Newsletter SCF News
Dołącz do 7000 odbiorców!

[WYWIAD] Fabian Eryk Barbarowicz, Refield: Parki handlowe to biznes wielopoziomowy

Wszystko zaczyna się od ceny gruntu – to podstawa i najważniejsza składowa mająca wpływ na rentowność parków handlowych. W Refieldzie zawsze staramy się kupić działki w możliwie najrozsądniejszej cenie, bo obecnie koszty budowy z roku na rok są wyższe, a czynsze nie rosną – mówi w rozmowie z Retailnet Fabian Eryk Barbarowicz, prezes zarządu Refield.

Jakiś czas temu w głośno komentowanym wywiadzie dla Retailnet Wojciech Cieślak z firmy BOIG powiedział, że rynek centrów handlowych to nie jest tak intratny biznes, jak się wszystkim wydaje. Zgadza się Pan z tą opinią?

Tak, zgadzam się z tym. Opłacalność projektów handlowych zależy od bardzo wielu czynników: ceny działki, kosztów budowy i materiałów, kosztów obsługi finansowania, wysokości czynszów i – o czym cały branża deweloperska niedawno przekonała się na własnej skórze – sytuacji ekonomiczno-gospodarczej. Fluktuacje spowodowane wzrostem inflacji wpływają na ten biznes niekorzystnie na wielu poziomach.

Jednak moim zdaniem wszystko zaczyna się od ceny gruntu – to podstawa i najważniejsza składowa mająca wpływ na rentowność parków handlowych. W Refieldzie zawsze staramy się kupić działki w możliwie najrozsądniejszej cenie, bo obecnie koszty budowy z roku na rok są wyższe, a czynsze nie rosną.

R E K L A M A

Jeden czynnik – cena gruntu – ma tak duży wpływ na całą inwestycję?

Tak właśnie jest. Jak wspomniałem, opłacalność inwestycji, jaką jest realizacja parku handlowego zależy od szeregu zmiennych. Część z nich jest niezależna od dewelopera, który nie ma wpływu m.in. na sytuację gospodarczą, wzrosty kosztów budowy czy finansowania, bo tym steruje głównie makroekonomia. Wbrew pozorom deweloper komercjalizujący nieruchomość handlową nie ma też większego wpływu na wysokość czynszów. Najemcy sieciowi mają określone, sztywne stawki i możliwość ich negocjacji jest raczej niewielka. Niektórzy najemcy zatrzymali się w świecie sprzed trzech lat i starają się wymusić na wynajmujących ten sam poziom czynszowy, jednocześnie stale podnosząc ceny sprzedawanych przez siebie produktów. Prowadzimy w tym zakresie staranną politykę, dzięki temu poziom stawek czynszowych systematycznie rośnie, ale nadal nie jest to element przesądzający o rentowności danego projektu. W całej tej układance deweloperzy największy wpływ mają na zakup działek i mogą decydować o cenie, jaką mogą za nią zapłacić. Uważam więc, że obecnie największą bolączką rynku parków handlowych jest znalezienie gruntu, który będzie rentowny, czyli po prostu nie będzie zbyt drogi.

Czy łatwo znaleźć takie działki, o jakich Pan mówi? Wciąż w dobrej lokalizacji i niedrogie?

To zabawne, bo branża lubi, jak mantrę powtarzać: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Proszę mi wierzyć, że przy realizacji mniejszych obiektów handlowych, zwłaszcza w niedużych miejscowościach, lokalizacja traci swoją cudowną moc. Jeden silny park handlowy w mieście powiatowym zamyka rynek nawet przy nieco słabszej ekspozycji. W tym biznesie wygrywa ten, kto jest szybszy, ma większą skalę projektu i mocno obsadzony tenant-mix. Wracając do wątku gruntów – one drożeją, ponieważ ogólna sytuacja gospodarczo-ekonomiczna skłania właścicieli do podnoszenia cen.

Coraz częściej mamy także do czynienia z klauzulami waloryzacyjnymi, które zakładają wzrost ceny wraz z czasem upływającym do ostatecznego zakupu, a to może się przeciągać. Zbudowaliśmy wewnętrzny zespół, który stara się bez straty na jakości, przygotować inwestycję w rozsądnych, opłacalnych dla dewelopera ramach. Jednak nie wszyscy rynkowi gracze myślą w ten sposób, więc słyszy się wiele o podjętych inicjatywach, blokowaniu terenów pod budowę, ale mniej o zakończonych, a jeszcze mniej o projektach zakończonych z sukcesem.

Już teraz parków handlowych w przygotowaniu i budowie jest o 30 proc. mniej niż rok temu. Moim zdaniem, ta liczba będzie jeszcze rosła. Podsumowując, wysokie ceny działek przy wzroście kosztów budowy o około 30 proc., wzroście kosztów finansowania, nikłym, jeśli nie żadnym, wzroście czynszów – zabijają opłacalność realizacji parków handlowych.

Wspomina Pan o znikomym wzroście czynszów, a co z waloryzacją stawek zgodnie z danymi o inflacji?

To, niestety, coraz większy problem. Jakiś czas temu zdecydowana większość umów była waloryzowana w 100 proc. Jednak wydarzenia ostatnich lat zmieniły rynek, przestraszyły najemców. Opór sieci handlowych przed waloryzowaniem czynszów jest tak duży, że nie ma szans do powrotu do sytuacji sprzed paru lat. Co więcej, najemcy wprowadzają cap na waloryzację, czyli ograniczają możliwość wzrostu stawek czynszowych w oparciu o waloryzację. To z kolei sprawia, że park handlowy przestaje być interesującym aktywem np. dla funduszy inwestycyjnych, czyli potencjalnych nabywców.

Zdecydowana większość umów jest podpisywania w euro, co ma duże znaczenie. W ubiegłym roku sytuacja związana z inflacją i jej konsekwencjami w postaci zmian na rynku walutowym była trudna, w tym roku jest lepiej, a eksperci są zdania, że trend spadkowy się utrzyma. W negocjacjach umów dotyczących projektów otwieranych za rok czy dwa, w których waloryzacja rozpoczyna się po pierwszym roku działalności obiektu, nie powinno być dyskusji o jej ograniczaniu.

Rynek psują w dużej mierze handlarze umów i pośrednicy – ich celem jest szybkie podpisanie umowy i sprzedanie jej dalej. Jednak żaden rozsądny fundusz, który patrzy długofalowo, nie chce mieć w swoim portfelu produktów z takimi zapisami w umowach.

Refield działa w systemie „zaprojektuj–wybuduj–sprzedaj”, a więc odbiorca końcowy to dla Was ważny partner. Widzicie zatem odpływ inwestorów?

Od jakiegoś czasu mówi się, że ubywa czy będzie ubywać inwestorów zainteresowanych zakupem parków handlowych. Wiąże się to trochę z tym, o czym mówiłem wcześniej, tzn. niekorzystnymi zmianami dotyczącymi umów najmu w kontekście czynszu i jego waloryzacji. Część z nich w związku ze wzrostem stóp procentowych i wahaniami walutowymi nie chce wydawać więcej, ponieważ pieniądz jest droższy.

Sądzę natomiast, że fundusze są ciągle obecne i chcą nadal kupować parki handlowe. Robią to na wczesnym etapie powstawania obiektu, dlatego gotowych parków handlowych na sprzedaż nie ma – one rozchodzą się już na etapie realizacji. Do nas sporo funduszy odzywa się, szukając aktywów do zakupu, my jednak nie chcemy angażować się w rozmowy o cenie, możliwej stopie zwrotu i innych czynnikach finansowych na wczesnym etapie projektu.

Jesteśmy zdania, że obecna sytuacja ekonomiczno-gospodarcza jest zbyt niestabilna, aby podejmować się zobowiązań, które z czasem i niekorzystnie zmieniającą się sytuacją gospodarczą, mogą stać się obciążeniem. Po stronie dewelopera są bowiem wszystkie ryzyka. Nie obawiam się, że w przyszłości nasze obiekty nie znajdą właściciela – one wszystkie są dobrej jakości z długimi, dobrze skonstruowanymi umowami, a to najważniejsze. Poza tym, co jakiś czas zgłaszają się do nas zupełnie nowe fundusze zagraniczne, których jeszcze nie ma w Polsce.