Nie mamy problemów z pozyskaniem finansowania. Problemem jest oczywiście wysokość, koszt tego finansowania, a nie jego pozyskanie – w rozmowie z SCF News |Retailnet.pl mówi Krzysztof Elsner, członek zarządu, Napollo.
Napollo od lat utrzymuje stałe tempo wprowadzania na rynek nowych projektów. Jak to wyglądało w ostatnim czasie?
Rok 2023, poza licznymi zakupami nieruchomości, zamknęliśmy wybudowaniem i otwarciem 24 tysięcy metrów powierzchni najmu. Składają się na to dwa N-parki. Jeden w Piotrkowie Trybunalskim, który ma 8 tysięcy metrów wraz z towarzyszącą restauracją McDonald’s i stacją paliw. Drugi w Olkuszu, który do tej pory jest naszym największym parkiem z 16 tysiącami metrów. W obu projektach mamy najemców, których wcześniej nie widywano w parkach.
Na przykład…
W Olkuszu mamy Castoramę w wersji smart, czyli powierzchnia jest ograniczona do trochę ponad 4. tysięcy metrów. Oprócz ograniczonej części materiałów budowlanych mamy jednak asortyment taki jak w dużej Castoramie. Ta wielkość i oferta, którą tam można spotkać, doskonale nadaje się do mniejszych miejscowości, czyli do retail parków.
Ale mamy także C&A, czyli najemcę typowo galeryjnego. Są także Woolworth, Ochnik. Poza tym, mamy Apart i Veronę (Yes Biżuteria), optyków, biura podróży.
Cały czas mówimy o Olkuszu?
Tak. To wszystko jest w Olkuszu, gdzie jest 16 tysięcy metrów, więc tam naprawdę jest dużo powierzchni i najemców.
Jak tacy najemcy, jak sklep jubilerski, radzą sobie w tak nieoczywistym miejscu jak park handlowy?
Widzę po raportach, że całkiem dobrze. Olkusz jest chyba takim najlepszym przykładem miasta, w którym retail park tej wielkości spełnia funkcję galerii. Mamy tam pełną ofertę od spożywczej, przez fashion, czy usługi i ci najemcy dobrze odnajdują się w naszym retail parku.
W Waszych najbliższych planach są kolejne dwa projekty. Czy układ najemców będzie podobny jak w Olkuszu?
Zdecydowanie tak. W tej chwili mamy w budowie największy park w naszym portfolio, czyli Tarnobrzeg z 23. tysiącami metrów.
Będziemy tam mieli Leroy Merlin i podobny zestaw najemców jak w Olkuszu. Do tego Xtreme Fitness, ale i Xtreme Kids, czego wcześniej nie było w retail parkach. Poza tym dużo usług. To są mniejsi najemcy, którzy świetnie dopełniają ofertę tego projektu.
W ubiegłym roku Grupa Napollo zabezpieczyła dziewięć działek pod parki handlowe.
Na ile lat to wystarczy? Na trzy lata?
Mam nadzieję, że na rok.
Serio?
Serio. Na trzy lata to nie wystarczy i trzeba będzie kupować dalej. Cały czas jesteśmy w procesie zakupowym. Chcemy otwierać pięć, sześć projektów rocznie. Oczywiście za tym muszą nadążyć procesy pozyskiwania pozwoleń na budowę, wszelkich uzgodnień. Z tym jest teraz najwięcej problemów. To trwa w nieskończoność. Do tego dochodzi często pakiet drogowy, który musi się pojawić przy takiej inwestycji. Wszystkie uzgodnienie trwają zazwyczaj dłużej niż uzyskanie samego pozwolenia na budowę. To wszystko jest jednak tylko wstępem, po którym przychodzi czas komercjalizacji.
Projekty, które robicie, to są duże wyzwania leasingowe.
Zdecydowanie tak, większość projektów jest bliska 10 tysięcy metrów.
Wrócę jeszcze do Tarnobrzegu. Na jakim poziomie jest komercjalizacja tego projektu?
Praktycznie to jest już proces zamknięty. W tej chwili mamy poziom komercjalizacji powyżej 95%. Te kilka procent to są umowy, które jeszcze do nas nie wróciły. Myślę, że na przestrzeni miesiąca będziemy mieli 100%. Otwarcie jest przewidywane na październik tego roku. Budowa jest zaawansowana. W tej chwili już mamy witryny, wylewki, niedługo będziemy przekazywali lokale najemcom.
Retail to jest tylko jedna z nóg, na której stoi Wasza działalność inwestorska. Jak, na tle innych nieruchomości komercyjnych, instytucje finansujące patrzą dzisiaj na retail?
Rzeczywiście retail jest jedną z naszych dwóch nóg. Drugą jest sektor mieszkaniowy, który żyje swoim życiem.
W przypadku retail parków nie mamy problemów z pozyskaniem finansowania. Problem jest oczywiście wysokość, koszt tego finansowania, a nie jego pozyskanie.
Jeżeli przynosicie do banku projekt, to możecie liczyć na warunki, które dla Was są od razu satysfakcjonujące, czy trzeba się jeszcze mocno nad tym napracować?
Dyrektor finansowy na pewno wkłada w to masę pracy. Tutaj miałem na myśli łatwość nie tyle uzyskania bardzo dogodnych warunków, tylko łatwość samego pozyskania finansowania. Te warunki nie są teraz optymalne. To nie jest jeszcze ten moment. W porównaniu z tego, co było przed półtora rokiem, to nie jest jeszcze to, czego byśmy chcieli.
Warunki finansowania ocenia Pan jako trudne, a jednak wciąż mocno idziecie do przodu. Może przewidujecie, że rynek zaraz zacznie być już na tyle konkurencyjny, że nie będzie miejsca na nowe projekty?
Tempo inwestycji nie wynika z tego, że ten rynek ucieka. Uważam, że miejsca dla retail parków jest jeszcze bardzo dużo. Jest tego miejsca do zagospodarowania naprawdę sporo. Kupujemy nieruchomości, bo zostawiamy je w swoim portfelu, więc mimo wszystko to jest dla nas opłacalne.
Jakie miejsce w umowach kredytowych zajmują dzisiaj kwestie związane z ESG?
Tego miejsca faktycznie potrzeba coraz więcej. Jeszcze pół roku temu mógłbym powiedzieć, że ten temat nie istnieje. W tej chwili banki przykładają do tego coraz większą wagę i chcą mieć zapisy ESG. To nie dotyczy tylko wymogów technicznych obiektów, ale także organizacji pracy w naszej firmie, czy współpracy z najemcami.
Współpracy z najemcami czyli…
Mam na myśli nie tylko zielone umowy najmu, ale także szkolenia personelu dotyczące ekologii. Kluczowy jest oczywiście pakiet technicznych warunków ekologicznych, które banki traktują jako normalność. Chodzi o panele fotowoltaiczne, wodę z odzysku, wiaty z ładowarkami dla aut elektrycznych i dziesiątki mniejszych rozwiązań. To już musi być.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
