Wkrótce SCF 2024 Spring
Dołącz do 1200 uczestników!

[WYWIAD] Wojciech Nowakowski, Osborne+Co: kapitał odchodzi od retailu

Od około 7-8 lat obserwujemy odpływ kapitału z projektów handlowych, a inwestorzy stopniowo zmniejszają swoją ekspozycję na rzecz innych aktywów i projektów – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Wojciech Nowakowski, Partner, Head of Poland, Osborne+Co.

Rok 2023 przyniósł załamanie, jeżeli chodzi o zainteresowanie inwestorów rynkiem polskim. W ciągu 15 lat nie mieliśmy tak niskiego wolumenu obrotów. Z czego to wynika?

Zastój rynku nie dotyczył tylko Polski. Jesteśmy częścią całego rynku inwestycyjnego, który podlega nie tylko trendom, ale też cyklom, a czasami i chwilowym załamaniom. Ostatnie lata w Polsce to nałożenie się wszystkich tych trzech czynników. Z rekordowych lat, kiedy to wszystkie nieruchomości czy to handlowe, biurowe, logistyczne czy też mieszkaniowe, napędzane tanim kosztem kapitału i długu, odnotowywały rekordowe, ale co ważne zbliżone do siebie sukcesy, wpadliśmy w generalny zastój rynku.

Pieniądz przestał się poruszać. Kto mógł ten nie sprzedawał po nowych wycenach, a źródła kapitału najpierw przestraszone tym jak głęboka będzie korekta przestały inwestować, a później same zmagały się z pozyskaniem środków do swoich funduszy. Ich limited partners też nie dostali gotówki z poprzednich transakcji i tym samym mniej chętnie dystrybuowali ją niżej.

Większość z nich inwestuje nie tylko w nieruchomości i nagle inne możliwości okazywały się niewspółmiernie ciekawsze – obligacje skarbowe, których nie trzeba pilnować, martwić się o zmianę trendów konsumenckich, czy też kolejną pandemię, momentami gwarantowały podobne zwroty co corowe nieruchomości.

W Polsce, na to ogólne zawirowanie, dodatkowo nałożyła się niepewność w naszym regionie. Wojna Rosji z Ukrainą i od miesięcy zabetonowanie frontu w stylu pierwszej wojny światowej, zbliżające się wybory w Stanach Zjednoczonych i potencjalne konsekwencje powrotu Donalda Trumpa do władzy – to tylko podsyca dalszą niepewność. Wysoka inflacja i spore wahania kursu złotówki też nie pomagały. Na szczęście nastroje uspokoił trochę wynik ostatnich wyborów.

Mamy dwa czynniki kluczowe: wątpliwość co do perspektyw rozwoju rynku retailowego i otoczenie globalne decydują o tym, że nieruchomości komercyjne w tej chwili schodzą na jakiś odległy plan.

Nie określiłbym tego jako odległy plan. Zdecydowanie dochodzi jednak do zasadniczej zmiany podejścia.

Patrząc z perspektywy funduszy zagranicznych, można wyróżnić dwie główne kategorie. Pierwsza z nich to fundusze bardziej oportunistyczne, które traktują swoje inwestycje krótkoterminowo, a swoją przewagę poprzez umiejętność budowy produktów lub ich przekształceń. Druga to te o charakterze core, inwestujące długofalowo, które szukają bezpiecznej przystani – budują swoje portfele, często łącząc nieruchomości handlowe, biurowe, logistyczne z innymi klasami aktywów, takimi jak akcje, obligacje czy surowce.

W obliczu kryzysu związanego z COVID-19 i w konsekwencji walki z jego skutkami, co zaskutkowało większą inflacją i tym samym skokowo większym kosztem kapitału, przyspieszyły zmiany, które w rzeczywistości trwały już od wielu lat. Od około 7-8 lat obserwujemy odpływ kapitału z projektów handlowych, a inwestorzy stopniowo zmniejszają swoją ekspozycję na rzecz innych klas aktywów i projektów.

Jeszcze kilka lat temu, dużo rozmawialiśmy o tym, że zmiana w branży handlowej jest napędzana zmianami konsumenckimi. Z jednej strony skutkowało to powstaniem usług convenience, paczkomatów, a z drugiej kolejnymi generacjami obiektów coraz bardziej nastawionych na ofertę nie stricte handlową, w kierunku przestrzeni do spędzania czasu. Projekty mixed-use które łączą w sobie codzienne życie ze stawaniem się miejscem spotkań „po godzinach”.

Zaczęło się od rozwoju e-handlu który z jednej strony jest przełomowy dla konsumentów, sieci handlowych, logistyki ale także i projektów handlowych. Z drugiej strony obserwujemy, że ta zmiana jest jednak stopniowa i nie przyniosła gigantycznej rewolucji. Jak to powiedział Mark Twain „wiadomość o mojej śmierci, była przesadzona”. Zwłaszcza w Polsce, gdzie udział handlu online to nadal kilkanaście procent, a nie kilkadziesiąt, jak w niektórych innych krajach.

W Polsce, ze względu na niską urbanizację (jedną z najniższych w całej Europie) e-handel napotyka ograniczenia związane z wysokim kosztem ostatniej mili i obsługą klienta. To przekłada się na dalszą ekspansję sieci sklepów – nie tylko by sprzedać, ale również móc obsłużyć klienta.

Czyli w Polsce nie wejdziemy z tych kilkunastu procent na kilkadziesiąt procent udziału e-commerce w handlu?

Nie wiem, jaka jest perspektywa e-commerce w Polsce. Widzimy jednak, że ta dynamika nie jest na tyle duża jak na rynkach typu Ameryka czy Chiny. Nie da się przekopiować 1:1 doświadczeń rynków zupełnie inaczej budowanych, do naszej rzeczywistości. Twierdzę jednak, że już około 10 lat temu, pojawiła się pierwsza wątpliwość dotycząca asset class, jakim jest handel i powstała ona na zagrożeniu jakim był wtedy odmieniany przez wszystkie przypadki e-commerce.

Mówimy o trendach globalnych?

Tak, o perspektywie inwestorów, gdzie zapaliła się żółta lampka, że może nie jest to jednak tak bezpieczne aktywo. Później nastąpiły kolejne zmiany dotyczące rynku, pojawił się rynek convenience i ten zaczął coraz mocniej rosnąć, co oczywiście uderzyło w największe galerie handlowe.

Rynek convenience, czyli rynek parków handlowych…

Obecność parków handlowych w mniejszych miejscowościach zaczęła podgryzać popularność galerii regionalnych. Dotychczas ludzie z całego regionu zjeżdżali do większego miasta takiego jak, dajmy na to, Opole, aby zaspokoić swoje potrzeby zakupowe. Nagle jednak okazało się, że mogą oni łatwo spełnić swoje bieżące potrzeby bezpośrednio w miejscowościach oddalonych od nich o 10-15 minut drogi, zamiast poświęcać na to godzinę, czy półtorej godziny. To również wpłynęło na stabilność i bezpieczeństwo inwestycyjne galerii handlowych, a przynajmniej zasiało kolejną niepewność.

Masz na myśli głównie te obiekty średniej wielkości, w średnich i mniejszych miastach?

Tak, moim zdaniem największe wyzwanie stanie przed regionalnymi galeriami handlowymi o średniej wielkości. Power centra, zdolne do kreowania spójnej narracji, oferty handlowo-rozrywkowej i doświadczenia zakupowego, będą nadal atrakcyjne, jednakże z coraz większym nakładem pracy i zaangażowaniem ze strony zarządzających nieruchomościami. Wymagać też będą inwestycji w przekształcanie powierzchni na inne, podążające za klientami funkcje. To będzie nie tylko coraz trudniejsze, ale też czasami wręcz niemożliwe.

Z drugiej strony mamy rynek parków handlowych szybko reagujących na bieżące potrzeby konsumenckie, oferując dostępność i przystępność.

Stąd to właśnie obiekty o średniej wielkości będą ponosiły największe koszty, gdyż są one zagrożone z obu stron. Z jednej strony, jeśli konsument poszukuje pełnego doświadczenia, wybiera odległe destynacje, natomiast z drugiej strony, jeśli zależy mu na szybkim zaspokojeniu potrzeb, wybiera lokalne, dostępne coraz szerzej opcje.

Czy to przekłada się na transakcje? W ubiegłym roku praktycznie nie mieliśmy transakcji poza rynkiem retail parków.

Najbardziej odczuliśmy odpływ corowych inwestorów. Ci, którzy preferują zakupy dużych, stabilnych, zdywersyfikowanych obiektów handlowych, lub najlepiej całych ich sieci, zmieniali swoje strategie inwestycyjne już od lat, a ten trend tylko ostatnio przyspieszył.

W ciągu ostatnich lat, wiele funduszy podjęło decyzję np. o zmniejszeniu swojej ekspozycji na obiekty handlowe np. z poziomu 30-40% do 5-10%. To trochę potrwa, zanim będą w stanie sprzedać swoje istniejące projekty lub zainwestować w inne klasy aktywów, co spowoduje mniejszą płynność i presję na ceny.

To widać także w wycenach niemieckich funduszy, szczególnie tych, które posiadają duże udziały w projektach handlowych i biurowych. Te fundusze zanotowały największe obniżki kursów na giełdzie, co związane jest nie tylko z tym o czym rozmawialiśmy – niepewnością, cyklicznością i trendami, ale na to nałożyła się też obawa przed presją regulacji ESG i koniecznością dostosowania budynków do nowych standardów. W Polsce mamy stosunkowo nowe obiekty, a i tak wiele z nich nie będzie spełniać nowych regulacji. Na rynkach gdzie obiekty są starsze, strach jest tylko większy.

Fascynujące jest też oderwanie rynku inwestycyjnego od trendów konsumenckich oraz wyników samej branży retail, a tym samym stabilności umów najmu i wzrostu obrotów. Rynek poturbowany pandemią, podniósł się stosunkowo sprawnie. Branża nie tylko przetrwała, ale i rośnie. Obroty w sklepach są większe, klienci wydają pieniądze. To odbicie i już ponad roczne dobre dane, nie przełożyły się w żaden większy sposób na zainteresowanie inwestorów. Ogólny sentyment jest zbyt silny. Wyjątkiem są parki handlowe, które udowodniły, że to tam są obecnie największe wzrosty i największa efektywność. To tam pojawiło się sporo nowych inwestorów poszukujących skali i konsolidujących rynek.

Co musiałoby się stać, żeby inwestorzy wyszli z tego trendu wycofywania się z rynku retailowego? Jaki ma na to wpływ generalnie kondycja retailu?

Ostatnio świętowaliśmy znaczące jubileusze dużych najemców w Polsce – rynek retail rósł i dojrzewał razem z nimi. Ich sukces nie jest tylko efektem fizycznego wzrostu sieci, ale wynika także z doskonalenia konceptów i formatów sklepów. Dzięki temu wiele sieci z tego samego metra regału osiągają na przestrzeni kilku lat 3-4 krotne wzrosty sprzedaży.

To jest fenomen polskiego rynku ale też dzięki temu nastąpił rozwój zwalidowanych u nas konceptów na kolejne europejskie kraje. Wypracowany przez lata koncept Pepco jest rolowany obecnie z sukcesem w wielu krajach a standard sieci Superdrug w Wielkiej Brytanii ma się nijak do jakości, którą prezentuje ich siostrzana spółka z tej samej grupy – Rossmann w ramach swojej sieci. Retailerzy w Polsce nie boją się eksperymentować, zmieniać, testować i odważnie wchodzą w nowe formaty.

Tym samym rynek obiektów handlowych uległ znaczącym przemianom. Pojawienie się pierwszych obiektów handlowych w mniejszych miastach miało miejsce niewiele ponad 10 lat temu. Wcześniej inwestorzy skupiali się głównie na dużych aglomeracjach. Kiedy zaczęliśmy budować obiekty, takie jak Dekady, w miejscowościach o populacji 17 tysięcy mieszkańców, wielu było zdumionych i zaskoczonych tym podejściem.

Dzisiaj schodzimy do 10 tysięcy i nawet mniejszych miejscowości.

Nikt w to wcześniej nie wierzył. Dzisiaj jednak pojawiają się inwestorzy, którzy z sukcesem realizują projekty nawet poniżej 10 tysięcy mieszkańców. Sukces jest tu definiowany poprzez zdolność do sfinansowania projektu, jego pomyślnej realizacji, zainteresowania ze strony najemców i na końcu najważniejsze – obrotów generowanych przez ich klientów. Ci inwestorzy bez wątpienia osiągają taki sukces, za co zasługują na duże uznanie. Co więcej znajdują się inwestorzy gotowi kupić te obiekty, traktując je jako przyszłościowo dobrą inwestycję.

To, co dzisiaj zauważamy, to dojrzałość rynku, gdzie zarówno najemcy, jak i inwestorzy, doskonale wiedzą, gdzie warto inwestować, a gdzie nie. Ta dojrzałość obejmuje nie tylko region, lokalizację, ale również charakter obiektów, ilość kondygnacji, dostępność, konkurencję, położenie względem mieszkańców i ogólnego otoczenia.

To nie oznacza, że dojrzałość oznacza koniec biznesu. Najemcy dalej zmieniają i otwierają nowe formaty, co otwiera możliwości, że nawet w miastach, które wydawały się przesycone ofertą, pojawia się jednak kolejny inwestor, który skutecznie realizuje kolejny projekt. Często oczywiście kosztem innych.

Drugim istotnym elementem jest dojrzałość samego rynku inwestycyjnego. W związku z tym, dyskusja o stopach zwrotu, czynszach czy ogólnym stanie rynku musi stać się bardziej zróżnicowana. Powinniśmy rozmawiać o stopach zwrotu w parkach handlowych o określonym rozmiarze, o czynszach w galeriach handlowych o określonym rozmiarze, a także o obrotach najemców różnych klas. Dotychczas nasze spojrzenie na rynek było dość jednolite, teraz jednak musi być bardziej zniuansowane.

Czy chcesz powiedzieć że twarde parametry, które określją atrakcyjność inwestycji, dzisiaj przestają już być tak twarde?

Jan Gehl, wspaniały urbanista, znany z dokonanych rewolucji w wielu miastach, między innymi w Kopenhadze, stwierdził kiedyś, że przejmujemy się tylko tymi rzeczami, które mierzymy. Do tej pory w retailu sukces mierzyliśmy poprzez czynsze, odwiedzalność czy OCR-y. To były podstawowe wskaźniki, które oceniały sukcesy obiektów handlowych.

Dziś jednak musimy mierzyć zupełnie inne parametry. E-handel przeniósł znaczną część obrotu poza tradycyjne sklepy. Pojawiły się elementy związane z doświadczeniem zakupowym, wizerunkiem, obsługą klienta. Nie wygrywa już ten, który ściągnie najlepsze marki, często wykrwawiając się z racji na stawiane przez nie warunki, ale ten, który stworzy obiekt ciekawy, atrakcyjny, z ofertą, która wykracza poza to, co znajduje się w samych sklepach.

Jak z perspektywy inwestora polski rynek wygląda na tle innych rynków naszego regionu?

Jeśli spojrzymy na rynek detaliczny jako całość, inwestorzy mieli znaczną ekspozycję na tę klasę aktywów, i już kilka lat temu podjęli decyzję o redukcję tej ekspozycji na rzecz innych rodzajów inwestycji. Ten proces ostatnio tylko przyspieszył ze względu na ograniczoną płynność.

Równocześnie wielu inwestorów wyraża przekonanie, że wierzą w potencjał rynku detalicznego. Zauważają oni, że szczególnie w Polsce ten sektor nadal prosperuje i ma dobre perspektywy. Jednak przyznają, że historycznie zrobili za dużo zakupów, co teraz utrudnia im dalsze inwestycje. Spotkałem się wręcz z takimi stwierdzeniami, że patrząc na rynek europejski to handlem nie są w ogóle zainteresowani, chyba że w convenience w Polsce.

To nie brzmi optymistycznie.

Aby wnieść trochę optymizmu, ważne jest zaznaczenie, że rynek detaliczny nadal funkcjonuje i przynosi zyski. Istnieją firmy, organizacje i przedsiębiorcy, którzy potrafią osiągnąć znaczne zyski w tym sektorze, ale zmienił się jego profil.

Z modelu dużych galerii handlowych i transakcjj o dużym wolumenie, przechodzimy teraz na poziom mniejszych projektów, obniżonej bariery wejścia. W rezultacie pojawia się więcej uczestników, w tym lokalnych deweloperów, posiadających zdolności kapitałowe do zakupu gruntów i realizacji projektów. Banki również wykazują zaufanie do tych lokalnych graczy, udzielając im finansowania. Mamy dużą aktywność oportunistycznych lub value-add inwestorów często kapitałowo zaangażowanych czy to w finansowanie budowania portfeli, czy skupujących detalicznie projekt po projekcie.

W tym obszarze pojawia się co raz więcej międzynarodowego kapitału – ostatnio z obszaru Morza Bałtyckiego, Ukrainy czy zza naszej południowej granicy. Widzimy aktywność funduszy z Anglii czy Izraela. Jest coraz więcej apetytu na portfele i większe skale – to dobrze.

Kolejny aspekt związany z odpływem kapitału, to ogólne załamanie inwestycyjne na rynku nieruchomości w Europie. Aktywni inwestorzy podkreślają, że obecnie preferują inne lokalizacje niż Polska. Dotychczas w miastach takich jak Paryż, czy Londyn, z racji na ogromną konkurencję, nie byli w stanie kupić ciekawych projektów. Teraz to się zmieniło. To sprawia, że moment inwestycyjny dla nich przesunął się gdzie indziej. Inwestorzy uważają, że w innych lokalizacjach mogą nabywać nieruchomości po skorygowanych wartościach, co czyni te rynki bardziej atrakcyjnymi w porównaniu do Polski.

Naszym zadaniem jest przekonanie funduszy, że inwestowanie w Polsce nie tylko jest możliwe, ale także bardziej atrakcyjne, oferując pewną premię w stosunku do rynków zachodnich. Obecnie ta premia nie jest zauważalna, bo korekta u nas jest o wiele mniejsza niż np. w Wielkiej Brytanii czy Niemczech.

Wcześniej uważano, że różnica ta wynosi około dwóch procent. Jeżeli topowe galerie handlowe wyceniane były na poziomie 3,5%-4.5%, to w Polsce oczekiwane były wyceny na poziomie 5,5%-6.5%. Gdy doszło i dochodzi dalej do rewaluacji na takich rynkach jak UK czy Niemcy, to analogiczne oczekiwanie jest skierowane do naszego rynku.

Polska jest połączona w sieci naczyń krwionośnych z innymi rynkami, ale ważne, byśmy potrafili wyczuć moment odbicia i wyszli z tego kryzysu jeszcze bardziej wzmocnionymi. Mamy historyczną szansę by w kontekście zmian, o których rozmawialiśmy na rynku retail, zademonstrować nie tylko odporność ale też dynamikę i innowację naszej branży.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

Wojciech Nowakowski jest partnerem w Osborne+Co, wyspecjalizowanym funduszu i deweloperze, współpracującym globalnie z największymi korporacjami, dostarczając im zindywidualizowane rozwiązania w sektorze nieruchomości. Wcześniej przez wiele lat związany z takimi grupami jak Capital Park, Dekada oraz Invest Line E, gdzie odpowiadał za projekty handlowe, biurowe i mixed-use.

SCF 2024 Spring: Trwa rejestracja uczestników i partnerów!

9-10.04.24 r. Legia Warszawa

Najważniejsze wiosenne spotkanie rynku centrów handlowych,  9-10 kwietnia 2024, Legia Warszawa. Jak co roku targi, konferencja system umawiania spotkań i afterparty.

Rejestracja uczestników
Zamów pakiet partnera

Apsys partnerem strategicznym najnowszego wydania!

SCF Magazine nr 4/2023

SCF Magazine to czasopismo skierowane do najemców, deweloperów oraz firm zarządzających centrami handlowymi. Pierwszy numer magazynu ukazał się w roku 2005. Nakład to 3000 egz. Bezpłatna subskrypcja przysługuje uczestnikom SCF Fall oraz SCF Spring, najemcom oraz zarządcom centrów handlowych. Zapraszamy do reklamy oraz bezpłatnej subskrypcji.

Czytaj online
Zostań partnerem