[WYWIAD] Anna Ratajczak, Nhood: W tworzeniu koncepcji miast 15-minutowych ważne jest myślenie „out of the box”

Aby stworzyć 15-minutowe centrum, trzeba przede wszystkim zastanowić się, jakie potrzeby naszych klientów mają zostać spełnione. Decydującym aspektem jest lokalizacja i otaczająca infrastruktura. W tworzeniu takiej koncepcji ważne jest również myślenie „out of the box” o danej lokalizacji – mówi w rozmowie z Retailnet Anna Ratajczak, Senior Leasing Manager w Nhood Services Poland

Nhood wynajmuje powierzchnie handlowe na zlecenie Auchan i Leroy Merlin. To zwykle obiekty o ugruntowanej już pozycji, dojrzałe. Jaką pulą projektów zajmuje się Pani zespół?

To prawda mój zespół, specjalizujące się w świadczeniu usług leasingowych oraz zarządczych dla naszych dwóch klientów czyli Auchan i Leroy Merlin. Realizując projekty dla Auchan, czyli dla znanej sieci spożywczej, staramy się pozostawać w zgodzie z ideą centrów typu convenience, czyli takich, które charakteryzują się tym, że można w nich spotkać zarówno lokalnych sprzedawców i usługodawców, jak i duże marki sieciowe.

Dla tego klienta opiekujemy się zasobem centrów handlowych, który liczy 28 obiektów o łącznej powierzchni przekraczającej 46 tys. metrów kwadratowych. Obiekty te znajdują się w dużych i średnich miastach w centralnych lokalizacjach, które charakteryzuje dynamizm rozwijających się w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych. W ten sposób chcemy naszym klientom umożliwić zrobienie zakupów oraz skorzystanie z podstawowych usług w jednym miejscu. Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom konsumentów staramy się komercjalizować centra Auchan jako miejsca o mocnej pozycji i marce w swoim najbliższym otoczeniu.

Oprócz centrów Auchan, o których wspominałam wcześniej świadczymy usługę mandatu leasingowego dla wynajmującego Leroy Merlin Inwestycje. Zajmujemy się obiektem, który znajduje się w Szczawnie-Zdroju koło Wałbrzycha. Obecnie wspólnie z Leroy Merlin Inwestycje pracujemy nad rekomercjalizacją i restrukturyzacją tego obiektu.

Jednym z obszarów Pani działalności jest leasing tzw. miast 15-minutowych. Na czym polega ta idea, która pojawiła się na rynku retail stosunkowo niedawno, a zaczyna się o niej robić coraz głośniej?

Miasto 15-minutowe to dość nowa koncepcja urbanistyczna opracowana przez francusko-kolumbijskiego naukowca Carlosa Moreno. Za koncepcją miasta inteligentnego, w którym mieszkaniec w trakcie krótkiego spaceru może dotrzeć do pracy, zrobić zakupy i odebrać dziecko ze szkoły stoi konieczność oparcia rozwoju miast na zasadach zrównoważonego rozwoju i dążenia do neutralności klimatycznej.

O tym, że jest to zgodne z naszymi ideami świadczy to, co powiedziałam przed chwilą, a jeśli chodzi o konkretny przykład, to może nim być centrum, które znajduje się przy ulicy Broniewskiego w Warszawie. Misją tego projektu jest zapewnienie klientom jak najszerszego dostępu do zakupów i usług. Chcemy, żeby te usługi były jak najbardziej zróżnicowane, tak aby nasi klienci mogli zaspokoić swoje podstawowe potrzeby w krótkim czasie i nie musieli ich realizować kosztem swojego prywatnego czasu.

Auchan przy ulicy Broniewskiego znajduje się w samym sercu tkanki miejskiej – na Żoliborzu, otoczone jest dużą liczbą osiedli mieszkalnych. Nasi najemcy mają łatwy dostęp do tego miejsca zarówno dzięki komunikacji miejskiej, jak i spacerując pieszo, ponieważ odległości są niewielkie. W centrum tym nasi klienci mogą zaspokoić swoje potrzeby zakupowe oraz potrzeby związane z jakością życia. Na parterze zatem znajduje się supermarket Auchan o wysokim standardzie, oferujący szeroki wybór asortymentu. Na piętrze dostępne są usługi serwisowe, przedszkole, szkoła języka angielskiego czy drogeria. Dodatkowo, jest tam również punkt gastronomiczny, gdzie można zjeść ciepły posiłek.

Mamy zatem tutaj dokładnie taką sytuację, w której mama może zrobić zakupy spożywcze, odwieźć dziecko do przedszkola lub szkoły językowej, kupić środki higieniczne w Rossmannie oraz niezbędne artykuły gospodarstwa domowego w Pepco, a także, jeśli będzie miała ochotę pójść do fryzjera czy zrobić manicure. Co ważne w naszych zatłoczonych miastach wszystko to dzieje się na powierzchni nieprzekraczającej 3000 m2

Jak pozyskuje się najemców do 15-minutowych miast? Jaki ma Pani pomysł i strategię komercjalizacji takich projektów?

Kluczowy jest właśnie ten pomysł. Aby stworzyć 15-minutowe centrum, trzeba przede wszystkim zastanowić się, jakie potrzeby naszych klientów mają zostać spełnione. Decydującym aspektem jest lokalizacja i otaczająca infrastruktura, tak abyśmy mogli jak najlepiej wpasować się w istniejącą tkankę miejską i stworzyć synergiczną relację z całym środowiskiem.

W tworzeniu takiej koncepcji ważne jest również myślenie „out of the box” o danej lokalizacji , czyli w tym przypadku centrum handlowe to nie tylko zakupy, ale również okazja do zaspokojenia innych potrzeb. Na przykład, możemy rozważyć otwarcie przedszkola. Obecnie istnieje problem braku miejsc w przedszkolach, więc wyobrażam sobie sytuację, w której mama będzie zadowolona, że będzie mogła odprowadzić dziecko do przedszkola, pójść do pracy , a następnie wracając przy okazji odbioru dziecka zrobić zakupy w supermarkecie lub w Rossmanie. Generalnie chodzi to, aby myśleć szeroko i nieszablonowo i w swoim działaniu wykorzystywać jak najwięcej możliwości, aby zaproponować naszym klientom unikatowy produkt, ściśle dopasowany do ich potrzeb. Wydaje mi się, że rozwiązania takie jak szkoły językowe, przedszkola i sklepy spożywcze doskonale wpisują się w koncepcję 15-minutowego miasta.

Jak wyglądał dobór najemców w przypadku projektu przy ul. Broniewskiego?

Obiekt ten jest bardzo dobrze znany i ma ustaloną pozycję wśród mieszkańców dzielnicy.
Komercjalizując ten obiekt skupiliśmy się przede wszystkim na kluczowej dla 15-minutlwego koncepcji, czyli na „projektowaniu zorientowanym na człowieka”. Oznacza to, że zadaliśmy sobie wówczas pytania: jakie są potrzeby mieszkańców, jakich funkcji do tej pory centrum nie pełniło, jak możemy zrealizować potrzeby mieszkańców.

Chciałabym podkreślić, że realizacja takich projektów jest możliwa tylko w oparciu o doświadczony zespół, który doskonale zna nasz niełatwy rynek oraz możliwości tak zróżnicowanych najemców jak w centrach typu convenience. W mojej opinii połączenie wszystkich tych elementów jest kluczowe przy tworzeniu nie tylko projektów 15-minutowego miasta, ale generalnie dla skutecznej komercjalizacji obiektów handlowych.

Czy 15-minutowe miasta to przyszłość tylko dużych miast? Czy Nhood pracuje nad innymi tego typu projektami?

Koncepcja miasta 15-minutowego to pewnie przyszłość nas wszystkich. Jak to bywa z tego rodzaju projektami pierwsze wyzwanie podejmują miasta duże i zamożne, Anne Hidalgo, aktualna mer Paryża, włączyła tę koncepcję do swojego programu wyborczego. Czy 15-minutowe miasta są zatem w mojej opinii adresowane tylko dla dużych miast? Myślę, że zdecydowanie nie. Jak każde rozwiązanie oparte na inteligentnym projektowaniu stanie się ono przyszłością nas wszystkich. Proszę jednak zwrócić uwagę, że jeśli spojrzymy na infrastrukturę mniejszych miast i miasteczek, to w Polsce ta idea, choć nienazwana, była w jakiś sposób obecna od dekad. Jeśli znów zyskuje na popularności to dla tego, że w ostatnich dekadach projektowanie osiedli zmieniało wygląd naszych osiedli separując dzielnice mieszkalne od centrów usługowo-handlowych. Tym bardziej cieszy mnie, że Nhood jest w awangardzie tych zmian i ten sposób myślenia o centrach handlowo-usługowych wpisany jest w DNA naszej firmy.

Chcę bardzo mocno podkreślić, że kluczowe znaczenie ma dla nas w tym kontekście fakt, że realizujemy w ten sposób postulaty neutralności klimatycznej wpisując nasze działania w szeroki kontekst osiągania neutralności klimatycznej.

Wróćmy jeszcze do centrów handlowych Auchan, którymi Nhood zarządza w całej Polsce. To projekty dojrzałe. Jak często zatem rotują tu najemcy?

Jeśli chodzi o rotację najemców, okresem istotnym dla tego procesu był czas pandemii, który spowodował znaczne przetasowania w tenant mixie. Przetrwali najemcy, którzy mieli silną pozycję na rynku lub byli szczególnie cenieni przez klientów. Był to czas „sprawdzam” dla całego rynku nieruchomości komercyjnych.

Muszę przyznać, że centra Auchan wyszły z tego okresu „obronna ręką” Na chwilę obecną możemy mówić o sytuacji stabilnej, bez znacznej rotacji w obrębie najemców. Inna kwestią jest, fakt, że aktualnie przeprowadzamy proces rekomercjalizacji tych obiektów w ramach którego przearanżowaliśmy część tych obiektów , aby je wzmocnić poprzez wprowadzenie kolejnych dużych anchorów obok Auchan. Przykładem takiego działania i restrukturyzacji centrum handlowego jest Auchan w Olsztynie przy ulicy Sikorskiego 2b czy Auchan przy ulicy Sosnkowskiego 16 w Opolu

Co się zmieniło w tych centrach?

Podpisanie umów najmu z najemcą Jysk dla wspomnianych wcześniej projektów w Olsztynie i Opolu było ważnym krokiem. Obiekty te potrzebowały dodatkowego, silnego operatora. Wybraliśmy markę, która jest popularna wśród klientów i która naszym zdaniem będzie miała synergiczną relację z operatorem spożywczym Auchan. W ramach istniejącego centrum przeprowadziliśmy restrukturyzację powierzchni. Połączyliśmy puste lokale, a w przypadku Olsztyna dodatkowo do lokalu włączyliśmy korytarz, który oddzielał wolne lokale.

Poza wprowadzeniem atrakcyjnego najemcy w znacznym stopniu zyskała logistyka całego obiektu. Cały proces był skomplikowany pod względem komercyjnym i technicznym stąd tym większa satysfakcja, że udało się doprowadzić proces do końca. W tym momencie z niecierpliwością czekamy na wynik naszej pracy a co za tym idzie wzrost odwiedzalności w obiektach i obrotów naszych najemców.

Czy w innych projektach także planowane są takie remodelingi i rekomercjalizacja?

Przez cały czas monitorujemy potrzeby naszych klientów, a co za tym idzie modernizujemy i staramy się wzbogacać ofertę sklepów oraz usług. Już teraz serdecznie zapraszamy potencjalnych najemców do współpracy, oferując atrakcyjne powierzchnie handlowe w naszych centrach, które znajdują się w najlepszych lokalizacjach na terenie całej Polski.

Poszukujemy kolejnych operatorów wielkopowierzchniowych do naszych centrów, które znajdują się w Opolu, Słupsku czy Rybniku. Natomiast najemców zainteresowanych mniejszymi lokalami zapraszamy do wszystkich centrów, którymi się opiekujemy.

Jednocześnie zapraszamy również wynajmujących, którzy być może potrzebują wsparcia w rekomercjalizacji swoich galerii. Jako firma serwisująca, chętnie pomożemy w tych procesach.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz