[WYWIAD] Grzegorz Pękalski, Karuzela Holding: obecnie realizujemy cztery projekty

W przypadku parków handlowych, obserwowane czynsze pozostają na stabilnym poziomie, co może być efektem równowagi pomiędzy oczekiwaniami deweloperów a możliwościami najemców – mówi w rozmowie z Retailnet Grzegorz Pękalski, Członek Zarządu Karuzela Holding

Karuzela Holding jest wystawcą SCF 2023 Fall. Z przedstawicielami firmy będzie można spotkać się już 20- 21 września 2023 r. na stoisku nr 640

Karuzela Holding tradycyjnie już jest wystawcą SCF. Z jakimi projektami przyjdziecie na targi tym razem?

Obecnie realizujemy cztery nowe parki handlowe pod nazwą Karuzela. Pierwszym z nich jest obiekt znajdujący się w Świebodzinie, którego planowane otwarcie przewidziane jest na marzec przyszłego roku. Drugim projektem jest inwestycja w Jastrzębiu-Zdroju, gdzie otwarcie zaplanowane jest na czerwiec przyszłego roku. Kolejne dwa obiekty to rozbudowa Wrześni i Opoczno oba planowane na przełomie lat 2024 /2025.

Warto podkreślić, że każdy z tych projektów posiada powierzchnię ponad 11 tysięcy metrów kwadratowych. Wśród najemców znajdują się znane marki, takie jak Sinsay, Cropp, House, Pepco, Dealz, Martes Sport, Rossmann, Jysk, CCC oraz Elektronika. Operatorem spożywczym jest Lidl lub Carrefour. Istotny kontekst dotyczący tych inwestycji to lokalizacja. Jastrzębie-Zdrój to miasto w którym liczba mieszkańców wynosi prawie 90 tysięcy.

Z kolei Świebodzin , choć jest mniejszym miastem to wykazuje znaczny potencja handlowy dzięki dostępnym węzłom komunikacyjnym i połączeniem z autostradą oraz istniejącym i osiedlającym się tam dużym firmą zagranicznym takim jak np. Amazon czy centralny magazyn sieci OBI na Europę.

Września to przede wszystkim fabryka Volkswagena dająca zatrudnienie szerokiej liczbie mieszkańców miasta i okolic, a duże powodzenie istniejącej już w tym mieście galerii handlowej Karuzela potwierdza jedynie potencjał siły nabywczej. Stąd pomysł na jej rozbudowę, dodanie DIY i poszerzenie ofert zakupowej ale już w postaci wygodnego parku handlowego.

Karuzela Opoczno to projekt regionalny dedykowany zarówno mieszkańcom miasta jak i okolicznych miejscowości, urozmaicony długo wyczekiwaną restauracja MC Donald’s drive through oraz pierwszym w tej okolicy sklepem spożywczym LIDL oraz marketem budowlanym Brico Marche. Nasza firma inwestuje w różne lokalizacje, od miast o mniejszych populacjach, około 20 tysięcy mieszkańców ale także w większe ośrodki , takie jak 70-cio tysięczna Biała Podlaska, gdzie od września tego roku będzie działać najnowszy projekt Karuzeli.

Nasza strategia zakłada dostarczanie nowoczesnych i atrakcyjnych przestrzeni handlowych, dostosowanych do różnych potrzeb i rynków.

W jakim stopniu te projekty są skomercjalizowane?

Oba projekty są obecnie w zaawansowanym etapie komercjalizacji, osiągając poziom około 80-90%. Warto dodać, że finansowanie obu projektów zostało zapewnione dzięki wsparciu Pekao S.A., co stanowi kluczowy element ich realizacji. Jeśli chodzi o negocjacje z potencjalnymi najemcami, którzy jeszcze nie podpisali umów, to proces ten znajduje się w zaawansowanym stadium.

W praktyce, większość szczegółów oraz warunków umowy jest już dopracowana i pozostaje jedynie formalne potwierdzenie ich zawarcia. Jednym z nowych i istotnych najemców, z którymi Karuzela będzie współpracować, są sklepy Jula. Jest to znaczący krok, i cieszymy się, że tak duży i znany najemca postawił na projekty Karuzeli. Jula otworzy z nami sklep o powierzchni 2,5 tysiąca metrów kwadratowych, w Jastrzębiu Zdroju i będzie jednym z kluczowych najemców tego obiektu.

Jak się ma rynek retail parków? Słyszymy ostatnio sygnały, że wiele z planowanych projektów nie powstanie, że inwestycja w tego typu projekty wcale nie jest tak łatwa, jak się powszechnie wydaje. Czy to prawda? Jak Pan to widzi?

Nie skupiam się zbyt mocno na konkurencji, ale uważam, że kluczowym czynnikiem determinującym postęp projektów jest odpowiedni proces deweloperski i dostosowanie się do zmieniających się okoliczności. Istnieje kilka istotnych parametrów, które wpływają na nasze podejście do tych projektów.

Pierwszym z tych parametrów jest elastyczność w dostosowywaniu dat realizacji projektów. Rozumiemy, że budowa obiektu wiąże się z wieloma czynnikami, takimi jak finansowanie bankowe, pozyskiwanie najemców, wybór generalnego wykonawcy oraz uzyskanie pozwolenia na budowę. Często na początku procesu deweloperskiego, wszyscy deweloperzy, w tym również my, bywają optymistyczni co do daty zakończenia projektu. Jednakże, z doświadczenia wiemy, że wiele czynników może wpływać na przesunięcie terminu realizacji.

W ciągu ostatnich trzech lat, takie wydarzenia jak pandemia Covid-19, konflikty zbrojne oraz zmiany na rynku spowodowały brak stabilności i pewności na rynku. To z kolei wpłynęło na opór ze strony firm i banków w kwestii finansowania projektów. Niemniej jednak, w chwili obecnej istnieje pewna stabilność w tym obszarze, ponieważ nadal istnieje wsparcie finansowe przynajmniej ze strony trzech, czterech głównych banków działających na rynku deweloperskim.

Jeśli chodzi o koszty wykonawstwa, mieliśmy nadzieję na spadek cen w drugiej połowie roku, jednak nie zaobserwowaliśmy znaczącego trendu spadkowego. Ceny utrzymują się na stabilnym poziomie. Rynek budowlany jest elastyczny, a te same firmy budowlane pracują zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i przemysłowym czy z handlowymi projektami. W przypadku mniejszej aktywności w jednym segmencie, często pojawia się większa ilość zleceń w innym segmencie, co oznacza, że ogólnie dostępna praca w sektorze budowlanym nie jest obecnie ograniczona.

W jakiej kondycji są najemcy? Czy chętnie podpisują umowy najmu, angażują się w nowe, coraz mniejsze miasta? Bywa przecież, że w danej lokalizacjach blisko siebie powstają dwa retail parki.

Na rynku działa wiele dynamicznie rozwijających się firm, które osiągają stabilne wyniki i posiadają sprawdzoną strategię powielania sukcesu. Takich typowych najemców jest ok 20. Każdy kolejny sklep jest przez nich starannie oceniany pod kątem potencjału lokalizacji oraz prognozowanych wyników. Firmy te kontynuują swoją ekspansję, a jeśli chodzi o parki handlowe, które zazwyczaj obejmują od 10 do 15 sklepów, nadal obserwujemy chęć do podpisywania umów i otwierania nowych placówek.

W kontekście konkurencji i sytuacji, w której może się zdarzyć budowa dwóch parków handlowych w jednym mieście, trzeba zauważyć że te obiekty działają bardziej lokalnie niż duże galerie handlowe i niekoniecznie ich zasięg oddziaływania, nawet w jednym mieście musi się istotnie pokrywać. Warto zaznaczyć, że te obiekty działają obecnie na rynku i nie wykazują istotnych problemów, co świadczy o ich zdolności do konkurowania i przyciągania klientów.

Niezależnie od konkurencji, naszym głównym wyzwaniem pozostaje etap komercjalizacji, który jest kluczowy dla sukcesu projektu. Jednakże, po otwarciu sklepów, nasza firma skupia się na zapewnieniu ich efektywnej działalności, a obserwacja rynku nie wykazuje większych trudności w tym zakresie. Ostatecznie, sklepy radzą sobie dobrze na rynku, co dowodzi, że rynek handlowy wciąż pozostaje atrakcyjny i dynamiczny.

Jak się mają czynsze? Z jednej strony jest popyt na powierzchnie, a z drugiej mamy inflację, ostrożne podejście do inwestowania, rosnące koszty budowy…

Jeśli chodzi o czynsze, obserwuję stabilność na rynku w ciągu ostatnich 5-6 lat. Nie zauważam istotnych tendencji wzrostowych ani spadkowych. W naszym biznesie stabilność jest często bardziej wartościowa niż gwałtowne zmiany, które mogą wprowadzać niepewność i utrudniać prognozowanie wyników. W przypadku parków handlowych, obserwowane czynsze pozostają na stabilnym poziomie, co może być efektem równowagi pomiędzy oczekiwaniami deweloperów a możliwościami najemców.

Oczywiście, nadal zachodzi naturalna rywalizacja pomiędzy deweloperami, którzy dążą do uzyskania jak najlepszych warunków najmu, a najemcami, którzy starają się negocjować niższe czynsze. Jednakże, biorąc pod uwagę obserwacje dotyczące rynku w ciągu ostatnich lat, wydaje się, że osiągnięto pewien stan równowagi, który sprzyja długoterminowej stabilności w sektorze parków handlowych.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz