przyzwyczajeni. Okazało się, że my po prostu lubimy być w przestrzeniach handlowych, lubimy wychodzić z domu, chcemy się spotykać ze znajomymi, chcemy iść do restauracji, do kina, do teatru. Wszystko to spowodowało, że wróciliśmy do zakupów stacjonarnych, a e-commerce, osiągnąwszy pewien poziom sprzedaży, się ustabilizował. Oba kanały – online i offline – współżyją w przestrzeni handlowej, wzajemnie się uzupełniają.

Podsumowując, 2022 to rok, w którym ścierały się najróżniejsze potrzeby i rodziły nowe możliwości. Te dwa ostatnie lata po prostu przyzwyczaiły nas do zmian i pokazały, że my – konsumenci – te zmiany akceptujemy, potrafimy z nich wyciągnąć to, co dla nas najlepsze.

Rynek w ciągu ostatnich kilku lat zdominowały retail parki i centra convenience. Przybywa nam także sklepów dyskontowych, a to z kolei oznacza, że rynek staje się monochromatyczny. Czy to ze szkodą dla konsumentów?

Myślę, że dla każdego jest miejsce. Nasz rynek jest rynkiem dojrzałym nie będzie się już na nim pojawiała duża liczba regionalnych centrów handlowych, które mogą zainteresować swoimi przestrzeniami najemców z różnych kategorii. To, co się w tej chwili dzieje, porównałabym do takiej wielkiej misy, w której mamy jabłka, które są symbolem dużych galerii handlowych, uzupełniamy to śliwkami i to są mniejsze centra handlowe, następnie do misy wpadają jeszcze czereśnie, które są parkami handlowymi i uzupełniają przestrzeń handlową w tych obszarach, w których tak naprawdę widać potencjał. Każdy znajduje miejsce dla siebie.

Te zmiany w strukturze nie dzieją się bez przyczyny. Pandemia spowodowała, że wygodniej robiło się zakupy w parkach handlowych. Stąd 94% powierzchni, które zostały wybudowane w ostatnich latach, to są przede wszystkim parki handlowe. Nowe powierzchnie handlowe pojawiają się w przestrzeniach bliskich miejscu zamieszkania, czy w drodze z pracy. Czas i wygoda robienia zakupów w tym oferta mają kluczowe znaczenie przy wyborze miejsca ich robienia.

W tego typu lokalizacjach znajdziemy najemców, którzy oferują bardzo popularne, w przystępnych cenach produkty oraz produkty pierwszej potrzeby.Jest to odpowiedź na to, czego potrzebuje klient, który stał się bardzo wrażliwy na cenę.

Czy możemy się spodziewać debiutów nowych marek na polskim rynku?

Myślę, że kolejne dwa lata nie będą obfitowały w spektakularne wejścia nowych marek na Polski rynek. Tego rodzaju debiuty już mamy za sobą – mam na myśli np. markę Uniqlo, która pojawiła się w Polsce z końcem 2022. Oczywiście są marki, które chciałyby się u nas rozwijać, ale ponieważ nie znają rynku europejskiego, chcą to robić przez partnera franchisingowego limitując tym samym swoje ryzyko wejścia. Te marki już częściowo sprawdziły nasz rynek przez sklepy internetowe i przez platformy, z których korzystały.

W ostatnim czasie dużo mówi się o rosnącej roli projektów typu mix-use. One zresztą powstają w kolejnych, po Warszawie, miastach. Co stanowi o ich atrakcyjności?

Istotnie, w ostatnich latach w Polsce pojawiło się kilkanaście realizacji i projektów typu mix-use, związanych z rewitalizacją przestrzeni jak na przykład Centrum Praskie Koneser, Browary Warszawskie, Fabryka Norblina czy Elektrownia Powiśle w Warszawie albo projektów jak Fuzja w Łodzi, czy Dolne Młyny w Krakowie.

Charakter tych obszarów miejskich, historycznych przestrzeni połączonych z nowoczesnymi funkcjami biurowymi, handlowymi i mieszkaniowymi przyciągają klientów. Zwykle tego typu projekty powstają we wspaniałych np. historycznych miejscach w miastach dzięki czemu mogą zainteresować swoją przeszłością i skupiać mieszkańców. Ich przewagą jest to, że skupiają kilka funkcji – powstają w obszarze mieszkaniowym, mają funkcje biurowa, zawsze pojawia się tu handel, gastronomia i inne usługi. Dają różnorodność, której oczekują konsumenci, budują przestrzeń w ciągu całego dnia, nie pustoszeją po godzinach pracy. , Można w nich spędzać wolny czas i skorzystać z oferty bogatszej, ciekawszej, bardziej wyszukanej, opartej na różnego rodzaju aktywnościach.

Jedną z branż, która po pandemii wciąż ma największe kłopoty z odbudową rentowności jest gastronomia. Dlaczego tak się dzieje? Jaka będzie jej przyszłość?

Szczerze powiem, że nie zarejestrowałam jakichś spektakularnych upadłości wśród operatorów gastronomicznych. Jeśli spojrzeć na polski rynek gastronomiczny, to jest on zbudowany w oparciu o trzy główne filary: operatorów restauracji typu fast-food jak McDonald’s oraz marki prowadzone przez AmRest; sieci kawiarni jak Costa Coffee czy Green Cafe Nero oraz prywatnych operatorów gastronomicznych posiadających jedną lub więcej restauracji/ kawiarni. Ci ostatni nie wiążą swojej przyszłości z zakupem licencji sprawdzonych konceptów restauracyjnych, wolą opracowywać własne projekty , które będą odpowiadały na potrzeby bardzo lokalnego odbiorcy.

Uważa Pani, że to jest błąd polskich operatorów, że nie chcą przyjąć i implementować zagranicznych konceptów?

Nie, wręcz przeciwnie. Uważam, że to daje ogromną różnorodność i to jest nasza przewaga konkurencyjna. Z drugiej strony, jak popatrzymy na food halle, które się otworzyły ostatnio w Warszawie – np. Hala Koszyki, czy Fabryka Norblina, czy Browary Warszawskie albo Elektrownia Powiśle, PZO, to tam trzon oferty się nie zmienia. Jest bardzo stabilny. Mnie trochę Polska pod względem gastronomii zaczyna przypominać kraje takie jak Włochy czy Hiszpanię, gdzie marki franchisingowe się nie do końca się sprawdzają, bo kuchnia lokalna jest bardzo dobra.

Jakich retailowych trendów możemy się spodziewać w nowym roku?

Myślę, że możemy się spodziewać uzupełniania i przenikania się formatów handlowych, które powstały na naszym bardzo dojrzałym rynku. W dalszym ciągu będą powstawały parki handlowe i centra convenience. Uważam też, że na dużą uwagę zasługują przestrzenie miejskie, których zasobami powinno się zarządzać tak jak centrami handlowymi. Planując ich ofertę, przygotowując dodatkowe możliwości zwiększenia powierzchni najmu lub przychodów z nośników reklamowych. Ulice handlowe mają według mojej oceny ogromny potencjał, ale muszą zostać w uporządkowane.

Z kolei, centra handlowe będą powolutku się zmieniały. Cały czas pracujemy nad ich ofertą, atrakcyjnością usług czy wzmacnianiem funkcji społeczno-kulturalnych. I być może w przyszłości, w pełni będą one stanowiły element przestrzeni miejskiej, zaspokajając wszystkie potrzeby klientów.

Podsumowując, nie sądzę aby rynek powierzchni handlowych w kolejnych latach został poddany spektakularnym i szybkim zmianom, raczej jego rozwój będzie odbywał się organicznie w oparciu o stale zmieniające się potrzeby klientów, powstające nowe formaty przestrzeni handlowych czy rozwój sieci handlowych..

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz