[WYWIAD] Aleksander Walczak, Dekada: Nie myślimy o zupełnie nowych inwestycjach

Infrastruktura retailowa już jest, będzie tylko nieznacznie uzupełniana czy modyfikowana. Kluczowe teraz będzie sprawne zarządzanie rynkiem – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Aleksander Walczak, Prezes Zarządu, Dekada S.A.

Przyjmijmy, że mamy skalę od 1 do 10 optymizmu inwestora działającego na rynku parków handlowych, centrów handlowych w Polsce. To jak dzisiaj byś ocenił poziom swojego optymizmu?

Jestem generalnie optymistą. Jeżeli trzeba dać jakieś punkty dla tego optymizmu, to myślę, że to jest 7-8.

Jak to było rok temu, w styczniu 2023 roku? Ile wtedy dałbyś tych punktów?

Na pewno ze dwa punkty mniej. Powszechne były wówczas zapowiedzi, że będzie bardzo duże tąpnięcie gospodarcze a stopy procentowe długo nie zaczną spadać. To był już trzeci taki kryzys, który obserwowałem i poczułem na własnej biznesowej skórze.

Użyłeś słowa kryzys?

Dzisiaj uznaję kryzys za zażegnany.

Na jakiej podstawie taka optymistyczna prognoza u Ciebie się pojawia? Jakie przesłanki mówią, że jest dobrze?

Dzisiaj jeszcze nie jest dobrze. Tutaj chodzi o optymizm w sprawach biznesowej przyszłości.

Czyli mówimy jednak o zdarzeniu przyszłym i niepewnym.

Dzisiaj już jest większa pewność. Zauważ, że stopy procentowe na świecie i w strefie euro zostały zatrzymane i zostało ogłoszone, że dalej podwyżek nie będzie.

Stopy procentowe wciąż są wysokie i Europejski Bank Centralny mówi, że dopiero może w drugiej połowie roku coś się zmieni.

Rozumiem, że stopy procentowe są zbyt wysokie w stosunku do poziomu inflacji?

Zdecydowanie.

To znaczy, że one są trochę sztucznie trzymane, jako wyraz twardości banku centralnego, pomimo, że są przesłanki, żeby już je obniżyć. Rozumiem tę motywację, chodzi o to, żeby na pewno nie doszło do zwiększenia inflacji. Ale sama zapowiedź już jest bardzo ważna, że w drugim półroczu są możliwe obniżki.

Wydaje się, że rynek wstrzymał oddech. Nie pojawiają się nowe projekty, a ci, którzy anonsowali, że te projekty będą wprowadzane na rynek, robią to o wiele bardziej powściągliwie. Czy przewidujesz, że jak w połowie roku kurek z pieniędzmi zostanie odkręcony, to czeka nas znowu jakiś boom inwestycyjny w najbliższych latach?

Tak, uważam, że będzie duże ożywienie i zostaną odkłamane te tezy, które od początku pandemii na rynku królowały, że rzekomo rynek retailowy się skończył a galerie będą upadać. To po prostu zostanie odwołane i uważam, że będzie pozytywna fala rozwoju.

Już widać, co się dzieje w centrach handlowych. Także w naszych, które prowadzi Dekada, czyli w mniejszych miastach, w parkach handlowych i mniejszych galeriach. Widać co się dzieje w dużych galeriach.

Oczywiście to nie przynosi jeszcze efektu finansowego. Nikt nie jest dzisiaj szczęśliwy z powodu wysokich kosztów odsetek czy też innych kosztów działalności. To nie jest tylko problemem wynajmujących, ale i najemców. Oni też się z tym męczą.

Na rynku handlowym będzie duże ożywienie a galerie handlowe będą bardzo pożądanym miejscem robienia zakupów i spędzania wolnego czasu. Ale nie uważam, że rynek rozwinie się w kierunku nowych projektów.

Dlaczego?

Rynek jest nasycony, zarówno w segmencie dużych obiektów, jak i tych mniejszych. To jest końcówka – można powiedzieć – pełnego nasycenia. Nastąpi czas inwestycji poprawiających jakość obiektów oraz polegających na zmianie właścicieli, czyli wrócą transakcje, których nie było od kilku lat.

Pod tym względem miniony rok to był najgorszy rok w kilkunastoletniej historii.

Ja się temu nie dziwię, bo tak powinno być. Jeżeli mamy kryzys, jeżeli mamy załamanie inflacyjne i podniesione stopy procentowe, to trudno się dziwić, że nie ma transakcji. Natomiast myślę, że teraz nastąpi takie odbicie.

Wysyp nowych inwestycji?

Nie. Infrastruktura retailowa już jest, będzie tylko nieznacznie uzupełniana czy modyfikowana. Kluczowe teraz będzie sprawne zarządzanie rynkiem i sprawna eksploatacja rynku i to powinno być najważniejszym celem dla jednej i drugiej strony, czyli wynajmujących i najemców.

Wyzwanie na kolejne lata w naszej branży to usprawnienie zarządzania, aby funkcjonowanie na rynku było opłacalne dla wszystkich jego uczestników.

Dobrze, jak wygląda ta opłacalność z punktu widzenia właścicieli? Czynsze są w zasadzie ustabilizowane na poziomie sprzed kilku lat. Czy w tej sytuacji rację mają ci, którzy mówią, że na dłuższą metę to jest sytuacja nie do utrzymania, że musi tutaj coś drgnąć. Czy widzisz przestrzeń jakiegoś konsensusu w tej sprawie pomiędzy wynajmującymi i najemcami?

Uważam, że ten konsensus rynek ostatecznie wynegocjuje. Oczywiście zgadzam się z tą tezą, że czynsze de facto realnie są na takim samym poziomie, bo tylko inflacja je podniosła. Natomiast koszty wytworzenia obiektów oraz koszty ich eksploatacji realnie zostały podwyższone.

O kilkadziesiąt procent.

Więcej niż inflacja. W związku z tym nie ma równowagi w tej chwili. Dzisiaj eksploatacja obiektów handlowych właściwie jest mało rentowna, bądź w niektórych przypadkach jest nierentowna. W naszej sieci też mamy takie przypadki obiektów, które są na granicy. W związku z tym bardzo ważnym zadaniem rynku jest to, o czym mówiłem przed chwilą, czyli takie zarządzanie tym rynkiem, żeby dla obu stron był on rentowny.

Muszę powiedzieć, że trochę jestem skonsternowany, bo z jednej strony mówisz, że jesteś optymistą i oceniasz swój optymizm na poziomie 8 punktów w skali 10-punktowej, a z drugiej strony mówisz, masz projekty, które są na granicy opłacalności. Bycie na granicy to nie jest optymalna sytuacja.

Tak, dzisiaj nie, ale są przesłanki, że to się szybko odwróci, że sytuacja tych obiektów polepszy się. Po pierwsze zakładam, że spadną stopy procentowe jeszcze w tym roku i w kolejnych latach będą się obniżały, w związku z tym obniżą się koszty finansowe. Po drugie czynsze będą miały lekką tendencję rosnącą.

Nie wiem czy najemcy też tak myślą.

Mamy takie lokale, gdzie najemca płaci 18 euro czynszu w mieście 30-40 tysięcznym. A kiedy z tym samym najemcą dyskutujemy czynsz w nowym obiekcie, w bardzo dobrej lokalizacji, która na pewno nie odbiega od tej z powyższego przykładu, to zaczynamy rozmowy od 11 euro.

Ja oczywiście rozumiem, że jest wiele powodów, dla których ten czynsz inicjalny w nowym obiekcie powinien być niższy, bo to jest kolejny sklep, bo są istotne ryzyka. Natomiast te różnice są bardzo duże i są spowodowane dużą ostrożnością najemcy (to w sumie dobra cecha) a nie rzeczywistą oceną rynku.

To skąd przekonanie, że to się zmieni?

Uważam, że najemcy w najbliższych latach będą mieli lepsze możliwości działania, wzrośnie zamożność klientów i stać ich będzie na to, żeby troszeczkę wynagrodzić wynajmującym ten potworny wzrost kosztów wybudowania i funkcjonowania obiektu.

Ale dopóki tutaj nie nastąpi zmiana, to jak Ty, z perspektywy Dekady widzisz nowe inwestycje?

Bardzo ostrożnie. W tej chwili mamy jeden projekt w rozbudowie i jeden nowy, przygotowany do rozpoczęcia w tym roku. Nie myślimy o zupełnie nowych inwestycjach. Planujemy inwestycje dotyczące przebudowy czy rozbudowy naszych obiektów, czyli idziemy w kierunku doskonalenia tych obiektów. Naszą strategią jest być długoterminowym inwestorem, czyli chcemy ulepszać ten portfel, którym dysponujemy.

Rozmawiał: Radosław Rybiński