[RAPORT] JLL: umiarkowany optymizm na rynku nieruchomości handlowych

Jak wynika z nowego raportu JLL, całkowita budowana powierzchnia handlowa w Polsce wynosiła na koniec I kwartału 387 tys. mkw., z czego 69 proc. stanowiły parki handlowe. Prawie 94 tys. mkw. powstawało natomiast w ramach centrów handlowych. Największe z nich to remontowana łódzka Sukcesja, otwarta w kwietniu bełchatowska Bawełnianka oraz Galeria Goplana zlokalizowana w Lesznie. Procentowo najmniej powierzchni powstawało w ramach formatu convenience retail.

Polski rynek handlowy notuje kolejne wzrosty mimo nowych nieprzewidzianych wyzwań pojawiających się w ostatnich latach. Wymagające warunki rynkowe utrzymały się w pierwszych miesiącach 2023 r., jednak w perspektywie krótko i średnioterminowej przewidywana jest poprawa wybranych wskaźników.

Pomimo wymagającego otoczenia, rok 2022 zakończył się stosunkowo dobrym wynikiem nowej podaży handlowej w Polsce – całkowita powierzchnia oddana do użytku w ramach wszystkich formatów wyniosła prawie 500 tys. mkw., przekraczając 5-letnią średnią. Kolejne 103 tys. mkw. dostarczono na rynek w I kwartale 2023 roku.

W pierwszym kwartale 2023 r., podobnie jak w poprzednich trzech latach, najpopularniejszym segmentem były parki handlowe. W pierwszych trzech miesiącach br. nowa podaż w ramach tego formatu osiągnęła blisko 67 tys. mkw. i stanowiła 65 proc. całkowitego wyniku sektora handlowego w tym okresie.

Nowa podaż w I kwartale 2023 r.

Na początku tego roku nowe parki handlowe powstawały zarówno w średnich miastach, małych miejscowościach, jak i największych aglomeracjach w całej Polsce. W centrum zainteresowania deweloperów znalazły się miasta poniżej 50 tys. mieszkańców, gdzie w I kw. w ramach pięciu projektów dostarczono prawie 40 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej. W sumie, w ramach wszystkich segmentów na krajowym rynku w pierwszych trzech miesiącach tego roku przybyło ponad 103 tys. mkw.

„W I kw. 2023 r. podaż centrów handlowych zasiliły dwa nowe otwarcia w Warszawie – uruchomiony ponownie po przebudowie Fort Wola o powierzchni 22 tys. mkw. GLA* i rozbudowa galerii Atrium Promenada obejmująca 12 600 mkw. GLA (łącznie obiekt oferuje 63 tys. mkw. GLA). Z drugiej strony obserwujemy również projekty wycofywane z rynku, co obrazuje zachodzące zmiany w sektorze. Jednym z ostatnich przykładów są Arkady Wrocławskie, których zamknięcie planowane jest do końca 2024 r. W tym przypadku, najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada konwersję w budynek mieszkalny lub biurowy” – podsumowuje Dagmara Filipiak, Retail Agency Lead JLL.

Pierwszy kwartał br. był stosunkowo skromny jeśli chodzi o otwarcia nowych centrów convenience i wolnostojących obiektów handlowych, których łączne zasoby powiększyły się o zaledwie 2 tys. mkw.. Jest to jednak chwilowe zwolnienie, gdyż w ramach tych segmentów w budowie pozostawało około 25 tys. mkw. GLA.

Sytuacja sektora detalicznego

Polski rynek detaliczny wciąż napędzany jest przez klientów kupujących tradycyjnie, choć rozwój e-commerce ma równie znaczący wpływ na cały sektor. Obserwujemy coraz więcej punktów wspólnych dla obu form sprzedaży, jak m.in. oferta click-and-collect czy nowe otwarcia regularnych lokali handlowych przez sprzedawców obecnych do tej pory tylko w internecie – np. CentrumRowerowe.pl.

„Na fizyczną ekspansję stawiają przede wszystkim dynamicznie rozwijające się dyskonty. Jednym z przykładów jest Dealz, który niedawno zapowiedział plany podwojenia liczby sklepów w Polsce, osiągając 340 lokali na koniec 2023 r. Innym przykładem jest sieć Woolworth, która otworzyła pierwszy sklep w maju 2023 r.” – mówi Maciej Kotowski, Director Research & Consulting, JLL.

Równie dynamiczną ekspansję planują także sieci spożywcze jak Netto czy Dino, które stale powiększają swoją obecność na polskiej mapie handlowej. Ponadto, wybrane sieci rozważają wprowadzenie oferty e-commerce, czego przykładem jest Aldi. Z drugiej strony, czołowi gracze jak Biedronka, kontynuują rozwój małych formatów dedykowanych wygodnym codziennym zakupom, co obrazuje potencjał jaki firmy widzą w projektach typu convenience. Jeden z czołowych reprezentantów tego segmentu, Żabka, również kontynuuje dynamiczny rozwój, wprowadzając nowe formaty jak np. automatyczne sklepy samoobsługowe (Nano) czy koncept drive-thru (Żabka Drive)

Z punktu widzenia inwestorów

„Całkowity wolumen inwestycyjny nieruchomości handlowych osiągnął w I kwartale br. ok.134 mln. euro, co odpowiadało 20 proc. wyniku z analogicznego okresu w poprzednim roku. Należy jednak zauważyć, że rezultaty obserwowane rok temu były napędzone w dużej mierze przez transakcje joint venture zrealizowane przez EPP. Dotyczyły one 20 centrów handlowych, 2 parków i 3 projektów biurowych o łącznej wartości ok. 600 mln. euro. W I kwartale 2023 r. na rynku handlowym odnotowano 8 transakcji, które dotyczyły 11 obiektów” – podsumowuje Maciej Kotowski.

„Największą transakcją w pierwszych trzech miesiącach 2023 r. było sprzedanie Atrium Molo w Szczecinie przez G City. Jest to centrum handlowe o powierzchni prawie 28 tys. mkw. GLA. Zakup ten dowodzi, że dobrze działające centra handlowe typu convenience retail, o ugruntowanej pozycji, są niezmiennie poszukiwane przez inwestorów. Istotną transakcją w I kw. 2023 r. był także zakup centrum i parku handlowego Europa Centralna w Gliwicach o powierzchni 67 tys. mkw. GLA przez Mitiska REIM. Warto również wspomnieć, o sprzedaży wolnostojącego Multikina na warszawskim Ursynowie, z długoterminowym planem przebudowy i zmiany funkcji użytkowania terenu” – informuje Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.

Pozostała część wolumenu inwestycyjnego z I kw. 2023 r. dotyczyła parków handlowych oraz segmentu convenience. Castelake i Invel Real Estate sprzedali JWG Invest portfolio czterech projektów convenience o łącznej powierzchni 15tys. mkw. GLA (Stara Cegielnia w Szczecinie, Galeria Kosmos w Koszalinie, OK Centrum w Strzegomiu i OK Centrum w Wałbrzychu). Łączna cena zakupu to ok. 10 mln. euro.