Newsletter SCF News
Dołącz do 7000 odbiorców!

[WYWIAD] Marek Noetzel, NEPI Rockcastle: Kupujemy galerie, aby uwolnić ich drzemiący potencjał

Z pewnością widzę, że istnieją miejsca, gdzie już jest zbyt dużo parków handlowych. Jednak cieszę się, że ten segment rozwija się, bo to oznacza mniej konkurencji w branży galerii handlowych. Mówię to trochę przewrotnie, ale patrzę na to z fundamentalnego punktu widzenia – kupujemy galerie, aby uwolnić ich drzemiący potencjał. Kupiliśmy Bonarkę, aby ją rozbudować, Zieloną Górę i Solaris również w tym samym celu, podobnie Platana w Zabrzu i wiele innych – mówi w rozmowie z Retailnet Marek Noetzel, Chief Operating Officer, NEPI Rockcastle

Z jakimi wynikami NEPI zakończyło I kwartał tego roku?

Zacznijmy od odwiedzalności. Cieszymy się, bo powróciła niemalże do poziomów sprzed pandemii. Jako Grupa jesteśmy jedynie 5% poniżej wyników z 2019 roku, co jest bardzo dobrym rezultatem, z którego jesteśmy zadowoleni. Co więcej, nasze obroty w porównywalnych nieruchomościach wzrosły znacząco o 24,7% w pierwszym kwartale tego roku w porównaniu z analogicznym okres w roku ubiegłym. Warto zaznaczyć, że poprzedni kwartał miał niższą bazę ze względu na trudności związane jeszcze z pandemią, natomiast marzec miał dość wysoką bazę, ponieważ aktywnie angażowaliśmy się w zakupy, aby wspierać naszych ukraińskich sąsiadów. Jesteśmy bardzo zadowoleni z tych wyników.

Ponadto, poziom pustostanów w naszych centrach handlowych spadł prawie do najniższego poziomu w historii, wynoszącego jedynie 2,4%. Biorąc pod uwagę, że zarządzamy ponad 2 milionami metrów kwadratowych, ten spadek o ponad procent jest znaczący i cieszy nas ten wynik. Dodatkowo obserwujemy, że rynek nagle stał się bardzo silny, najemcy rozwijają się, a nowe marki pojawiają się na naszym rynku, co jest dobrym prognostykiem na przyszłość.

R E K L A M A
Nowa Sukcesja

Wśród innych pozytywnych informacji – w ramach zielonego finansowania zabezpieczyliśmy na koniec marca tego roku finansowanie o wartości 200 milionów euro, co jest dla nas ważnym osiągnięciem. Jeśli chodzi o nasze inwestycje, postęp prac nad budową centrum handlowego Promenada Craiova jest bardzo dobry. Obecnie 97% powierzchni jest zarezerwowane, z czego 92% jest już wynajęte. Przebudowujemy również i rozbudowujemy inne nieruchomości, takie jak Bonarka w Krakowie czy Aura Centrum w Olsztynie. Jesteśmy na tym polu bardzo aktywni.

Bardzo cieszą nas również grudniowe akwizycje. Galeria Copernicus w Toruniu czy Forum Gdańsk osiągają bardzo dobre rezultaty. Mamy duże plany dotyczące przebudowy, rozbudowy i modernizacji Torunia. Obecnie pracujemy nad zmianą planu miejscowego i wydaje się, że miasto jest przychylnie nastawione do tej inwestycji. Ponadto, mamy już zainteresowanie ze strony najemców, którzy zgłaszają swoje potrzeby.

Co do Gdańska – Forum Gdańsk stanowi obecnie nasze flagowe centrum w Polsce i pod wieloma względami wyróżnia się na tle innych nieruchomości w naszym portfolio, które obecnie obejmuje 59 galerii handlowych. Jesteśmy zadowoleni z zarządzania tymi dwoma galeriami, ponieważ osiągają one bardzo dobre wyniki. Gdańsk zdecydowanie przyciąga uwagę, ponieważ od momentu zakupu tego centrum mieliśmy jasną wizję, że stanie się galerią na ścieżce wzrostowej.

Jeśli chodzi o Toruń, jest to najlepsza galeria w regionie i ma potencjał do dalszej rozbudowy. Dodatkowo, obecnie trwają zaawansowane prace budowlane i w lutym przyszłego roku otwieramy park handlowy Wołominie – przy Galerii Wołomin. Mamy już podpisane umowy najmu. Przygotowujemy również kilka kolejnych inwestycji, które obecnie są na etapie planowania. Nasza polityka inwestycyjna w sektorze centrów handlowych, czyli zakupy, budowa nowych obiektów, jak i inwestycje w istniejące nieruchomości, pozostaje niezmienna, ponieważ jest to skuteczna i przynosząca dobre efekty strategia.

Jak ocenia Pan aktualną sytuację na rynku handlowym? Widzimy dalszy wzmożony rozwój retail parków. Czy tradycyjne galerie handlowe wytrzymują konkurencję?

Mam wrażenie deja vu. Jestem na rynku od ponad 20 lat i widziałem wzrosty podaży powierzchni handlowych w galeriach, co doprowadziło do obecnych sytuacji nadpodaży jak w Łodzi czy Poznaniu. Z pewnością widzę, że istnieją miejsca, gdzie już jest zbyt dużo parków handlowych. Jednak cieszę się, że ten segment rozwija się, bo to oznacza mniej konkurencji w branży galerii handlowych. Mówię to trochę przewrotnie, ale patrzę na to z fundamentalnego punktu widzenia – kupujemy galerie, aby uwolnić ich drzemiący potencjał. Kupiliśmy Bonarkę, aby ją rozbudować, Zieloną Górę i Solaris również w tym samym celu, podobnie Platana w Zabrzu i wiele innych.

Wydaje mi się, że park handlowy jest bezpieczną inwestycją dla inwestorów, którzy oczekują zwrotu, na przykład 7,5% i satysfakcjonuje ich to w przyszłości. Natomiast trudno jest rozbudować park handlowy. Galerie są bardziej elastyczne pod wieloma względami – w tym m.in. doboru najemców, łączenia i podziału lokali czy tworzenia nowych powierzchni. Wiemy, że z oczywistych powodów inicjatyw tego typu na rynku parków handlowych jest znacznie mniej.

Niezwykle ważnym obszarem jest współpraca z najemcami. Dzisiaj dużo mówi się o kosztach zarządzania nieruchomościami i kosztach operacyjnych. Nasza lokalna inflacja w złotówkach jest znacznie niższa niż wzrost kosztów zarządzania centrami handlowymi, które mają w umowach najmu zaszyty model rozliczania kosztów z najemcami. Koszty zarządzania powierzchniami wspólnymi dla naszych najemców nie maleją, ale rosną i wszyscy wiemy, jak to wpływa na nasze koszty. Skład najemców w parkach handlowych jest taki, jaki jest, czyli są to w większość tzw. najemcy ankorowi, którzy płacą ustaloną kwotę ryczałtową. Jednak koszty rosną szybciej niż indeksacja.

Obawiam się, że w parkach handlowych mogą pojawić się problemy z kosztami operacyjnych, gdyż nie ma z kim ich rozliczyć. Oczywiście, koszty operacyjne w parkach handlowych są niższe, ale nadal istnieją opłaty podatkowe, ubezpieczenia, konieczność odśnieżania parkingów, itp. Są to kwoty, które będą rosły w czasie, a wzrost przychodów wynajmujących i zarządzania kosztami wspólnymi będzie mniejszy niż wzrost kosztów.

Obawiam się, że pojawią trudności z radzeniem sobie z deficytem na rachunku kosztów wspólnych. Jednak przyszłość pokaże, jak sytuacja się rozwinie. Już teraz słyszę informacje o galeriach, w których koszty były zamrożone lub nie były indeksowane przez długi okres umowy najmu. To będą trudne tematy, zwłaszcza przy rosnących stopach procentowych i kosztach obsługi długu, które często występują w projektach.

Nie byłbym zaskoczony, gdyby pojawiły się projekty na sprzedaż, ponieważ nie będzie możliwości obsłużenia zadłużenia. To jest rezultat długiego okresu taniego pieniądza i niskiej inflacji, jednak fundamentalne zasady się zmieniły i teraz mamy do czynienia z takimi projektami. Jeśli słyszę o projektach, gdzie koszty zarządzania są wyrażane w euro i podlegają indeksacji w tej walucie, która wynosi około 8-9%, podczas gdy inflacja w Polsce wynosiła w zeszłym roku około 17-20%, a koszty rosną jeszcze szybciej, to może to prowadzić do nieprzyjemnych przetasowań.

Dlatego patrzymy na parki handlowe, jako interesujące uzupełnienie naszej oferty projektowej, ale nie jako główne inwestycje, które nas interesują. Potrzebujemy więcej projektów takich jak Bonarka czy Forum Gdańsk.

Najemcy jednogłośnie podkreślają, że koszty utrzymania sklepu w retail parkach są znacznie mniejsze, a umowy najmu krótsze i to skłania ich do wyboru właśnie tych projektów, na czym tracą galerie.

Jedną z moich bolączek jest to, że mam najemców, którym chciałbym zaproponować relokację, zmianę wielkości, et cetera. Niestety, jestem związany długimi umowami, co szkodzi obu stronom. Nie obawiamy się krótszych umów, ponieważ uważamy, że rynek w Europie Centralnej będzie rósł szybciej niż na zachodzie, co potwierdzają ostatnie dane. W większości przypadków krótsza umowa najmu, bez opcji przedłużania dla najemcy, faktycznie jest argumentem do podwyższenia czynszu, mimo że brzmi to paradoksalnie.

Nie jesteśmy fanami długoterminowych umów, ale jednocześnie nie jestem zwolennikiem krótkoterminowych umów z opcją przedłużenia po stronie najemcy, które są na przykład 3+3+3 na 50 lat. Nie unikamy krótszych umów, ale raczej staramy się być elastyczni, a faktycznie jest wiele umów krótszych, które teraz się kończą. W czasie pandemii umowy były zawierane na krótszy okres, ponieważ najemcy i właściciele nie wiedzieli, co się wydarzy, więc lepiej było podpisać umowę na krótki czas i obserwować, co będzie dalej. Teraz, po trzech latach od początku pandemii, nie tylko zmniejszyliśmy poziom pustostanów, ale też przekroczyliśmy wskaźniki indeksacyjne w 2022 roku o 8,7% (wyrażone w euro). To świadczy o sile tego rynku.

Oczywiście pierwszy kwartał miał niższą bazę, ale w kwietniu zanotowaliśmy dobre wyniki. Drugi kwartał może być kluczowy dla całego roku, ponieważ historycznie trzeci i czwarty kwartał są dość silne. Tak wygląda obecna sytuacja. Wszystko to jest powiązane z wynikami operacyjnymi naszych najemców, co z kolei determinuje naszą strategię rozwoju.

NEPI operuje na wielu rynkach, czy porównując doświadczenia z różnych krajów, można powiedzieć, że Polska jest atrakcyjnym rynkiem dla nowych marek, takich, których w Polsce jeszcze nie ma?

Mamy tę uprzywilejowaną sytuację, że będąc w 9 krajach i operując prawie w 60 galeriach handlowych, jesteśmy bardzo ważnym partnerem dla istniejących marek, a także dla nowo wchodzących. Możemy stwierdzić, że dwa kraje wyróżniają się w naszym portfolio, jako centra zainteresowania najemców.

Pierwszym z nich jest Polska, ze względu na rozmiar rynku i dostępność dużej liczby galerii handlowych. Dzięki temu można opracować przewidywalną i strategię budowania dużej skali działalności. Polski rynek jest coraz częściej uważany za dojrzały, a nie rozwijający się, co ma wpływ na jego rating kredytowy i inne czynniki. Najemcy bardzo uważnie obserwują Polskę.

Drugim krajem jest Rumunia, gdzie podpisaliśmy umowę i w październiku otwieramy nowy koncept Grupy Inditex Lefties, który będzie debiutował w tej części Europy. Jest to odpowiedź na popularne marki takie jak Primark i TK Maxx, skupiające się na tym segmencie rynku. Rumunia wyróżnia się znacznym wzrostem konsumpcji, wynikającym częściowo z mniejszej podaży powierzchni oraz szybkiego wzbogacania się społeczeństwa i tradycyjnego konsumpcyjnego stylu życia. Polska i Rumunia są szczególnie istotne. Łącząc liczbę ludności tych dwóch krajów – 38 milionów w Polsce i około 19-18 milionów w Rumunii – otrzymujemy znaczący rynek, do którego należy dodać pozostałe kraje w regionie.

Ważną kategorią najemców w galeriach handlowych stają się sieci dyskontowe. Kiedyś te marki niezbyt chętnie wchodziły do galerii, galerie też nie były nimi zainteresowane. Teraz to się zmienia. Czy jesteście otwarci na takich najemców?

To jest dla mnie kwestia dojrzałości rynku. Rynek handlowy się zmienia. Pamiętam czasy, kiedy było trudno znaleźć TK Maxx w galerii handlowej, ale dziś jest to jedna z ulubionych marek. Nie mówię tutaj o TK Maxx jako dyskoncie, ponieważ to nie jest dyskont. Marki takie jak TK Maxx czy Half Price to oferty off-price, oferujące markowe produkty w atrakcyjnych cenach. Natomiast KiK i Pepco oferują produkty w niskich cenach i tym przyciągają klientów. Tacy najemcy coraz częściej pojawiają się w naszych galeriach. Dla mnie jest to dowód na to, że rynek handlowy ewoluuje.

Najemcy, którzy byli wiodący i najbardziej pożądani w galeriach 15 lat temu, teraz stanowią zupełnie inną grupę. Ta zmiana jest nieunikniona w branży detalicznej. Jesteśmy otwarci na współpracę z różnego rodzaju najemcami. Istnieją projekty, które są ukierunkowane na określony profil klienta, w których te marki cieszą się dużą popularnością. Jednak są także galerie, do których te marki nie będą pasować. Wiemy dokładnie, gdzie są jakie potrzeby i staramy się tym oczekiwaniom naszych klientów sprostać.

Na koniec zapytam Pana o największe wyzwania, które stoją teraz przed Panem, przed Pana zespołem, przed centrami NEPI?

Mimo wszystko, nadal musimy zmagać się z walką z kosztami, które nas dotknęły, a wkrótce czeka nas kolejne wyzwanie – podwyższenie płacy minimalnej oraz 800+. Może to mieć pozytywny wymiar dla naszego rynku, ponieważ oznacza prawdopodobnie większą konsumpcję. Ale ma również szersze, makroekonomiczne konsekwencje.

Podwyżka płacy minimalnej, dodatkowo wakacje kredytowe i inne obietnice wyborcze, które będą finansowane kosztem podatników lub kosztem przedsiębiorstw, takich jak banki, mogą skutkować ograniczeniem dostępności kredytów. Z operacyjnego punktu widzenia, dla nas lepiej jest, gdy społeczeństwo ma więcej pieniędzy, ponieważ przekłada się to na wzrost obrotów i wzrost liczby odwiedzających nasze galerie. Jednakże firmy, które polegają na finansowaniu bankowym, będą musiały stawić czoła temu, że polski rynek stanie się biedniejszy pod względem dostępności kapitału oferowanego przez banki.

Wakacje kredytowe kosztują banki miliardy, a te środki nie pochodzą znikąd. Skutkiem wprowadzenia tych programów jest ograniczenie akcji kredytowej. Niekoniecznie martwimy się tym, ponieważ mamy finansowanie obligacyjne, a kiedy korzystamy z kredytów, niekoniecznie są to polskie banki, ponieważ działamy w kilku krajach i współpracujemy z bankami w regionach, gdzie chętnie z nami współpracują. Tym samym nie jesteśmy uzależnieni od lokalnego finansowania, ale jest to wyzwanie dla branży, nie tylko dla naszej branży, ale również dla gospodarki jako całości.

Zarządzanie kosztami operacyjnymi, budżetowanie, rozliczenia, kontraktowanie – wprowadzamy wiele udogodnień, aby lepiej radzić sobie z tymi kosztami. Istnieją wyzwania, na które nie mamy wpływu: makroekonomia ani płynność banków, które finansują rozwój przedsiębiorstw. To są kwestie, o których trzeba pamiętać i nie można ich ignorować. Nie powinno się ich bać, ale trzeba być świadomym tych zagrożeń i przygotować się na różne scenariusze.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz