[WYWIAD] Jacek Wesołowski, TREI: W planach mamy aż osiem otwarć na przyszły rok

Tempo inwestycji, jak co roku, jest utrzymywane, a rocznie przybywa nam około siedmiu – ośmiu projektów i wydaje się, że tutaj nic się nie zmieni. Natomiast myślę, że obecny moment jest wyjątkowo wymagający – mówi w rozmowie z Retailnet Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland

TREI jest wystawcą SCF 2023 Fall. Swoje projekty zaprezentuje na stoisku 130

TREI tradycyjnie jesienią jest wystawcą targów SCF. Z jakimi projektami przyjdziecie na targi tym razem i na jakim etapie inwestycji i komercjalizacji są te projekty?

W tym roku na naszym stoisku będzie można porozmawiać z zespołem Trei Real Estate o inwestycjach, które uruchomimy w przyszłym roku. Dwa Vendo Parki, których otwarcie planujemy jeszcze w tym roku, czyli w Koninie i Lubinie, są już praktycznie całkowicie wynajęte. Natomiast w przyszłym roku planujemy otwarcia we Wrocławiu, Ciechanowie, Bolesławcu i Szczecinie. Szacujemy, że około 50% tych projektów już ma najemców, ale nadal mamy dostępne około 50% powierzchni do wynajęcia. W planach mamy aż osiem otwarć na przyszły rok i te projekty w pierwszej kolejności będziemy prezentować na targach.

Tempo inwestycji, jak co roku, jest więc utrzymywane, a rocznie przybywa nam około siedmiu – ośmiu projektów i wydaje się, że tutaj nic się nie zmieni. Natomiast myślę, że obecny moment jest wyjątkowo wymagający. W przyszłych latach może być łatwiej, dlatego jeśli teraz udało nam się zrealizować nasz plan, to tym bardziej jestem przekonany, że będziemy w stanie osiągnąć sukces także w kolejnych latach i utrzymamy nasze tempo rozwoju.

Co jest dzisiaj największym wyzwaniem dla TREI w kontekście realizacji inwestycji?

Historycznie patrząc, każde kolejne wydarzenie w ciągu ostatnich kilku lat wydawało się być absolutnie najgorszą możliwą wiadomością. Już wydawało się, że nie może być gorzej, gdy pojawił się COVID-19 i zagrożenie lockdownem, które na szczęście nie dotknęło wszystkich parków handlowych, a jedynie te największe.

Jednak luzowanie polityki KPA (Kodeksu Postępowania Administracyjnego) trwa nadal i sprawia wiele trudności. Nawet jeśli mamy proste rozwiązanie, trzeba liczyć się z tym, że urzędy będą nadal korzystać z elementów, które obecnie nie obowiązują, czyli przestrzegania terminów określonych w KPA. To sprawia, że uzyskanie pozwoleń wciąż zajmuje dużo czasu, a to komplikuje harmonogramy, szczególnie w kontekście umów najmu i prac wykonawczych. To nadal jest wyzwanie.

Kolejnym problemem wydawał się być wzrost cen, spowodowany m.in. wybuchem wojny za naszą wschodnią granicą oraz rosnącymi kosztami energii. Początkowo mieliśmy 80% wzrost cen. Później ceny nieco spadły, choć nadal pozostały o 30% wyższe w stosunku do tych, zakładanych w budżetach budowy. Ten wyższy koszt dotyka także najemców, co utrudnia negocjacje w sprawie wyższych czynszów. Wzrost cen jest więc nadal istotnym problemem. Kolejnym wyzwaniem jest wysoka inflacja i koszt pieniądza oraz kredytu. To zatrzymało transakcje na rynku wtórnym i utrudniło wielu graczom działania.

Najbardziej frustrujący jest jednak, moim zdaniem, nieuzasadnienie wysoki kurs złotego. Mamy dwukrotnie wyższą inflację niż Europa, nasza gospodarka wciąż jest słabsza niż europejska, a mimo to wartość złotego wobec euro rośnie. Trudno znaleźć na to uzasadnienie, przynajmniej ja nie mam dobrych argumentów wyjaśniających ten stan rzeczy.

Mimo tych wszystkich wyzwań, inwestorzy wciąż są skłonni do budowania kolejnych parków handlowych. Tych projektów przybywa nam coraz więcej i więcej…

Zgadza się, choć obecna sytuacja może być trudniejsza dla mniejszych graczy na rynku. Wydaje się, że większe i mocniejsze podmioty są już przygotowane na te wzywania, podczas gdy ci słabsi jeszcze nie radzą sobie tak dobrze. Ta sytuacja wzmocniła pozycję dużych deweloperów, ale osłabiła tych mniejszych.

Osoby, które planowały emeryturę opierając się na jednym niewielkim projekcie, z którego zamierzały czerpać zyski, mogą teraz mieć problem z powrotem na rynek. W czasach COVID-19 było wielu małych graczy zmagających się z trudnościami. Dla nich to nie jest łatwy okres, ponieważ zmagają się z komunikacją z najemcami i generowaniem dochodów z systemów bankowych. Czasami może wydawać się, że taki projekt po prostu się nie jest opłacalny.

W obecnej rzeczywistości rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, a małym graczom może być trudniej utrzymać się na powierzchni. Warto więc pracować nad strategiami i długoterminowymi planami, które pomogą przetrwać trudne czasy i utrzymać atrakcyjność danego obiektu.

Eksperci rynku ostrzegają, że wiele projektów powstaje tylko na papierze, a realnie nigdy się nie pojawią. Czy Pan też się spotyka z takimi głosami ?

Rzeczywiście, wydaje się, że ten proces trwa. Już w ubiegłym roku można było dostrzec pewne oznaki opóźnień w projektach. Od dużych najemców słyszałem, że około jedna czwarta projektów nie jest realizowana zgodnie z harmonogramem, czyli nie są one dostarczane na czas. Mam wrażenie, że projekty często przesuwają się w czasie, ale niekoniecznie są anulowane, po prostu nie są w stanie zmieścić się w deklarowanych terminach.

Takie opóźnienia wiążą się z dodatkową pracą, ponieważ po podpisaniu umowy najmu konieczne są negocjacje i dostosowania. Rynek jest dynamiczny, a to oznacza, że nawet jeśli jesteś jedynym graczem na danym rynku, w danym regionie teraz, to niekoniecznie pozostaniesz jedynym po roku. To może powodować istotne perturbacje, i choć niektóre projekty mogą nie zostać zrealizowane, to raczej chodzi o to, że są one dostarczane z opóźnieniem.

Jak w Pana opinii wygląda dostępność terenów pod inwestycje? Czy to prawda, że deweloperzy rezerwują parcele w danym mieście lub miasteczku tylko w celu wykluczenia konkurencji?

Zgadza się, taka sytuacja zdarza się na rynku. Przez lata pracy z projektami, włącznie z okresem 10 lat działalności TREI jako dewelopera, widzę, że od około 5 lat jesteśmy na rozwiniętym rynku, na którym działa wielu graczy. Wydaje się, że dzisiaj świadomość wśród inwestorów jest znacznie większa, jeśli chodzi o rozróżnienie między tymi, którzy blefują, a tymi, którzy mówią prawdę.

Obecnie coraz więcej najemców zdaje sobie sprawę, że kluczem do sukcesu jest uczciwość i transparentność. Jeśli ktoś mówi, że ma już zabezpieczonych najemców, to faktycznie musi ich mieć, ponieważ inaczej może ponieść fiasko. Najemcy mają swoje własne plany, systemy premiowe, szkolenia i kwestie logistyczne do rozważenia. Dzisiejszy rynek jest na tyle dojrzały, że łatwo można rozpoznać, kto próbuje oszukiwać, a kto faktycznie działa zgodnie z deklaracjami.

Warto zauważyć, że czasami nagle pojawiają się na rynku firmy, a potem szybko znikają, co jest kolejnym aspektem tego złożonego rynku nieruchomości.

Jak ocenia Pan aktualną kondycję najemców? Czy powierzchnie w nowych projektach wciąż sprzedają się jak ciepłe bułki?

Zwykle świat nie jest biało-czarny, są też różne odcienie szarości. Istnieją branże, które obecnie mają trudności, ale były wystarczająco silne, aby przetrwać. Wiele z nich jest powiązanych na przykład z rynkiem sprzedaży mieszkań. Jeśli rynek nieruchomości nie radzi sobie dobrze, to wpływa to negatywnie na branże związane z AGD lub sklepami typu „home and store”. Obecnie takie firmy mogą nie być w szczytowej formie, ponieważ sprzedaje się mniej mieszkań, głównie ze względu na wysokie koszty kredytów hipotecznych. Jednak miały one okresy prosperity i prawdopodobnie odkładały środki na trudniejszy okres. Ten niełatwy czas minie i wrócą do gry. Warto zauważyć, że na rynku pojawiają się też nowe podmioty co może zmienić sytuację w niektórych branżach. Widać wzrost liczby firm odzieżowych, co daje pewne nadzieje na przyszłość.

Jest też kwestia firm, których koncepty nie spełniły oczekiwań i znikają z rynku. Można stwierdzić, że choć sytuacja może być trudna, to cały system wciąż działa. Projekty nie wynajmują się może tak łatwo, jak wcześniej, ale te dobre wciąż mają szanse na udane wynajmy.

A jak wygląda temat czynszów? Czy te rosną, czy może utrzymują się na stałym poziomie?

To złożona kwestia. Tutaj musimy mieć na uwadze zarówno nasze wyzwania i koszty, jak i drugiej strony, czyli najemców.

Wysoki koszt personelu, energii elektrycznej, oświetlenia i ogrzewania może rzeczywiście wpływać na decyzje dotyczące czynszów i opłat serwisowych. Widzimy jednak, że istnieje zrozumienie dotyczące faktycznych przyczyn potencjalnych podwyżek i skłonność do akceptacji wyższych opłat serwisowych. W Trei Real Estate wprowadzamy do naszych projektów różnego rodzaju rozwiązania które mogą pomóc obniżyć koszty energii dla najemców.

Warto podkreślić, że znalezienie konsensusu między właścicielami nieruchomości a najemcami w kwestii czynszów i opłat serwisowych jest kluczowe dla utrzymania zdrowych relacji i zapewnienia trwałej rentowności dla obu stron. Dążenie do uczciwego podziału kosztów i wspólna praca nad rozwiązaniami, które są korzystne zarówno dla właścicieli, jak i najemców, jest ważne dla stabilności i rozwoju rynku nieruchomości handlowych.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz