[WYWIAD] Agnieszka Baczyńska, CPI Property Group Polska: największym wyzwaniem są koszty funkcjonowania obiektów

Budujemy wartość naszych nieruchomości, zwiększając ich atrakcyjność dla najemców oraz konsumentów. Optymalizujemy koszty funkcjonowania, a przede wszystkim stawiamy na długofalowe relacje z naszymi najemcami – mówi w rozmowie z Retailnet Agnieszka Baczyńska, Leasing Retail Director CPI Property Group Polska

CPI Property Group Polska jest wystawcą SCF 2023 Fall. Swoje projekty zaprezentuje na stoisku 150.

Jakie są najważniejsze trendy i zmiany, jakie obserwuje Pani na polskim rynku obiektów handlowych w ostatnich latach?

Polski rynek obiektów handlowych wszedł w fazę dojrzałą, przy czym podlega ciągłym zmianom, wymuszanym przez klientów oraz zmieniające się otoczenie rynkowe. Z perspektywy właściciela widzimy, że nasi najemcy dynamicznie reagują na potrzeby konsumentów. Za tymi zmianami podążają także wynajmujący, dostosowując obiekty do nowych potrzeb.

Ostatnie kilka lat zmieniło zwyczaje zakupowe Polaków, którzy coraz chętniej korzystają z centrów typu convenience oraz dobrze zlokalizowanych parków handlowych. I to właśnie w tych formatach otwierane są nowe sklepy. Kolejny trend to rozwój sprzedaży wielokanałowej (omnichannel) jako najefektywniejszej formy dotarcia do klienta, który wymaga kompleksowej obsługi, dostępności oraz szybkości realizacji zakupów.

Świat zakupów online oraz handlu tradycyjnego zaczynają się przenikać, co wykorzystuje wiele sieci tj. Eobuwie, Modivo czy Sportano. Zresztą większość sklepów działających w centrach handlowych, z praktycznie wszystkich branż np. modowej, spożywczej, czy sklepów DIY, także już oferuje sprzedaż online. Klienci nadal jednak chętnie korzystają ze sklepów tradycyjnych, w których mogą poczuć fizyczność produktów tj. obejrzeć, przymierzyć, przetestować… Ważny jest także kontakt z drugim człowiekiem oraz fachowe doradztwo.

Branża nieruchomości komercyjnych, w tym obiektów handlowych, coraz większą wagę przywiązuje do roli ESG w biznesie. Przeszliśmy już od etapu uczenia się i tworzenia strategii do wdrażania w życie konkretnych rozwiązań, których wykorzystanie wpłynie naszą planetę oraz funkcjonowanie społeczeństwa. W ostatnich latach pojawiły się też dodatkowe wyzwania, takie jak wysoko inflacja, wzrost kosztów prowadzenia działalności, niestabilność ekonomiczna oraz polityczna w naszym regionie.

Niewątpliwie wszystkie te czynniki przekładają się na spadek optymizmu konsumenckiego. Mocnym trendem jest też rosnąca rola sektora C2C, czyli dynamiczny rozwój takich platform jak Allegro, OLX czy VInted, ale również second handów oraz wszelkich wyprzedaży garażowych. Ludzie coraz świadomiej podchodzą do posiadanych rzeczy i z pełną odpowiedzialnością pragną nadać im drugie życie.

Jak CPI Property Group współpracuje z najemcami w celu zapewnienia odpowiednich warunków dla ich działalności w centrach handlowych? Jakie są kluczowe czynniki determinujące udaną współpracę między najemcami a wynajmującymi w centrach handlowych?

Na portfel nieruchomości handlowych CPIPG w Polsce składają się centra oraz parki handlowe. 6 centrów (dwa niezależne oraz cztery sieci Vivo!) są zlokalizowane w średnich i mniejszych miastach tj. Elblągu, Lublinie, Krośnie, Stalowej Woli, Pile. Często zajmują dominującą pozycję w regionie. 17 parków handlowych znajduje się na terenie całej Polski, począwszy od Zgorzelca, przez Świnoujście, po Szczytno, Kętrzyn i Zamość.

W ten sposób naszym najemcom możemy zaoferować zróżnicowany portfel atrakcyjnych obiektów, położonych również w mniejszych miejscowościach oraz skuteczne zarządzanie i perspektywę stabilnej współpracy – również dlatego, że jesteśmy nie tylko właścicielem, ale też asset i property managerem.

Budujemy wartość naszych nieruchomości, zwiększając ich atrakcyjność dla najemców oraz konsumentów. Optymalizujemy koszty funkcjonowania, a przede wszystkim stawiamy na długofalowe relacje z naszymi najemcami. Moim zdaniem kluczowe czynniki, determinujące udaną współpracę to: wiarygodność, efektywność zarządzania, jakość obiektów, stabilność, przewidywalność oraz relacje.

W jaki sposób CPI buduje długoterminowe relacje z najemcami i jakie korzyści płyną z takiego podejścia? Jakie są najważniejsze czynniki brane pod uwagę przy ustalaniu warunków umów najmu pomiędzy CPI a najemcami?

Relacje z naszymi najemcami opieramy na szeroko rozumianym partnerstwie biznesowym, rzetelności oraz patrzeniu na interes dwóch stron. W trakcie negocjacji kluczowe są parametry finansowe umowy najmu. Ustalamy wysokość czynszu oraz opłat związanych z funkcjonowaniem obiektu. Obydwie strony zaczęły przywiązywać coraz większą wagę do zapisów, regulujących waloryzację stawek czynszowych oraz sposobu rozliczania tzw. kosztów eksploatacyjnych.

Coraz istotniejsze stają się też koszty mediów, które w ostatnim roku mocno wzrosły. Nasze centra parki handlowe wypracowały stabilną pozycję rynkową, a najemcy chętnie otwierają w nich nowe sklepy. Poziom wynajęcia dla portfela retail utrzymujemy na poziomie blisko 99%, co w obecnych, pełnych wyzwań, czasach, jest dużym sukcesem.

Jakie są najważniejsze cele oraz strategia CPIPG, dotycząca nieruchomości retail w Polsce? 

Naszym głównym celem jest stałe dodawanie im wartości rynkowej. Skupiamy się więc przede wszystkim na utrzymywaniu wysokiego poziomu leasingu oraz optymalnego składu najemców. Zależy nam również na tym, żeby nasze obiekty były na tyle interesujące dla najemców, aby chcieli otwierać w nich kolejne sklepy. Lokalnie, stale z nimi współpracujemy, wspierając w uzyskiwaniu jak najwyższych obrotów.

Kolejny cel jaki sobie stawiamy, to optymalizacja kosztów. Ujednolicamy podejście w ramach wewnętrznego działu zarządzania nieruchomościami oraz wykorzystujemy efekt skali.

Z perspektywy leasingu pracujemy też na uatrakcyjnianiem oferty marek. W przypadku obiektów z wysokim poziomem wynajęcia – trudniej ją zmieniać, za to stale dopingujemy naszych najemców do utrzymywania sklepów na dobrym poziomie, powiększania lub zmniejszania powierzchni sprzedażowej, remontowania oraz dbania o poziom obsługi. Dla każdego obiektu przygotowaliśmy długofalową strategię leasingową, wyznaczyliśmy KPI oraz założyliśmy kluczowe zmiany, które podniosą jego wartość. Teraz jesteśmy na etapie realizowania naszych założeń.

Największe wyzwania dla CPI w obszarze leasingu i współpracy z najemcami to obecnie…? 

Największe wyzwania widzimy w obszarze kosztów funkcjonowania obiektów. Trend, który szczególnie się uwypuklił w ostatnim roku, to niewątpliwie presja na koszty, zarówno po stronie najemców jak i właścicieli obiektów. Każda ze stron boryka się z problemem wzrostu kosztów i kluczowe staje się optymalizowanie funkcjonowania obiektów. Posiadając duży portfel nieruchomości można korzystać z efektu skali, co praktykujemy na co dzień.

Dodatkowo obserwujemy, że najemcy przed otwarciem nowych sklepów podchodzą selektywnie do wyboru lokalizacji. Zanim zdecydują się na otwarcie kolejnej placówki, szczegółowo analizują parametry obiektu. Z perspektywy najemcy wejście do obiektu działającego, w którym można zweryfikować liczbę klientów oraz oszacować potencjalne obroty, wiąże się z mniejszym ryzykiem niż podpisywanie umowy na etapie deweloperskim. Tu pierwszy znak zapytania pojawia się już podczas dotrzymania terminu otarcia, a kolejny dotyczy działania i popularności placówki. Pod tym względem CPI oferuje atrakcyjne, dobrze zarządzane obiekty o ugruntowanej pozycji rynkowej.