[WYWIAD] Wojciech Cieślak, BOIG: Inwestycje w retail parki to nie tak lukratywny biznes, jak niektórym się wydaje

Rynek parków handlowych nie jest tak kolorowy, jak się na pierwszy rzut oka wydaje. Przetrwają tylko ci, którzy mają doświadczenie i umiejętność wyboru odpowiednich lokalizacji. Nie zawsze pierwsza lokalizacja jest najlepsza – mówi w rozmowie z Retailnet Wojciech Cieślak, prezes spółki BOIG

Trwa boom na retail parki. BOIG tego typu projekty realizował jeszcze zanim to było modne. Jak ocenia Pan ten sektor nieruchomości handlowych w Polsce? Jak długo jeszcze potrwa koniunktura na tego typu projekty?

Jest wiele przyczyn tego zjawiska. BOIG jako aktywny uczestnik rynku, obserwator i także agencja współpracująca na co dzień z najemcami, przygotowaliśmy podsumowanie i zebraliśmy informacje dostarczane nam przez najemców. W oparciu o te dane, możemy jasno stwierdzić, że szacowane inwestycje w retail parki są mocno przesadzone. Niektóre raporty podają, że do końca 2024 roku planuje się otwarcie aż 250 parków handlowych w Polsce. W mojej opinii, ta liczba jest astronomiczna i ogromna, ale niestety niemożliwa do zrealizowania z kilku powodów.

Niestety, w ostatnim czasie zarówno pandemia, okres po pandemii, jak i głównie konflikt na Ukrainie, spowodowały wzrost kosztów budowy tych parków nawet o 40%. To sprawia, że same parki stają się droższe w budowie i nie tak rentowne, jak wcześniej. Ponadto, zwiększyły się koszty finansowe zarówno dla banków, jak i dla inwestorów, którzy oczekują wyższej stopy zwrotu. Do tego dochodzą wyższe koszty zarządzania parkami handlowymi, takie jak podwyżki płac czy wzrost cen energii elektrycznej. Dodatkowo, oferowane wcześniej zyski – yieldy przy zakupie tych parków wzrosły, co oznacza zmniejszenie rentowności. W rezultacie, na dzień dzisiejszy, moim zdaniem, około 90% z tych 250 planowanych parków jest nierentownych.

Ponadto, niestety, te wyższe koszty nie przekładają się na wyższe czynsze, które najemcy są skłonni płacić. To powoduje, że właściciele tych parków budowanych często dla swoich firm lub rodzinnych biznesów, nie mogą zrealizować zysków poprzez różnicę między kosztami budowy a sprzedażą.

Powiedział Pan, że wiele z planowanych projektów nie powstanie, a te które powstaną okażą się nierentowne. Dlaczego?

Niektóre z tych nierentownych parków powstaną, ale nie ze względu na opłacalność, a raczej dlatego, że właściciele nie traktują ich jako zwykłe inwestycje, ale raczej jako lokaty pieniędzy. W takich przypadkach nie ma tradycyjnej ekonomii, która wpływa na podejmowanie decyzji. Banki również zaostrzyły swoją politykę kredytową, zwiększając wymagany wkład własny oraz podnosząc marże. To również przyczyniło się do zmniejszenia rentowności tych projektów.

W rezultacie wielu deweloperów, którzy zajęli się budową tych parków handlowych od roku, dwóch lub trzech lat, są rozczarowani. Byli przekonani o łatwości branży i prostocie wdrożenia takiego produktu, ale niestety nie są bądź nie będą w stanie osiągnąć zysków na tych parkach. To zjawisko staje się naprawdę problematyczne ponieważ oferowanie takich parków i ich obecność w portfelach wielu spółek psuje rynek. Jeśli ktoś zapowiada budowę dziesięciu parków, a nie wybuduje ani jednego, wpływa to negatywnie nie tylko na jego reputację, ale na całą branżę.

O rentowności bądź nie danego projektu w dużej mierze świadczą/decydują najemcy. Umowy najmu przecież są podpisywane nawet na długo przed wbiciem pierwszej łopaty.

Myślę, że te potencjalne inwestycje hamują rozwój i wpływają na zmniejszenie atrakcyjności poszczególnych miejscowości ponieważ, oprócz wpływu na rynek, ta sytuacja powoduje, że najemcy wykorzystując większą podaż powierzchni handlowych w danym miejscu, negocjują niższe czynsze. Zamiast zwiększania zyskowności i rentowności budowy tych parków, rośnie konkurencja ze względu na liczbę potencjalnych inwestycji. W rezultacie, działania tych deweloperów, którzy mają niewielkie doświadczenie, psują rynek, ponieważ najemcy przestają wierzyć w realizację tych parków. Zaczynają wybierać obiekty bardziej ostrożnie, nakładając większe wymagania przed podpisaniem umowy i negocjując niższe czynsze. To jeszcze bardziej pogłębia i pogarsza sytuację na rynku.

Najemcy doskonale zdają sobie sprawę z kosztów związanych z budową parków handlowych. Obecnie koszty budowy wynoszą około 4000 złotych za metr kwadratowy, koszty wykończenia wnętrz dla najemców to około 1000 złotych za metr kwadratowy, a koszt zakupu gruntów to około 400 złotych za metr kwadratowy. Do tego należy dodać koszty miękkie i ostateczny zwrot z inwestycji (yield), który wynosi około 8 lub 8 plus. Przy oferowanych przez najemców czynszach, kalkulacja ta wychodzi negatywnie dla dewelopera. Najemcy zdają sobie doskonale z tego sprawę i po prostu wykorzystują sytuację, korzystając z niższych czynszów, które są im oferowane.

Teoretycznie, dla najemców wydaje się to korzystniejsze, jeśli ktoś oferuje im czynsz w wysokości 10 euro, podczas gdy inny deweloper proponuje 12 euro. Jednak problem polega na tym, że wiele obiektów z czynszem średnim w wysokości 10 euro nigdy nie zostanie zrealizowanych. Deweloper, który polega na wkładzie własnym oraz na wsparciu bankowym, nie będzie w stanie uzyskać finansowania, jeśli bank dostrzeże, że rata kredytu przekracza przychody. Banki dokładnie analizują te kalkulacje i wiedzą, że nie ma sensu budować obiektu, jeśli koszt kredytu przewyższa dochody generowane przez niego.

Co czeka ten sektor? Przewiduje Pan jakieś spektakularne upadłości, konsolidacje?

Raczej nie przewiduję konsolidacji, ponieważ w ciągu ostatnich dziesięciu lat było kilka lub kilkanaście firm, które przez lata deklarowały budowę 20, 40, a nawet 150 parków handlowych. Niestety, wiele z tych firm zbankrutowało, co spowodowało utratę zainwestowanych środków w te parki handlowe lub ten koncept. Wiele procesów sądowych związanych z takimi sytuacjami jest obecnie w toku a inwestorzy starają się odzyskać zainwestowane środki. Niektóre firmy zmieniły branże, wykorzystując nieruchomości, które nabyły w ramach procesu przygotowania obiektów handlowych, na inne cele, takie jak mieszkalne. Szczególnie w dużych miastach zdarza się, że te nieruchomości, które początkowo miały być centrami handlowymi lub parkami handlowymi, ostatecznie zostały przekształcone na mieszkania lub inne funkcje. Z tego powodu nie jest prawdopodobna konsolidacja w tej branży.

Myślę, że te parki, które zostaną wybudowane w sposób nieekonomiczny, będące projektem deweloperów, którzy nie mają wystarczających środków na zarządzanie i utrzymanie tych parków, zostaną przejęte przez inne podmioty. To będzie związane z stratą dla pierwotnych deweloperów, którzy je wybudowali. Pamiętajmy, że jeśli banki są zaangażowane w te projekty, mogą przejąć je i sprzedawać na rynku wtórnym po znacznie niższych cenach. Istnieje już kilka takich przypadków w Polsce, gdzie banki lub syndycy mas upadłościowych przejęli obiekty handlowe i sprzedawali je po obniżonych cenach, umożliwiając wynajem po rynkowych stawkach czynszowych.

Jeśli przyjąć, że tylko nieliczni inwestorzy utrzymają się w tym sektorze rynku, to jakie to będą firmy?

Oczywiście nie można stwierdzić, że wszyscy poniosą straty i nikt nie osiągnie zysków. Na rynku działają firmy, które mają staż działalności od dziesięciu, piętnastu lub nawet dłużej lat. BOIG jako agencja, która istnieje od 20 lat, współpracujemy również z takimi firmami. Zauważamy, że doświadczenie zdobyte przez te firmy w ciągu ostatnich 15 lat sprawia, że podejmują bardziej selektywne decyzje dotyczące budowy parków handlowych. Dokładniej wybierają lokalizacje i miasta, co pozwala na funkcjonowanie tych obiektów nie tylko przez krótki okres, ale przez 10 lub 15 lat. Przykładem takich firm są Dekada i Atut, z którymi współpracujemy od dłuższego czasu przy budowie parków handlowych.

Nasza ekspansja jest stopniowa i opiera się na naszych doświadczeniach. Nasze doświadczenie pokazuje, że duże parki handlowe mają większe szanse na powodzenie, podczas gdy mniejsze obiekty mają większe problemy. Duże parki o powierzchni minimum ośmiu, dziesięciu tysięcy metrów kwadratowych mogą funkcjonować jako parki regionalne i przyciągać większą liczbę potencjalnych klientów niż małe obiekty budowane w mniej korzystnych lokalizacjach. Kluczową rolę odgrywa również zawsze lokalizacja. Przy czym nie zawsze pierwszy obiekt w danym mieście jest najlepszy. Niekiedy ten, który jest pierwszy, ale znajduje się w gorszej lokalizacji, może stracić na dłuższą metę, gdy powstanie obiekt w lepszej lokalizacji. Przykładem jest CH Kraków Plaza, które mimo że było jednym z pierwszych centrów handlowych w Krakowie, zostanie zburzone, ponieważ w lepszej lokalizacji powstały nowe obiekty.

Nad jakimi inwestycjami aktualnie pracuje BOIG?

Obecnie realizujemy kilka obiektów, ale skoncentruję się na tych najważniejszych i największych projektach, które moim zdaniem będą kształtować trendy na najbliższe lata w zakresie obiektów handlowych. Chciałbym skupić się na projektach, które zostały zrealizowane w taki sposób, że zarówno najemcy, jak i deweloperzy i inwestorzy są zadowoleni z wyników. Aktualnie posiadamy kilka takich obiektów.

Jednym z najważniejszych jest Atut Myszków. Jest to obiekt, który będzie zlokalizowany w Myszkowie, przy obwodnicy, o powierzchni najmu około 14 tysięcy metrów kwadratowych. Dodatkowo obiekt ten będzie posiadał restaurację McDonald’s oraz stację paliw Shell. Takie centra, jak Myszków, pełnią funkcję centrów regionalnych, które przyciągają nie tylko klientów z samego Myszkowa, ale także z całego powiatu i okolic. Spodziewamy się, że w promieniu około pół godziny jazdy samochodem od tego miejsca znajdzie się wystarczająco duża grupa potencjalnych klientów. Szacujemy, że liczba mieszkańców w tym obszarze wynosi około 120 tysięcy, co stanowi wystarczający potencjał dla funkcjonowania tego dużego, wielofunkcyjnego parku handlowego.

Kolejnym projektem, który obecnie jest w fazie przygotowań do rozpoczęcia budowy w tym roku, jest park handlowy w Olkuszu. Realizujemy ten projekt we współpracy z firmą BIG w formule joint venture (JV). BIG to duża izraelska firma deweloperska notowana na giełdzie w Tel Awiwie, o kapitalizacji wynoszącej około 1,8 miliarda euro. W ubiegłym roku firma BIG przejęła dwa duże parki handlowe w Polsce – jeden w Andrychowie, drugi w Lubinie. Oba obiekty doskonale wpisują się w strategię firmy BIG, która zakłada budowę dużych i silnych parków handlowych. Park w Andrychowie posiada powierzchnię najmu około 23 tysięcy metrów kwadratowych, natomiast obiekt w Lubinie oferuje 13 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni najmu. Oba parki mają potencjał stać się wiodącymi obiektami handlowymi w swoich miastach, co jest zgodne z strategią BIGa i dokładnie to samo chcemy zrobić w Olkuszu.

Nasz plan zakłada budowę parku handlowego o powierzchni około 13,5 tysiąca metrów kwadratowych, z silnym operatorem spożywczym, aby stać się wiodącym obiektem handlowym. Liczymy na to, że dzięki współpracy z BIG, która zarządza kilkudziesięcioma podobnymi obiektami w Izraelu i Europie, dzięki ich doświadczeniu i dbałości o zarządzanie, ten projekt okaże się sukcesem.

Kolejny projekt to Konin. Widzimy potencjał w wykorzystaniu bliskości dworców kolejowych i autobusowych jako elementu strategii budowy parków handlowych. Przykładem udanej realizacji takiej koncepcji jest firma Dekada, która już z powodzeniem zrealizowała parki handlowe w Myślenicach i Nowym Targu, zlokalizowane w pobliżu dworców. Takie połączenie przyczynia się do zwiększenia ruchu w parkach handlowych. W przypadku naszego projektu w Koninie, mamy nadzieję, że dworzec kolejowy i autobusowy, położone na trasie kolejowej Warszawa-Poznań, przyciągną dodatkowych klientów. Liczymy na to, że osoby korzystające z tych dworców będą generować ruch w naszym parku handlowym. Dotychczasowa formuła okazała się bardzo skuteczna i dobrze funkcjonująca. W związku z tym, oczekujemy, że Konin również odniesie sukces w tej koncepcji.

Jakie sieci handlowe chcecie zaprosić do współpracy przy tych projektach? Jak układają się Wam relacje z najemcami?

Najemcy chętnie rozwijają się w kolejnych projektach, które im proponujemy. Nasza wieloletnia współpraca układa się bardzo dobrze. Doceniamy zaufanie i wsparcie, jakie otrzymujemy od naszych najemców. Wierzą oni w nasze obiekty i mają pewność, że wybrane przez nas lokalizacje są trafne. Dlatego też, kiedy zapraszamy ich do udziału w naszych parkach handlowych, nie obawiają się, że te obiekty nie będą funkcjonować.

Jednakże, jak to często bywa, nie wszystko jest idealne. W obecnej sytuacji, gdzie istnieje duże nasycenie rynku parkami handlowymi, nawet doświadczeni specjaliści w dziale rozwoju firm próbują obniżyć czynsze poprzez negocjacje z deweloperami, którzy nie zrealizują swoich obiektów. Istnieje ryzyko, że niektórzy najemcy dążą do uzyskania jak najniższych czynszów, co może podważyć stabilność całego sektora. Jeśli najemcy będą podpisywać umowy z niewiarygodnymi deweloperami, którzy nie wybudują obiektów, najemcy nie będą mieli sklepów do prowadzenia swojej działalności. Mam już informację od jednego dużego najemcy, że z przewidzianych na ten rok 200 sklepów do otwarcia w Polsce, aż dwie trzecie zostało przesunięte na kolejny rok. To oznacza, że parki nie są budowane, a moim zdaniem nie zostaną w ogóle zrealizowane, ponieważ nigdy nie rozpocznie się budowa. To zjawisko jest szeroko rozpowszechnione, a niestety sami najemcy podcinają gałąź, na której siedzą, inwestując w obiekty, które nigdy nie zostaną zrealizowane.

Jakie wyzwania stoją teraz przed Wami?

Rynek parków handlowych nie jest tak kolorowy, jak się na pierwszy rzut oka wydaje. Przetrwają tylko ci, którzy mają doświadczenie i umiejętność wyboru odpowiednich lokalizacji. Nie zawsze pierwsza lokalizacja jest najlepsza, czasami druga lub trzecia okazuje się lepsza od tej pierwszej, a w rezultacie ta pierwsza może zbankrutować lub stracić na znaczeniu. To, co zdarzyło się z centrami handlowymi w Polsce, czy to w Krakowie, Łodzi, Gdańsku czy innych miastach, wkrótce może się powtórzyć w przypadku parków handlowych.

Najemcy, podpisując umowy opcjonalne o długości pięć plus pięć plus pięć lat, mają korzystną sytuację, ponieważ po pięciu latach mogą zrezygnować z umowy zgodnie z jej warunkami. Cała odpowiedzialność spoczywa wówczas na właścicielu parku. Jeśli ten nie będzie w stanie znaleźć nowego najemcy, będzie musiał ponosić straty. Jeśli nie będzie już w stanie sobie na to pozwolić, będzie zmuszony zamknąć obiekt.

Skąd więc taki „boom” na parki handlowe?

Jak to się stało mniej więcej wszyscy wiemy. To zjawisko wynika głównie z faktu, że duże centra handlowe rzeczywiście ucierpiały w czasie pandemii COVID-19. Obroty w tych centrach znacząco spadły, a wszyscy najemcy mieli z tym trudności. Jednak w przypadku parków handlowych było zupełnie inaczej – wręcz przeciwnie. Parki handlowe, które działały trzy lata temu, wzmocniły się i wybrnęły obronną ręką z sytuacji pandemicznej. To właśnie z tego powodu wielu przedsiębiorców zainteresowanych branżą parków handlowych zaczęło budować nowe obiekty. Ten boom na parki handlowe rozpoczął się około trzy lata temu i jest niekontrolowany oraz nieprzemyślany. Polska ma również nieprecyzyjne regulacje w tym zakresie. Często duże obiekty handlowe są budowane na podstawie planów zagospodarowania o powierzchni do dwóch tysięcy metrów kwadratowych. Obecnie w Polsce panuje ogromne zainteresowanie budową takich obiektów, jednak jak już wspomniałem, ta sytuacja zacznie się odwracać. Jeśli koszty budowy, zarządzania, finansowania i eksploatacji wzrosły, a czynsze nie zwiększyły się, to wkrótce większość tych parków handlowych albo nie zostanie zrealizowana, ponieważ banki zobaczą, że to nie ma sensu, albo ci, którzy wybudują obiekty za własne pieniądze, będą musieli dokładać do tego biznesu.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz