[WYWIAD] Elżbieta Kutrasińska, Redkom Development: nasze parki wykraczają poza handel

Warunki czynszowe muszą ulec zmianie z uwagi na rosnące koszty operacyjne – w wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl mówi Elżbieta Kutrasińska, Head of Leasing, Redkom Development. Firma jest wystawcą targów SCF 2024 Fall, które odbędą się w Warszawie, w dniach 25-26 września tego roku.

Przed Redkom Development duże wyzwania komercjalizacyjne. W realizacji jest kilka projektów, które mają zostać otwarte w ciągu najbliższych dwóch lat. Na jakim etapie komercjalizacji są projekty i co w procesie komercjalizacji jest najistotniejsze dla zespołu leasingu?

Obecnie bardzo intensywnie pracujemy nad komercjalizacją Przystanku Karkonosze – parku handlowego, który znajduje się na przedmieściach Karpacza oraz obiektu w Bydgoszczy. Te projekty są teraz w intensywnej fazie projektowania i komercjalizacji, z uwagi na planowane terminy otwarć. Oba parki handlowe oparte są na mocnych operatorach spożywczych. W parku handlowym Przystanek Karkonosze będzie to Lidl, w Bydgoszczy – Carrefour. Od tego zaczynamy każdą komercjalizację. Nie wyobrażam sobie parku handlowego bez oferty spożywczej jako integralnej jego części. Pozostali najemcy tworzą portfolio zbliżone do ofert innych parków handlowych, choć w naszych obiektach kładziemy duży nacisk na dopasowanie pomiędzy ofertą a potrzebami lokalnych społeczności. W dużych miastach, jak to miało miejsce np. w Ozimska Park zależało nam na wprowadzeniu marek, które wcześniej były niedostępne w Opolu. Udało nam się to z Julą, NKD, Woolworth’em, Dealz’em, Veroną i Carry. To aż 6 nowych marek w mieście dostępnych tylko w Ozimska Park. Podobną strategię przyjmujemy na pozostałe obiekty w komercjalizacji, zawsze chcemy zaoferować to, czego brakuje na danym rynku oraz to, co jest potrzebne w danej lokalizacji, dotyczy to zarówno sklepów, jak i usług.

Redkom Development kończy budowę i komercjalizację parku handlowego w Bielsku-Białej – Comfy Park Bielik. Jak wygląda portfolio najemców największego parku handlowego w regionie?

Tak, jesteśmy praktycznie na finiszu budowy, a komercjalizacja jest już zamknięta. Otwarcie pod koniec bieżącego roku. W trakcie budowy sprzedaliśmy park handlowy Newgate Investment, ale nadal pozostaliśmy deweloperem i wraz z Mallson Polska zamknęliśmy listę najemców na projekcie.

Comfy Park Bielik o powierzchni handlu 17 000 GLA zaoferuje 30 punktów handlowo-usługowych. Pośród najemców praktycznie połowę stanowią lokale o dużych powierzchniach najmu: Kaufland, Media Expert, Martes Sport, Sinsay, Tedi, Jysk, Woolworth czy Xtreme Fitness oraz trochę mniejsze powierzchnie handlu jak: Rossmann, Maxi Zoo, Verona, czy Kodano Optyk. Są też niewielkie punkty usługowe, które przeszły w ręce lokalnych biznesów, tutaj będzie np. kwiaciarnia, biuro podroży. W Comfy Park Bielik nie zabraknie również klasycznych restauracji oraz fast food’a w postaci Burger Kinga. Oferta jest bardzo szeroka, pokrywa wszystkie branże stanowiące DNA parków handlowych oraz zdecydowanie wykracza poza klasyczny tenant-mix dla takich obiektów.

Przygotowywane przez Was projekty mają po kilkanaście tysięcy metrów kwadratowych. To oznacza czasami 30 najemców, czyli wyjście z pewnej strefy komfortu i poszukiwanie nieoczywistych dla parków handlowych marek….

Komercjalizacja dużych parków handlowych daje zupełnie inne możliwości. Rozmawiamy z najemcami, dla których nigdy nie znaleźlibyśmy przestrzeni w mniejszych obiektach handlowych. Są to marki z sektora DIY, fashion, beauty, wielkopowierzchniowe sklepy sportowe, kluby fitness, gastronomia, ale nie typu fast food, tylko jakości restauracyjnej, tym samym wkraczamy w segment niedostępny w parkach handlowych jakie znamy sprzed kilku lat. Myślę, że wszystkie firmy komercjalizujące parki handlowe już dawno wyszły ze strefy komfortu z jednej strony poszukując rozwiązań najbardziej dopasowanych do potrzeb lokalnych społeczności, z drugiej utrzymując rentowość i rozsądne stawki czynszu. Z naszej strony poszukiwanie nieoczywistych rozwiązań nie dotyczy tylko tematu najemców, ale również wartości dodanych oferowanych w naszych obiektach, jak teren zielony, ławki, trampoliny, stacje ładowania pojazdów elektrycznych i wiele więcej.

Jakie miejsce w Waszych projektach zajmują usługi i gastronomia?

Usługi oraz dobra gastronomia są niezwykle istotne dla każdej realizacji Redkom Development. W budowanych przez nas parkach handlowych bazujemy na rozwiązaniach, które już sprawdziły się w naszych projektach. Chętnie współpracujemy z sieciowymi restauracjami, które pracują w oparciu o wysokie standardy jakości jak Sphinx czy Popolo Pizza&Pasta. Zależy nam, aby usługi i gastronomia cieszyły się zainteresowaniem klientów, podnosiły wartość miejsca handlu i pozwalały na cross-selling. Dobór najemców nigdy nie jest przypadkowy, moim celem jest zawsze stworzenie przestrzeni dla komplementarnego handlu. Im bogatsza i różnorodna oferta parku handlowego, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że Klient będzie dokonywał zakupów w innych punktach handlu bądź dzielił je na kilka parków, czy centrów handlowych. Dążę do tego, aby 100% zakupów mogło być zrealizowane w naszych lokalizacjach.

Kiedy rozmawiałem ostatnio z Prezesem Łukaszem Komierowskim, mówił on o tym, że ambicją Redkom jest tworzenie miejsc. To oznacza nowe spojrzenie na tenant mix parku handlowego.

Dla nas słowo „miejsce” wykracza poza handel. Chcemy i to się udaje, aby nawet w dni niehandlowe oferta obiektu przyciągała do nas mieszkańców. Dziś tworząc miejsce w odniesieniu do parków handlowych, tworzymy nie tylko ofertę handlową, ale również propozycję ważnych usług, gastronomię, przestrzeń na relaks w postaci ławek, często zielonego terenu z trampolinami dla dzieci. Nasze parki handlowe mają toalety, może wydawać się to prozaiczne, ale nie jest. Chcemy w świadomości istnieć jako przyjazne miejsce, punkt spotkań, chcemy się wpisać w DNA miejscowości. Dlatego dbamy o wartość dodaną, w postaci przyjaznych miejsc wypoczynku i rekreacji. Tak naprawdę oznacza to zarówno nowe spojrzenie na tenant mix, jak i na funkcje parków handlowych.

Do tej pory główną funkcją parków handlowych były szybkie zakupy spełniające codzienne, podstawowe potrzeby. Ta funkcja zawsze będzie nadrzędna, ale prócz niej pojawiły się kolejne sięgające poza segment zakupów.

W ostatnim czasie niektórzy z klasycznych najemców retail parków ograniczyli tempo rozwoju. Z czego to wynika?

Myślę, że jest to całkowicie naturalne zjawisko. Boom ekspansji dyskontów niespożywczych, przypadł na lata 2021-2023, wtedy też bardzo dynamicznie otwierały się parki handlowe, dzięki którym marki typu Dealz mogły szybko rozwijać sieć sprzedaży. Myślę, że wielu najemców obecnie zwraca większą uwagę na rentowność niż budowanie zwartej sieci sprzedaży. Bardziej przyglądają się konkurencji w swoim zasięgu, badają i analizują dokładniej każdą ofertę wejścia do parku handlowego lub galerii handlowej, zdecydowanie liczą się koszy czynszu i lokalizacja. Natomiast z moich obserwacji praktycznie w każdym nowo otwieranym parku handlowym jest w ofercie Dealz, jest to zresztą sklep, który doskonale funkcjonuje zarówno w parkach handlowych, jak i w centrach handlowych. Wygrywa ceną, na którą zwraca uwagę już chyba każdy klient.

Jak wyglądają obecnie negocjacje czynszowe? Czy po stronie najemców dostrzega Pani większe zrozumienie konsekwencji wzrostu kosztów inwestycji?

To są zawsze trudne negocjacje, zwłaszcza, że parki handlowe oferowały dobre warunki wejścia. Te warunki muszą ulec zmianie z uwagi na rosnące koszty operacyjne. Teoretycznie temat jest logiczny i zrozumiały przez najemców, ale przyzwyczajenie do niższych opłat robi swoje i rzeczywistość jest taka, że obecnie negocjacje są zdecydowanie trudniejsze. Dobry leasingowiec nie ma problemu ze znalezieniem najemców, czasem jest ich nawet więcej niż lokali w obiekcie handlowym. Problem zawsze pojawia się na etapie negocjacji warunków, tutaj interesy często są sprzeczne i proszę mi uwierzyć niekiedy bardzo trudno jest spotkać się nawet w połowie oczekiwań obu stron.

Jeszcze niedawno dosyć powszechna była opinia, że centra handlowe i parki handlowe będą działały w ramach synergii. Dzisiaj możemy jednak chyba mówić o konkurencji. Najemcy typowi dla parków handlowych są pożądani przez centra handlowe. I odwrotnie: parki handlowe walczą o typowych najemców centrów handlowych. Kto będzie górą w tej rywalizacji?

Myślę, że synergia jest możliwa tylko tam, gdzie park handlowy i centrum handlowe funkcjonują w bardzo bliskiej przestrzeni, jak to ma miejsce np. z M1, Ikea i Home Parkiem, uzupełniając się wzajemnie. Oczywiście pod warunkiem, że to jest ten sam profil klienta. W każdym innym przypadku to zawsze była i będzie konkurencja. Kiedyś śmiano się, że do galerii handlowej nie pójdzie klient Pepco, że klient parku handlowego i galerii to zupełnie inna osoba. Dziś badania pokazują, że 40% Polaków robi zakupy w Pepco, a Pepco poszerza ekspansję o galerie handlowe.

Dodatkowo czasy covidowe pokazały nam wyższość parków handlowych nad centrami handlowymi w tym, że były otwarte dla Klientów i bardziej dostępne jeśli chodzi o odległość od miejsca zamieszkania. Dlatego też, Najemcy galeryjni zaczynają rozpatrywać najem w parkach handlowych. Dodatkowym dla nich atutem jest też wysokość czynszu i opłaty eksploatacyjnej. Tak więc czekam na kolejne ciekawe marki, które zdecydują się rozwijać w parkach handlowych.