Gdyby ktoś mnie dzisiaj zapytał, ile lat spokoju przed nami, to już nie powiem pięć lat. Powiem, że najwyżej trzy – w rozmowie z SCFNews | Retailnet.pl mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland.

Dlaczego w ostatnim czasie mamy tak mało transakcji na rynku retailowym i na ile ten trend jest trwały?

Dzisiaj próbujemy estymować trendy na bazie bardzo nikłej liczby transakcji. To może czasem prowadzić do absurdalnych wniosków, tak jak w znanym powiedzeniu: statystycznie ja i mój koń mamy średnio po trzy nogi. A to dlatego, że kiedy nie zawiera się transakcji na większych portfelach, to trudno mówić o reprezentatywnej skali wyznaczającej pewien trend. Należy brać pod uwagę prawdopodobieństwo, że niektórzy gracze rynkowi podejmują decyzje pod presją, np. sprzedają, aby pozyskać pilnie potrzebny kapitał. Uważam, że dopiero te duże transakcje, które są przed nami, na portfelach większych niż 50 mln euro, pokażą prawdziwe yieldy. Tymczasem prawda jest taka, że obecnie w Polsce niewiele jest takich podmiotów, które mogłyby takie transakcje przeprowadzić.

Jeżeli mówimy o dużych transakcjach, powyżej 50 mln euro, to w przypadku parku handlowych mówimy o transakcjach portfelowych. To jest właśnie ten kierunek, w którym inwestorzy będą szli w najbliższym czasie?

Jako Trei, mamy już za sobą jedną transakcję z Patron Capital, funduszem z Wielkiej Brytanii, z którym w ramach spółki joint venture budujemy parki handlowe. Przewidziana w niej była także możliwa sprzedaż z tego portfela do podmiotu trzeciego. Zatem myśmy już zdefiniowali takie potencjalne momenty. Warto dodać, że z wyłączeniem spółki JV z Patron Capital, jako deweloper zachowujemy wybudowane przez nas parki w swoim portfelu, którym zarządzamy.

Dopuszczamy też możliwość transakcji portfelowej, która nie tylko będzie sprzedażą, ale też otworzeniem szansy na lepszy rozwój. Mówię enigmatycznie, bo nie mogę zbyt wielu szczegółów ujawnić, ale sądzę, że zarówno w Trei, jak i u wielu moich konkurentów, intensywnie na tej niwie działamy.

Grzegorz Pękalski z Retail Concept mówi, że w ciągu dwóch lat będzie wychodzić z obecnych projektów, żeby potem znowu pójść jeszcze mocniej do przodu.

I właśnie o to chodzi. Każdy tutaj znajdzie jakąś szansę i stąd ten wcześniejszy wniosek, że dzisiejszy uśredniony yield tak naprawdę nie odzwierciedla realnej sytuacji na rynku. Obserwujemy pojedyncze transakcje. Czasami obiekty są sprzedawane dość drogo, ale ktoś inny będzie sprzedawał dużo taniej, bo np. potrzebuje kapitału na rozwój sieci salonów samochodów. Tych pojedynczych ruchów nie można użyć do prognozowania, jaki jest dziś rzeczywisty yield.

Czyli rynek jest tak jakby we mgle?

Uważam, że jeśli nie zmieni się coś w dwóch tematach, to rynek nie będzie miał nawet perspektywy pięciu lat.

Dwa tematy, czyli?

W mojej ocenie po pierwsze to kompresja exit yieldów, które przed pandemią plasowały się już poniżej 7%. COVID spowodował gwałtowne wzrosty do poziomu 7,5%, a może i wyżej. I tutaj jest ta oczekiwana przeze mnie stabilizacja, czyli kompresja yieldów.

Kiedy spodziewa się Pan zmian w tym zakresie?

To jest kwestia tego roku. Ostatecznie dwóch lat.

Yieldy to temat numer jeden. Temat numer dwa to…

Wysoka inflacja i wzrost kursu złotego są dla mnie nie do pogodzenia. Mieliśmy inflację na poziomie 20%, a złotówka umocniła się o 15%. Niech ktoś mi wytłumaczy, na czym to polega.

Kurs złotego jest kolejnym czynnikiem, który utrudnia nam działanie. Stawki najmu w parkach handlowych określone są w euro, a po przeliczeniu tych kwot na walutę polską, jako wynajmujący oraz inwestor dysponujemy mniejszym wolumenem złotych, który możemy wydać na budowanie nowych obiektów.

A jednak Trei ma ambitne plany rozwoju. W planach jest bardzo wiele nowych projektów.

My mamy mniej więcej trzyletni bufor w projektach, ze względu na zabezpieczony bank ziemi. W tym roku widzimy szansę na oddanie znaczącej liczby nowych projektów, bo może być ich nawet od czterech do sześciu. Jednak czasami to jest taka praca, która daje mniej satysfakcji, bo jest zbyt wiele ryzyk, których nie powinno być, ale siłą rzeczy musimy tak działać. Przychody z najmu, zmniejszone z powodu drogiej złotówki w stosunku do euro, wymagają optymalnie zaprojektowanych obiektów i nie ma tu miejsca na żaden błąd.

Te ryzyka wynikają z tego tempa, w jakim rośniecie?

Nie. One wynikają z działania w oparciu o zbyt małe rezerwy. Tych rezerw powinno być zdecydowanie więcej. Na budowach pojawiają się różne niespodziewane zdarzenia, a myśmy powinni być do nich przygotowani. Dzisiaj to tak sobie zakładamy, że na pewno będzie dobrze, a czas pokaże. To jest trudny temat.

Jako Trei patrzymy na rynek trochę szerzej. Chcemy budować naszą siłę w oparciu o różne klasy aktywów. Z dużym powodzeniem sprzedajemy mieszkania. Zaczęliśmy sprzedaż kolejnych dwóch projektów: w Milanówku i w Łodzi. Zdobyliśmy pewną reputację i chcemy na tym rynku pozostać. Zabezpieczyliśmy kilka kolejnych inwestycji, w sumie 2,5 tysiąca mieszkań.

Wchodzimy też na rynek PRS w Polsce. Pierwszy duży projekt budujemy w Poznaniu w dość innowacyjny sposób, bo w technologii prefabrykowanej. Kolejne są już z pozwoleniami na budowę, w przygotowaniu. Mieszkania na wynajem to będzie nasz trzeci kierunek biznesu.

A jak w dzisiejszym krajobrazie gospodarczym widzi Pan wyzwania związane z ESG?

U naszych kolegów, na przykład w Niemczech, proces uzyskiwania pozwoleń na budowę jest na tyle długi, że muszą już dzisiaj zadbać o zerową emisyjność projektów. Tymczasem na rynku nie ma jeszcze technologii budowlanej dla obiektów zeroemisyjnych. Jak zatem uzyskać pozwolenie, kiedy obiekt ma być zeroemisyjny, a nikt nie ma konkretnej odpowiedzi, jak to zrobić.

Druga kwestia dotyczy odpowiedzi na pytanie kto sfinansuje ESG, a konkretnie wybudowanie obiektów według konkretnych norm. Najemcy obawiają się, że koszty te zostaną przeniesione na nich. W umowach najmu nie ma tego rodzaju zapisów. To całkowicie koszt dewelopera.

Tak więc widać, że tych dodatkowych kosztów jest dużo. Mamy ESG, wzrost cen na budowach, plus mocną złotówkę i ten wysoki yield. Oczywiście będą firmy, które ten czas wyzwań przetrwają, a w przyszłości może nawet ponadnormatywnie zarobią. Jednak część graczy rynku będzie musiała się skonsolidować.

Mało optymistycznie to brzmi. W jakiej kategorii Pan by siebie ulokował? Realista, umiarkowany optymista, umiarkowany pesymista, entuzjasta rynku?

Ja bym powiedział emeryt-żeglarz. Już trochę bardziej tak o sobie myślę, z uwagi na długi staż w branży deweloperskiej oraz zamiłowanie do żeglarstwa. Jednak w biznesie moje nazwisko, Wesołowski, upoważnia mnie tylko do jednego spojrzenia – jako optymisty. Myślę, że na rynku nastąpią zmiany. Yieldy pojawią się na właściwszych poziomach, a tak mocnej złotówki nie da się dłużej utrzymywać. Gdyby ktoś mnie dzisiaj zapytał, ile lat spokoju przed nami, to już nie powiem pięć lat, powiem, że najwyżej trzy.

Rozmawiał: Radosław Rybiński