[WYWIAD] Zofia Morbiato, ZPPHiU: Niepewność jest stałym elementem naszej rzeczywistości

Centra handlowe w założeniu mają odpowiadać na potrzeby ich użytkowników, co wydaje się naturalnym oczekiwaniem zarówno klientów, jak najemców. Co jednak dzieje się, gdy potrzeby jednoznacznie wyrażane kilka lat temu, są dzisiaj inne? Na te pytania odpowiada Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Jak wygląda dzisiaj rynek centrów handlowych w optyce ich najemców? Czy Wynajmujący nie reagują elastycznie na sygnały najemców?

Nieruchomości handlowe mają przynosić założony dochód ich właścicielom, a przychody są szacowane w czasie. Jeśli najemca ma podpisaną standardową umowę, nie ma znaczenia, czy jego produkt jest w dalszym ciągu atrakcyjny dla klientów, jeśli tylko płaci wystarczająco wysoki czynsz. Zgłoszenie lokalu do rekomercjalizacji nie wywołuje oczekiwanego przez najemcę efektu. Wynajmujący mając zapewniony na lata wysoki przychód, pozoruje jedynie poszukiwanie alternatywy.

Czy może Pani rozwinąć ten aspekt?

Czynsz i inne koszty już na etapie podpisywania umowy są bardzo wysokie, jeśli mówimy o regularnych centrach handlowych i outletach. Problem pogłębia wpisana w umowy indeksacja czynszów, wymuszająca ciągły wzrost wartości nieruchomości w czasie, ponad faktyczną pozycję konkretnego obiektu.

Drastyczny skutek takiego procesu możemy obserwować od początku tego roku (mówię w styczniu 2024) w przypadku warszawskiego centrum Marywilska, gdzie nasila się konflikt pomiędzy najemcami, a właścicielem centrum. Spadek odwiedzalności i obrotów nie przekonał zarządcy nieruchomości, by nie indeksować czynszów, zgodnie z zapisami umów najmu, a ponad możliwości finansowe najemców.

Mimo to, według raportu C&W, liczba pustostanów w centrach znacząco spadła.

To prawda. Nie jest to jednak efektem rosnącej atrakcyjności obiektów handlowych, lecz zamknięciem kilku dużych obiektów handlowych oraz dopuszczeniem przez wynajmujących bardziej elastycznych form umów najmu. Wiele z nich jest, po zakończeniu pięcioletniego okresu, przedłużana na czas nieoznaczony z opcją wypowiedzenia. Dużo więcej jest też pop-upów, które nie wymagają znaczących nakładów inwestycyjnych. Takie umowy nie niosą ze sobą ryzyk związanych z nieprzewidywalnymi kosztami, te są bowiem określone.

W standardowych umowach też tak przecież jest.

Nie, nie jest tak, ponieważ kolejnym elementem problemu jest wzrost wartości kosztów wspólnych, przenoszący ryzyko biznesowe właściciela obiektu, na jego najemcę. Wieloletnie umowy najmu w ich standardowym kształcie, nie pozwalają ocenić na etapie składania podpisu przez najemcę, jakie koszty najmu będzie ponosił w czasie jej trwania.

Często mówicie Państwo o przenoszeniu ryzyka biznesowego wynajmującego na najemcę, wynajmujący nie podzielają tej oceny.

Wszystkie ryzyka związanie z nieruchomością powinny spoczywać na jej właścicielu, tak jak ryzyka związane z działalnością handlową na właścicielu przedsiębiorstwa najemcy. Wynajmujący przenoszą na najemcę ryzyka związane ze zmianą przepisów unijnych i krajowych, wysokością podatków dotyczących nieruchomości, związanych z kosztem mediów i pracy, ograniczeniami w dostępie do centrum, zmianą jego charakteru. Najemcy ponoszą ryzyko też kursowe związane z zakupem centrum przez jego właściciela.

Proszę rozwinąć ten element. Wynajmujący przecież nie kupują centrów za gotówkę, lecz biorą kredyt.

Nie ma to wpływu na naszą relację umowną. Czynsz jest zazwyczaj wyrażany w euro, przeliczanym na złotówki, na każdej wystawianej fakturze. Jeśli wynajmujący wybierają kredyt w walucie, która nie obowiązuje w Polsce, to przy podpisaniu umowy wartość czynszu powinna być przeliczona i podana w walucie obowiązującej. Nie ma powodu, by ryzyko walutowe wynajmującego było przeniesione na najemcę – to zupełne kuriozum.

Podkreślam, co oczywiste, że opłacalność biznesu wynajmującego zakłada pokrycie przez najemcę kosztów jego działalności. Oczekujemy jednak, by jako profesjonalista, za którego pracę płacimy, przedstawił na etapie negocjacji umowy koszty, które ma ponieść najemca.

Jednoznacznym obowiązkiem wynajmującego powinno być zdefiniowanie, co najemca faktycznie kupuje, za tę określoną kwotę. Na tym właśnie etapie ocenia, czy odwiedzalność, która jest zakomunikowana przez wynajmującego, uprawdopodabnia sens jego działalności w centrum. Standardem każdej umowy najmu powinny być regularnie, comiesięcznie przekazywane raporty odwiedzalności, potwierdzające wartość centrum handlowego dla najemcy, określoną na etapie negocjacji umowy.

Warto dodać, że koszt najmu to tylko część ryzyka przedsiębiorcy, którego sklep widzimy w centrum handlowym. Po naszej stronie pozostają wszystkie niepewności, związane z ustawodawstwem krajowym i unijnym, zdarzeniami politycznymi wpływającymi na łańcuchy dostaw i zmianami w potrzebach konsumentów.

Czy myśli Pani o konkretnych zmianach?

Przede wszystkich chciałabym wspomnieć o tzw. ESG. Od pewnego czasu nasilają się oczekiwania legislatorów unijnych, za którymi podążają zmiany ustawodawstwa krajowego, w obszarze szeroko rozumianej ekologii. Śledzimy te, które dotyczą specyfik działalności firm handlowych i organizujemy webinaria dla naszych członków. Ciekawe jest natomiast, czy zakres aktywności koniecznych do podjęcia przez właścicieli centrów, by spełnić wymogi wynikające ze zmienionych standardów budynków będzie przedmiotem kampanii informacyjnej.

Do tej pory nie odnotowaliśmy, by takie informacje były nam przekazywane. Jakie zmiany, jakie inwestycje będą konieczne do przeprowadzenia przez właścicieli centrów i z jakimi utrudnieniami dla najemców i klientów może się to wiązać? Taka kampania informacyjna wydaje się konieczna.
Zdumiewające jest natomiast, że deklarujący werbalnie głębokie zaangażowanie w cele środowiskowe wynajmujący, próbują wymóc na najemcach wymianę prawidłowo funkcjonujących elementów HVAC, czy nowych witryn na jeszcze nowsze przy renegocjacji przedłużania umów. Jak wpisuje się to w trendy oszczędności i naprawy, coraz intensywniej przekazywane przez media jako konieczność w nowej rzeczywistości?

W sprawach dotyczących najemców wypowiadają się dwie organizacje. Czym różnią się od siebie?

Organizacje powstały w różnym czasie, ale niektóre nasze cele się pokrywają. Członkami są przedstawiciele najemców lokali w centrach handlowych, zatem w aspekcie relacji z właścicielami centrów założenia są tożsame. Polegają na wskazywaniu pilnej potrzeby właściwej alokacji ryzyk, które historycznie zostały rozłożone nieprawidłowo. Wszystkie są bowiem po stronie najemców. Ryzyka związane z nieruchomościami mają być obciążeniem ich właścicieli, a ryzyka biznesowe wynikające ze specyfiki handlu i usług spoczywają w sposób bezdyskusyjny na przedsiębiorcach.

Przedstawiciele obu organizacji ZPPHiU i PSNPH wspólnie wypracowali aktualizację Kodeksu PSNPH z 2011 r, precyzującego obowiązki najemców i wynajmujących w umowach najmu. W 2023 roku przygotowaliśmy check- listę ułatwiającą negocjacje załączników technicznych w szczególnych sytuacjach przejęcia lokali w centrach już istniejących.

Zaprezentowaliśmy wyniki naszych prac podczas dwu Kongresów, tradycyjnie odbywających się w październiku w Warszawie. Regularnie uczestniczymy w webinariach prawnych obejmujących problematykę umów najmu, a w przypadku ZPPHiU także obszarów biznesowych. W ubiegłym roku był to przede wszystkim temat implementacji dyrektywy OMNIBUS. W tym roku będziemy kontynuowali zainaugurowaną podczas drugiego Kongresu bardzo szeroką tematyką raportowania CSRD.