[OPINIA] Marcin Purgal, Avison Young: retail jest ciągle na celowniku inwestorów

Podczas MIPIM dużo mówiło się o Polsce w kontekście stabilnego, silnego ekonomicznie rynku, zapewniającego dobre warunki dla inwestycji w nieruchomości. Dlatego też spodziewamy się, że kolejni, nowi gracze zadebiutują w Polsce w tym roku – pisze Marcin Purgal, Senior Director, Investment, Avison Young.

Widzimy – na podstawie własnych projektów, ale również na podstawie rozmów z innymi uczestnikami rynku – że sporo obiektów z każdego sektora jest w fazie ofertowania, due diligence czy też nawet ich finalizacji. Ciągle jednak nie są to duże, spektakularne projekty, ale te powinny pojawiać się w miarę poprawy koniunktury na rynku. Patrząc optymistycznie na ilość transakcji liczymy na to, że wolumen inwestycyjny w 2024 roku przekroczy wynik z 2023 roku i da sygnał do wzrostu w kolejnych latach. Niemniej jednak powrót do pełnej płynności z lat ubiegłych zajmie trochę czasu.

Dopasowanie cenowe

Największym wyzwaniem ostatnich dwóch lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych
sprzedających i kupujących – jedni chcieli sprzedać po starych cenach, drudzy – kupić z obniżką
wynikającą z uwarunkowań rynkowych. To wstrzymywało finalizacje wielu transakcji. Jednak taki status mquo nie mógł trwać wiecznie, transakcje musiały i muszą się dziać i dlatego obecnie obserwujemy większe kompromisy cenowe po obu stronach. Czas zrobił swoje, ale dalej rynek nie ogląda spektakularnych przecen, tak jak miało to miejsce w innych krajach europejskich. Co tylko potwierdza silną i niesłabnąca pozycję Polski na międzynarodowej arenie rynku nieruchomości.

Wyczekując na spadek stóp

Gorzej już nie będzie? Cały rynek wyczekuje na spadek stóp procentowych, na który liczymy w 2
połowie roku, co dałoby sygnał na powrót tańszego pieniądza i wzrostu aktywności inwestorów.
Problemem nie są obecnie pieniądze, one są na rynku, ale koszt tego pieniądza. Póki stopy nie zaczną spadać, rynek nie ruszy na pełnych obrotach. A kiedy spadną – zapewne rozpocznie się wzmożone tempo zakupów. Więc wygrają ci, którzy będą do tego dobrze przygotowani, wcześniej przeanalizują rynek, upatrzą sobie aktywa i będą lepiej niż konkurencja przygotowani do składania ofert i szybkiej finalizacji transakcji.

Kto kupuje w Polsce?

Ze względu na bieżącą sytuację gospodarczą, geopolityczną czy makroekonomiczną, najbardziej
aktywni kupujący na polskim rynku to inwestorzy „value – add” oraz szukający projektów, które
wymagają poprawy, solidnego „asset managementu”, a które w przyszłości pozwolą na wygenerowanie wyższych stóp zwrotu. Dalej utrzymuje się sytuacja, gdy to lokalny kapitał z Europy Środkowo- Wschodniej jest najbardziej aktywny w Polsce – inwestorzy z Europy Zachodniej koncentrują się przede wszystkim na polowaniu na okazje w swoich rodzimych krajach. Co ciekawe, dostrzegamy coraz większą aktywność mniejszych podmiotów inwestycyjnych – tzw. „family offices” z krajów europejskich a także, na co czekaliśmy od wielu lat, zwiększone zaangażowanie inwestorów z polskim kapitałem. Te ostatnie dwie grupy kupują głównie mniejsze nieruchomości komercyjne. Polscy HNWI nauczyli się, że na nieruchomościach komercyjnych też można zarabiać i nawet trochę więcej niż na mieszkaniach.

Retail is back

Sektor handlowy, a szczególnie segment parków handlowych i obiektów typu „convenience”, to
obecnie niezmiennie gorący temat. Sam sektor zajął w 2023 roku drugie miejsce pod względem
wolumenu, który w ok. 50% był zbudowany w oparciu o transakcje właśnie mniejszymi formatami
handlowymi. Do połowy marca tego roku mieliśmy w Polsce już 3 transakcje tego typu aktywami, z
dominującym udziałem Avison Young jako doradcy po stronie sprzedającej. A kolejne projekty
będziemy finalizować niebawem.

Parki handlowe stanowią niezmiennie wiarygodną i bezpieczną opcję inwestycyjną. Są także tańsze –
średnia wartość pojedynczej transakcji waha się w okolicach 5-15 mln euro. Co warto podkreślić –
sektor handlowy, najbardziej poturbowany przez reperkusje pandemii COVID-19, wojny na Ukrainie,
czy inflacji, najszybciej dostosował swoje ceny do oczekiwań kupujących.