[WYWIAD] Beata Krawczyk, CPIPG: Stawiamy na właścicielski model property management

W lipcu 2023 r. wprowadziliśmy właścicielski model property management w centrach i parkach handlowych. Główną motywacją była implementacja jednolitych standardów zarówno w zakresie zarządzania, jak i budowania relacji z najemcami. Pierwsze efekty już są widoczne – mówi w rozmowie z Retailnet Beata Krawczyk, Head of Asset Management Retail, CPI Property Group Polska

CPI Property Group zdecydowało się niedawno na pełne zarządzanie portfelem handlowym. Jakie były główne motywacje stojące za tym krokiem, i jakie korzyści przynosi to dla firmy?

W lipcu 2023 r. wprowadziliśmy właścicielski model property management w centrach i parkach handlowych z portfela IMMOFINANZ. Tym samym CPIPG zarządza ponad 250 tys. mkw. powierzchni handlowej, w centrach handlowych Vivo!, Ogrody i Orkana oraz parkach handlowych STOP SHOP i CityMarket. Główną motywacją była implementacja jednolitych standardów zarówno w zakresie zarządzania, jak i budowania relacji z najemcami. Pierwsze efekty już są widoczne. Zauważają je przede wszystkim nasi najemcy, którzy teraz mają szybszy i bezpośredni kontakt z właścicielem, dzięki czemu wszelkie problemy mogą być rozwiązywane na bieżąco.

Dla nas to też istotna korzyść – dużo łatwiej rozmawiać nam o codziennym biznesie, a także planować rozwój obiektów i wdrażać zmiany. Partnerska dyskusja oraz świadomość aprobaty najemców względem podejmowanych działań pozwalają na stałe zacieśnianie relacji. Najbardziej aktywnymi najemcami obecnie są marki wynajmujące powierzchnie średnie i duże (400-2000 mkw.), w szczególności value retailers, sieci spożywcze oraz drogeryjne, a najemcy są zainteresowani obecnością w coraz mniejszych miastach, poniżej 20 000 mieszkańców.

W sektorze centrów handlowych widzimy duże zainteresowanie otwarciem nowych sklepów o powierzchni powyżej 1000 mkw. wśród marek z segmentu off-price i value retailers, sport, czy wyposażenie wnętrz. Jednak w związku z małą aktywnością deweloperów centrów handlowych, a co za tym idzie niewielką podażą nowych projektów, dostępność tak dużych powierzchni jest ograniczona.

Drugim niezwykle ważnym czynnikiem jest efekt skali. Dzięki niemu możemy optymalizować wiele kosztów, otrzymując np. znacznie korzystniejsze oferty, co w dzisiejszej sytuacji ekonomicznej stanowi argument nie do przecenienia. Zarządzamy właścicielsko zróżnicowanymi formatami zakupowymi, w tym niezwykle popularnymi wśród klientów parkami handlowymi. Nasze obiekty handlowe położone są w 20 średnich i małych miastach w Polsce – od Zamościa i Kętrzyna, po Zgorzelec i Świnoujście. Wszystkie te elementy składają się na naszą mocną pozycję rynkową, a także pozwalają na dywersyfikację portfela CPIPG.

Jakie są najważniejsze obiekty handlowe, które należą do CPI Property Group i jakie marki je reprezentują? W jaki sposób zarządzacie tymi obiektami?

CPIPG zarządza 2 portfelami nieruchomości handlowych – CPIPG oraz IMMOFINANZ, w skład których wchodzą 23 obiekty handlowe położone w 20 miastach całej Polski: sieć 4 centrów handlowych Vivo! w Lublinie, Pile, Stalowej Woli i Krośnie, dwa centra handlowe – Ogrody w Elblągu i Orkana w Lublinie, 11 parków handlowych sieci STOP SHOP oraz 6 parków sieci CityMarket. Łączna powierzchnia obiektów wynosi blisko 254 tys. mkw., a ich wartość przekracza 430 mln euro.

Mamy indywidualne podejście do każdej zarządzanej nieruchomości. Każda ma swoją specyfikę, wynikającą z położenia, komercjalizacji, zasięgu czy preferencji klientów. Dlatego dla każdego obiektu powstaje osobna strategia. Jednak biorąc pod uwagę, że podobne formaty mają podobne wymagania, oczekiwania klientów, jak i najemców – łatwiej jest zarządzać całym portfelem. Skala naszej działalności operacyjnej pomaga w kontaktach z najemcami oraz podwykonawcami – możemy zaoferować im znacznie efektywniejsze rozwiązania. Natomiast naszym nadrzędnym celem dla wszystkich obiektów jest prowadzenie skutecznych działań, realizujących opracowaną przez CPIPG strategię ESG.

Decentralizacja wydaje się być ważnym elementem CPI Property Group. Jakie korzyści przynoszą lokalne decyzje i jak wpływają na elastyczność firmy w podejmowaniu szybkich decyzji?

Możliwość podejmowania decyzji na szczeblu lokalnym pozwala na szybkość reagowania w zależności od zmieniającej się sytuacji mikroekonomicznej. Dobrym przykładem jest pandemia, która w różnych krajach przyniosła różne obostrzenia w handlu. W Polsce od razu mogliśmy przejść do wypracowania procedur i natychmiastowej ich implementacji. Codzienne spotkania pozwalały na uaktualnianie naszych decyzji, podejmowanie kroków ad hoc w zależności od zmieniającej się dynamicznie rzeczywistości. Taki system okazał się wygodny i konstruktywny dla wszystkich.

Pandemia kompletnie przedefiniowała rynek i wiele długoterminowych strategii z dnia na dzień stało się nieaktualnych. Dlatego doceniamy i dobrze sprawdzamy się w wypracowanym modelu elastycznego działania na poziomie lokalnym. Od tamtej pory umiemy jeszcze szybciej i efektywniej reagować, a jeśli planujemy, to robimy to również krótkoterminowo.

W dzisiejszym konkurencyjnym rynku nieruchomości komercyjnych, jakie strategie i innowacje wprowadzacie, aby utrzymać i rozwijać swoją pozycję?

Wdrożenie właścicielskiego modelu zarządzania pozwala nam w pełni skoncentrować się na realizacji strategii ESG. Modernizujemy nasze obiekty handlowe, tak aby funkcjonowały w duchu zielonych rozwiązań, a jednocześnie wypełniały społeczne potrzeby naszych klientów. Ponadto efektywnie dobrany do okolicy i zasięgu obiektu handlowego mix najemców najlepiej wpływa na odwiedzalność i sprzedaż w sklepach.

Nasze aktywa w większości stanowią lokalne destynacje zakupowe pierwszego wyboru, stawiamy więc na zbudowanie silnego customer experience. Trendem ostatnich lat w zarządzaniu obiektami retail i budowaniu relacji z klientami jest wykorzystanie nowych technologii. Staramy się podchodzić do tego zagadnienia w racjonalny sposób. Oczywiście, wszędzie tam gdzie powyższe rozwiązania mogą przyczynić się do sprawniejszego funkcjonowania obiektu handlowego – sięgamy po nie. Aktualnie, w wybranych lokalizacjach, planujemy testowe wprowadzenie platformy służącej do kontaktów z najemcami.

Jaka jest rola relacji z najemcami w waszej strategii zarządzania nieruchomościami handlowymi? Jakie podejście stosujecie w negocjacjach z nimi?

Naszą zasadą jako właściciela, a tym samym wynajmującego, jest dbanie w taki sam sposób zarówno o interes własny, jak i interes najemców. Dzięki takiemu podejściu stale zwiększamy wartość naszych obiektów handlowych. Najemcy oczekują przede wszystkim przewidywalności i transparentności działań. Naszą politykę opieramy zatem na dialogu, otwartości, przyjaznych, regularnych kontaktach i spotkaniach z najemcami. Wszystkimi kosztami zarządzamy w sposób maksymalnie transparentny i efektywny – to nasz priorytet. Co roku przygotowujemy prawidłowy budżet, który odzwierciedla poziom kosztów wspólnych, tak aby najemcy nie byli zaskoczeni lub też nie mieli dużych dopłat na koniec roku, ponieważ to zaburza również ich budżety. Podsumowując – naszym priorytetem jest komfort oraz poczucie bezpieczeństwa każdego najemcy.

Jakie cele związane z zrównoważonym rozwojem wyznacza sobie CPIPG? Jak CPIPG realizuje strategię ESG?

Wdrożenie w obiektach handlowych wymogów ESG, a także obowiązujących regulacji unijnych będzie jednym z ważniejszych wyzwań dla branży retail w najbliższych latach. Wiele inicjatyw jest już oczywiście realizowanych. CPIPG w dobie postępujących zmian klimatycznych i degradacji środowiska naturalnego, przede wszystkim koncentruje się na minimalizacji zagrożeń.

W praktyce opracowana została strategia środowiskowa, której głównym celem jest zmniejszenie poziomu emisji gazów cieplarnianych („GHG”) o 20% do 2030 r. Dzięki przeprowadzonym modernizacjom, nasze centra stale są dopasowane do zmieniających trendów i oczekiwań klientów. Wszystkie posiadają certyfikat BREEAM. W ramach prowadzonych działań i modernizacji wymieniliśmy źródła światła na energooszczędne typu LED, a co za tym idzie uzyskaliśmy w niektórych lokalizacjach białe certyfikaty. W celu podniesienia komfortu termicznego klientów oraz optymalizacji zużycia energii większą uwagę zwracamy na systemy HVAC.

Wdrożenie założeń ESG to współpraca na styku właściciel / najemca / klienci centrum handlowego w zakresie zmian świadomościowych. Od dłuższego czasu prowadzimy kampanie proekologiczne, które mają właśnie prowadzić do zmiany przyzwyczajeń, np. ograniczenia wykorzystania plastiku czy segregacji śmieci zgodnie z oznaczeniami pojemników. W centrach funkcjonują lokalne pasieki, przyczyniając się do zwiększenia bioróżnorodności. Na poziomie działań społecznych dokładamy starań, aby nasze budynki spełniały oczekiwania lokalnych społeczności i wokół tego skupiają się nasze działania marketingowe.

COVID-19 znacząco wpłynął na rynek nieruchomości handlowych. Jak CPI Property Group dostosowuje się do zmieniających się warunków rynkowych i jakie widzi perspektywy na przyszłość?
Nasze obiekty handlowe to wiodące centra w regionach, dlatego mogę powiedzieć, że dzięki odpowiednio prowadzonemu zarządzaniu a także polityce leasingowej, odwiedzalność wróciła do czasów sprzed pandemii, a w niektórych zauważamy tendencję wzrostową. Jednocześnie wzrosły obroty najemców, na co oczywiście ma wpływ również inflacja.

Analizując wszystkie wskaźniki – po pandemii centra z naszego portfela odbudowały swoją pozycję. Aktualna sytuacja ekonomiczna, a przede wszystkim spadająca siła nabywcza pieniądza, skłania klientów do ograniczania wydatków, a tym samym, klient jest ostrożny, robiąc przemyślane zakupy. Dlatego też w naszych budynkach znajdzie on ofertę dostosowaną do oczekiwań i możliwości finansowych. Na utrzymaniu i wręcz wzmocnieniu tego efektu nadal będziemy się koncentrować w najbliższej przyszłości.

Jakie plany i cele ma CPIPG w kontekście rozwoju i rozbudowy swojego portfela nieruchomości handlowych w Polsce?

Naszym celem jest długotrwałe budowanie wartości nieruchomości. W lipcu wprowadziliśmy właścicielski model zarządzania w obiektach z portfela IMMOFINANZ. Dlatego też przede wszystkim będziemy skupiać się na wyrównaniu standardów w odniesieniu do portfela CPIPG. Jednocześnie będziemy pracować nad zbudowaniem silnej pozycji każdego z tych obiektów na jego lokalnym rynku.