[WYWIAD] Krzysztof Elsner, Napollo: w roku 2023 kupiliśmy 9 działek pod przyszłe N-Parki

Zakupy nieruchomości, których dokonaliśmy w 2023 roku, obejmują 9 działek, które zostaną przeznaczone do budowy nowych N-Parków. Zakupione grunty wymagają oczywiście czasu na przygotowanie przemyślanych projektów – mówi w rozmowie z Retailnet SCF News Krzysztof Elsner, członek zarządu ds. inwestycji komercyjnych w Grupie Napollo.

Zacznijmy od ostatnich realizacji Grupy Napollo. W ubiegłym roku sieć parków handlowych działających pod szyldem N-Park powiększyła się o kilka nowych projektów.

Rok 2023 był niezwykle intensywnym dla Napollo. Wyraźnie przyspieszyliśmy z naszą działalnością w porównaniu z poprzednimi latami. Oprócz aktywności związanej z zakupem nieruchomości, która była wyjątkowo intensywna w minionym roku – kupiliśmy dziewięć nowych lokalizacji – trwały także prace budowlane związane z zakończeniem budowy i otwarciem N-Parku w Piotrkowie Trybunalskim i w Olkuszu.

W maju 2023 otworzyliśmy N-Park w Piotrkowie Trybunalskim, a w listopadzie N-Park w Olkuszu. W ten sposób solidnie przypieczętowaliśmy cały rok 2023. Tu szczególnie chciałbym podkreślić otwarcie N-Parku w Olkuszu. Park okazał się większy, niż pierwotnie zakładaliśmy. Decydując się na realizację tego obiektu zakupiliśmy obok kolejną działkę, tak aby rozbudować N-Park o kolejne dodatkowe 5tysięcy metrów kwadratowych. Otwarcie parku w Olkuszu, który został kompletnie skomercjalizowany i którego częścią jest market budowlany stanowiło istotny krok zarówno dla nas jak i dla lokalnej społeczności, co było widoczne zarówno podczas otwarcia, jak i obecnie, gdyż zainteresowanie obiektem jest bardzo duże, a najemcy potwierdzają satysfakcjonujący poziom obrotu i ilości klientów. Można więc powiedzieć, że ta część miasta została przez nas skutecznie zagospodarowana.

Podsumowując, rok 2023 był dla nas czasem intensywnej obserwacji rynku, zarówno pod względem nieruchomości, jak i rozwoju naszych N-Parków. Widzimy, że potencjał naszych parków rośnie, zyskujemy nowych najemców, co wpływa na dynamikę lokalnego rynku komercyjnego. Warto podkreślić, że działamy prokliencko uwzględniając potrzeby rynku. Ponadto, kładziemy duży nacisk na działania związane ze środowiskiem oraz kontrolą kosztów utrzymania nieruchomości komercyjnych i rezydencjalnych, co stanowi ważny element naszej strategii rozwoju.

Wracając do Olkusza, tam pojawili się zupełnie nowi najemcy, którzy do tej pory niezbyt przychylnym okiem patrzyli na retail parki. Myślę o markach modowych czy biżuteryjnych?

Tak, Olkusz jest doskonałym przykładem kierunku, w jakim zmierza rynek i segment parków handlowych w Polsce. Przewidywaliśmy to już kilka lat temu, że tak się będzie rozwijać, ale jak wiadomo, potrzeba czasu na wdrożenie, a także czasu dla najemców, aby podjęli decyzję i dojrzeli do inwestowania czy wynajmowania powierzchni w parkach handlowych. Olkusz to N-Park, który został otwarty praktycznie tuż przed świętami. Jest to przykład kompleksowego parku, który nie tylko pod względem wielkości spełnia oczekiwania klientów, ale również przyciąga różnorodnością najemców.

Oprócz już wspomnianego marketu budowlanego Castorama, mamy tu dwóch jubilerów, biura podróży, operatorów sieci komórkowych oraz sklepy modowe, które do tej pory rzadko lub w ogóle nie były spotykane w parkach handlowych, takie jak C&A, Ochnik. Dużym walorem jest także nowa na polskim rynku marka Woolworth. Oczywiście mamy też sklepy dyskontowe, takie jak Pepco, Dealz i Tedi, drogerię Rossmann, Martes Sport, 4F. To jest podstawa każdego parku handlowego.

Ten projekt staje się dominującym miejscem usługowym dla klientów, ze względu na różnorodność najemców i pełną ofertę, która mieści się na blisko 16 tysiącach metrów kwadratowych. Poza ofertą handlową, N-Park w Olkuszu znajduje się przy głównej trasie do Krakowa. Posiadamy również stacje ładowania dla samochodów elektrycznych oraz rowerów, zadaszone parkingi dla rowerów. Wszystko to sprawia, że tworzymy miejsce do spędzania wolnego czasu i dla organizowania kolejnych inicjatyw. Otrzymujemy już nawet zapytania od urzędów miasta dotyczące organizacji pikników miejskich czy wydarzeń kulturalnych w parku, co świadczy o tym, że rynek zmierza w tym kierunku, a my jesteśmy na to przygotowani. Nasze N-Parki stają się miejscami, gdzie można organizować różnorodne wydarzenia dla lokalnej społeczności, nie tylko handlowe, ale także te związane z życiem codziennym.

Wspomniał Pan, że szczególnie ważny w strategii rozwoju Napollo jest temat zrównoważonego rozwoju. Jakie działania podejmuje firma w tym obszarze?

Tu działamy bardzo intensywnie. Przygotowując się do tego od dłuższego czasu. Nie jest to zagadnienie, które można rozpracować w kilka miesięcy i wdrożyć natychmiast. Z różnych względów. Przede wszystkim jako kraj nie byliśmy mentalnie do tego wcześniej przygotowani. Obecnie każdy kolejny projekt ma coraz wyższy stopień zaawansowania w wykorzystaniu najnowszych technologii, zgodnych z zasadami ESG.

Obecnie stosujemy w realizowanych inwestycjach elementy, które stanowią nasz standardowy pakiet np. wiaty fotowoltaiczne z ładowarkami pod nimi dla samochodów elektrycznych i rowerów elektrycznych. Staramy się standardowo instalować pompy ciepła, jeśli to możliwe, aby korzystać z naturalnego źródła ciepła i nie korzystać z przyłączy zewnętrznych. Wdrażamy politykę gospodarowania odpadami zarówno podczas budowy jak i w trakcie eksploatacji obiektu promując recykling. Od dłuższego czasu montujemy panele fotowoltaiczne na dachach. Planujemy rozszerzyć to o montaż paneli fotowoltaicznych na elewacji, co jest nowością w Polsce. W ten sposób wykorzystujemy je jako dodatkowe źródło energii oraz pełnowartościową elewację.

W przypadku Olkusza dysponujemy również dużymi zbiornikami do wykorzystywania wtórnie wody w sanitariatach. Nie można pominąć również aspektu użycia oraz większej ilości materiałów ekologicznych do budowy N-Parków. Gdzie to możliwe, staramy się wykorzystywać materiały emitujące małą ilość CO2 oraz ograniczać użycie betonu na rzecz drewna i powierzchni biologicznie czynnych, takich jak zieleń, drzewa do zacieniania parkingów. Co bardzo istotne, aktywnie szkolimy najemców obecnych w naszych parkach oraz personel własny w zakresie oszczędności energii i wykorzystania zasobów naturalnych w ich lokalach. Uważamy, że tylko kompleksowe i wspólne podejście zarówno ze strony właściciela obiektu, jak i najemców, pozwoli na prawdziwe użytkowanie obiektu zgodne ze środowiskiem.

Napollo w ubiegłym roku nabył kilka nieruchomości. Kiedy na tych terenach powstaną nowe projekty?

Zakupy nieruchomości, których dokonaliśmy w 2023 roku, obejmują 9 działek, które zostaną przeznaczone do budowy nowych N-Parków. Nie nabywamy gotowych obiektów, lecz tereny, na których możemy zrealizować nasze własne projekty, zgodnie z strategią ESG. Dlatego nasze zakupy obejmują „czyste” nieruchomości, które umożliwiają budowę od podstaw, zgodnie z naszym wypracowanym formatem. Najczęściej wybieramy miejsca wokół dużych miast, takich jak Warszawa, okolice Poznania lub Wrocławia.

Zakupione grunty wymagają oczywiście czasu na przygotowanie przemyślanych projektów. Obecnie uzyskanie pozwolenia na budowę nie stanowi dla nas problemu, jednak proces inwestycyjny obejmuje kilka aspektów, które trwają. W tym roku chcemy skupić się na kluczowych aspektach tego procesu. Dodatkowo, jako deweloperzy, chcemy przeprowadzić kompletny proces inwestycyjny, włącznie z uzyskaniem pozwoleń. Jest to zadanie wymagające czasu i staranności, ponieważ proces ten jest czasochłonny i może napotkać różne opóźnienia, zwłaszcza w związku z nadchodzącymi wyborami samorządowymi. Decyzje dotyczące inwestycji opóźniają się, co wpływa na proces inwestycyjny. W roku 2024 planujemy osiągnąć postęp, zwłaszcza pod względem powierzchni GLA Naszym flagowym projektem w budowie jest N-Park w Tarnobrzegu, który obejmuje powierzchnię GLA blisko 22 tysięcy metrów kwadratowych, zawierając market budowlany Leroy Merlin oraz kompleks handlowy z pełnym zestawem najemców, podobnie jak w przypadku parku w Olkuszu.

Kolejna inwestycja znajduje się we Wrocławiu przy ulicy Maślickiej, gdzie nabyliśmy dodatkowe działki. Chcielibyśmy podkreślić, że choć istnieje już N-Park Maślicka, to teraz nabyliśmy kolejne działki, na których będziemy realizować zupełnie nowy projekt. Nie jest to rozbudowa istniejącego parku, a zupełnie nowa inwestycja. W ramach tego projektu będziemy budować park handlowy o powierzchni blisko 5 tysięcy metrów kwadratowych, z operatorem spożywczym Aldi. Planujemy otwarcie tego N-Parku jeszcze w roku 2024.

W planach były także projekty podwarszawskie – Magdalenka i Gołków. Na jakim etapie inwestycyjnym są one aktualnie?

Tak, w tym roku chcielibyśmy rozpocząć budowę tych dwóch projektów. Obserwujemy, jak proces uzyskiwania pozwoleń będzie przebiegał. Niestety i w Gołkowie i w Magdalence, te procesy uzyskiwania pozwoleń się nieco przeciągają, ale mam nadzieję, że w pierwszym kwartale uzyskamy komplet pozwoleń dla co najmniej jednego z tych projektów. W drugim kwartale spodziewamy się otrzymać pozostałe pozwolenia, aby móc rozpocząć budowę projektu w Magdalence. Wtedy będziemy gotowi do rozpoczęcia prac nad obydwoma projektami, które prawdopodobnie zostaną ukończone w roku 2025.

Na koniec chciałabym zapytać o największe wyzwania, które stoją teraz przed Napollo

Największym wyzwaniem, które nas obecnie najbardziej opóźnia, jest proces uzyskiwania pozwoleń. To bardzo absorbuje naszą uwagę i czas. W roku 2024 czeka nas również wyzwanie ekonomiczne, zwłaszcza ze względu na skutki ostatnich lat oraz napięcia za granicą. Odczuwamy te skutki nie tylko my, ale także nasi najemcy. Chociaż ceny generalnego wykonawstwa ustabilizowały się i rosną w kontrolowanym tempie, to widzimy pewne zawirowania u naszych najemców, którzy zauważają spadek sprzedaży. To wpływa na nas jako właścicieli obiektów, zarówno pod względem szybkości podejmowania decyzji dotyczących lokalizacji, jak i negocjacji stawek czynszowych.

Myślę, że największymi wyzwaniami w roku 2024 będą właśnie te kwestie. Musimy współpracować i osiągnąć porozumienie z najemcami. Nasze biznesy są przecież ze sobą mocno powiązane. To wymagać będzie solidnej współpracy i kompromisów.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz