[WYWIAD] Krzysztof Wyrzykowski, Colliers: Multifunkcjonalność obiektów będzie naturalnym kierunkiem rozwoju rynku retail

Nasz rynek jest już nasycony i projekty, które będą powstawały w najbliższych latach, będą musiały odpowiadać na rozmaite potrzeby polskich konsumentów, daleko wykraczające poza zwykłe zakupy. W efekcie można spodziewać się, że szeroko dyskutowanym tematem będzie zmiana przeznaczenia projektów już istniejących – mówi w rozmowie z Retailnet Krzysztof Wyrzykowski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers

W styczniu br. w SGH odbyła się konferencja na temat trendów i wyzwań na rynku nieruchomości komercyjnych. Był Pan jednym z prelegentów tego wydarzenia. O co najczęściej pytali studenci?

Real Estate Conference dotyczyła szeroko pojętego rynku nieruchomości. Była skierowana głównie do studentów SGH-u i spotkała się z ogromnym zainteresowaniem. Poruszała szereg ważnych tematów w kilku panelach. Nasz panel dotyczył rynku handlowego. Prezentacja opowiadała słuchaczom o wpływie zmian demograficznych, które się obecnie dzieją oraz technologii wpływającej na rynek handlowy w Polsce.

Obecnie jesteśmy świadkami bardzo dużych zmian pokoleniowych. Społeczeństwo się starzeje, do głosu dochodzi “Pokolenie Z”, które ma zupełnie inne nawyki zakupowe, a które niebawem będzie stanowiło główną siłę nabywczą kraju. W 2022 roku na świecie było już więcej osób powyżej 65. roku życia niż dzieci poniżej lat 5, to był pierwszy raz w historii, kiedy byliśmy świadkami takiego zjawiska i to oczywiście ma ogromne przełożenie na rynek.

Firmy działające na rynku handlowym – i mam na myśli tu zarówno sieci handlowe, właścicieli obiektów handlowych, ale także nas doradców – powinny zwrócić szczególną uwagę na tę strukturę społeczeństwa i na to, jak bardzo gospodarka w przyszłości będzie niestabilna ze względu na to, że liczba osób starszych będzie gwałtownie rosła, zwłaszcza w Europie. Europę czeka ujemny przyrost naturalny już w 2030 roku, a to będzie miało znaczące konotacje na to, jaka struktura najmu i zakres usług będzie istotny z perspektywy klienta.

O jakich trendach zatem możemy mówić? Czego należy się spodziewać?

Myślę, że mówiąc o trendach, warto podkreślić to, co ten rynek będzie kształtowało w niedalekiej przyszłości. Na pewno będzie to wzrost kosztów. To pierwszy aspekt, który rzuca się w oczy i będzie miał wpływ na każdą branżę. Po części jest to bezpośredni efekt wybuchu wojny w Ukrainie, która może trwać latami. Dlatego też sytuacja ta będzie miała długofalowe działanie i ciężko przewidzieć realne skutki za kilka lat.

Kolejnym trendem jest zmiana w zakresie różnorodności obiektów handlowych. Nasz rynek jest już nasycony i projekty, które będą powstawały w najbliższych latach, będą musiały odpowiadać na rozmaite potrzeby polskich konsumentów, daleko wykraczające poza zwykłe zakupy. Zalążki tego zjawiska obserwujemy już dziś, co potwierdza wzrost popularności projektów typu mixed-use. Multifunkcjonalność, którą oferują, będzie naturalnym kierunkiem rozwoju rynku. W efekcie można spodziewać się, że szeroko dyskutowanym tematem będzie zmiana przeznaczenia projektów już istniejących, już dziś zaczyna się o tym mówić.

Coraz większą rolę będzie odgrywać technologia. I to nie tylko w kontekście sprzedaży w modelu omnichannel, która nowością już nie jest, ale w zakresie dostaw, zwłaszcza tych szybkich, do 15 minut i szeroko pojętej logistyki. Kolejnym naturalnym kierunkiem kształtowania się naszego rynku będzie rozwój konceptów z modą cyrkularną i bardziej zrównoważone podejście sieci handlowych do rozwoju swoich biznesów. Tego oczekują klienci.

W jednym z ostatnich raportów Colliers dużo mówi się o projektach mix-used, Pan też o nich wspomniał. Dlaczego one zyskują na znaczeniu? Czym przyciągają najemców i klientów?

Rzeczywiście, według nas tego typu projektów będzie przybywać i zresztą widać to w planach deweloperów. Jak wynika z naszego raportu, w którym przeanalizowaliśmy około 60 kompleksów wielofunkcyjnych na różnych etapach realizacji, 60 proc. znajduje się na etapie planowania lub koncepcji.

Skąd taka dynamika rozwoju? Poniekąd wynika to miejsca, w jakim jest obecnie rynek galerii handlowych – jest on już bardzo dojrzały i bardzo nasycony, dlatego ciężko znaleźć na nim miejsce dla nowych projektów, przynajmniej w najbliższych latach. Ponadto projekty mixed-use są odpowiedzią na nowe potrzeby klientów, w centrum których jest lokalność i chęć realizacji codziennych sprawunków w odległości 15 minut od miejsca zamieszkania, co wpisuje się w koncepcję 15-minutowego miasta.

Kompleksy wielofunkcyjne pełnią też funkcję miastotwórczą – 70% z 18 istniejących w Polsce powstało w efekcie rewitalizacji starej, często zabytkowej, zabudowy, na nowo włączając w tkankę miejską czasem całe kwartały ulic. Najczęściej są to projekty otwarte, z szeroką ofertą handlową, gastronomiczną i rozrywkową, co pozwala ciekawie spędzać czas, wyróżniają się stylowym designem i aranżacją zieleni. W takich miejscach chce się przebywać. A ponieważ rynek ulic handlowych w Polsce jest dość specyficzny i nie odgrywa takiej roli jak w państwach zachodnich, to wydaje mi się, że te projekty mixed-use są pewną odpowiedzią na ten brak.

Jeśli mowa o projektach mixed-use, to w pierwszej kolejności na myśl przychodzą nam projekty w Warszawie i w dużych miastach w Polsce. Czy jest szansa, że podobne pojawią się na mniejszych rynkach?

Na ten moment projekty wielofunkcyjne rzeczywiście powstają w dużych miastach, głównie stolicy i miastach regionalnych, i to często w centrach. Przewidujemy jednak, że w kolejnej fazie uwaga inwestorów skieruje się również w stronę projektów podmiejskich. Pierwsze jaskółki już widać – w aglomeracji warszawskiej budowane lub planowane są inwestycje takie jak Wilanów Park czy Bohema i Drucianka Campus na Pradze Północ, a także New City Gate w Piasecznie. Myślę, że nie jest wykluczone, że tego typu, oczywiście w odpowiedniej skali, projekty pojawią się w innych mniejszych miastach.

A co z tymi tradycyjnymi centrami handlowymi? Wieszczy Pan ich koniec?

Nie, absolutnie nie. Polacy przywykli do galerii handlowych i nasz rynek rozwinął się w takim właśnie kierunku. Zresztą obserwujemy dość stabilne poziomy odwiedzalności i raczej ta sytuacja nie ulegnie skrajnej zmianie w najbliższym czasie. Myślę, że rozwój centrów handlowych to w wielu przypadkach kwestia uzupełniania oferty, w innych zmiana funkcji i rewitalizacja. Część z nich będzie musiała się na nowo ułożyć swoją strategię. To będzie raczej naturalna ewolucja niż drastyczna rewolucja.

Wracając do najemców…, które kategorie najemców i które branże mają przed sobą świetlaną przyszłość?

Kryzys jest dość widoczny i oczywiście pewne branże odczują go mocniej niż inne. Myślę, że zmieni się branża usługowa i rozrywkowa. Z dużym zainteresowaniem spoglądamy też na branżę medyczną, która może być świetnym uzupełnianiem ofert galerii handlowych.

Za przykład może posłużyć tu Fabryka Norblina, gdzie strefa Health&Beauty stale się rozrasta. Myślę, że galerie będą miały do spełnienia nową rolę, nie mogą być już tylko miejscem z typową ofertą handlową i standardowymi zakupami, będą musiały zaoferować coś więcej.

Dużo mówi się także o drugiej stronie – czyli tych, którzy radzą sobie gorzej i jest to m.in. gastronomia. Jak Pan szacuje, jakiej skali to mogą być trudności i z czym to się wiąże dla rynku?

Branża gastronomiczna należy do grupy sektorów, które z pewnością najbardziej odczuły skutki pandemii, a teraz boryka się z dużymi wzrostami kosztów energii. Do tego dochodzi wzrost opłat związanych z ZUS-em, z cenami żywności, płacami minimalnymi i wiele innych. Wielu operatorów ma z tym ogromne trudności, także tych doświadczonych.

Należy także pamiętać, że wzrosty cen i inflacja dotykają także konsumentów, a wyjścia do restauracji, gdzie dziś za posiłek za 4-osobowej rodziny trzeba zapłacić nawet 300 zł, w pierwszej kolejności są ograniczane.

Sytuacja jest więc trudna i rzeczywiście wyzwania stojące przed branżą gastronomiczną są gigantyczne i wymagają bardzo rozsądnego podejścia do budżetów lub przeliczenia zasad funkcjonowania swojego biznesu na nowo.

Temat ESG i szeroko pojęta ekologia to teraz temat bardzo nośny. Na ile jest to moda, a na ile realne działania?

Świadomość, zwłaszcza młodszych pokoleń, które teraz wchodzą w dorosłość, jest ogromna. Zrównoważony rozwój i troska o planetę są dla nich czymś niemal naturalnym. Ale i starsze pokolenia zdobywają wiedzę w tym temacie i zmieniają swoje nastawienie do zakupów. Dlatego sieci handlowe, które chcą pozyskać świadomych ekologicznie odbiorców, muszą podejmować działania, które będą zgodne z ich przekonaniami.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz