[WYWIAD] Maciej Wróblewski, Apsys: Rewitalizacja to misja i wyzwanie

Rewitalizacja to więcej niż tylko odnawianie starych budynków – w wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl mówi Maciej Wróblewski, Head of Development Department i wiceprezes Apsys Polska. 

Jakie miejsce na polskim rynku zajmują rewitalizacje nieruchomości i dostosowywanie ich do współczesnych wymagań?

Rewitalizacje na polskim rynku nieruchomości wciąż są niszą. To projekty wymagające dużego nakładu pracy, zaangażowania, specjalistycznej wiedzy i szczególnego podejścia, uwzględniającego zarówno aspekty historyczne, jak i nowoczesne potrzeby funkcjonalne.

Dla Apsysu, rewitalizacja to nie tylko przywracanie dawnej świetności budynkom, ale przede wszystkim tworzenie miejsc, które stają się ośrodkami życia społecznego. Każda taka realizacja to dla nas wyjątkowa okazja do przywrócenia życia zapomnianym przestrzeniom i nadania im nowych funkcji dostosowanych do współczesnych potrzeb społecznych. Rewitalizacja pozwala nie tylko na ochronę dziedzictwa kulturowego, ale także na tworzenie nowoczesnych, wielofunkcyjnych przestrzeni, które służą lokalnym społecznościom. 

Waszym pierwszym projektem rewitalizacji była Manufaktura. Czy to właśnie ten obiekt zadecydował o tym, że nadal chętnie realizujecie tego typu inwestycje?

Manufaktura była projektem, który pokazał nam, jak wielki potencjał drzemie w historycznych obiektach i jak ogromny wpływ takie inicjatywy mają na tkankę miejską. Kiedy podjęliśmy się rewitalizacji dawnej fabryki Izraela Poznańskiego, obiekt był w kompletnej ruinie. Wszyscy, z którymi o nim rozmawialiśmy, byli sceptyczni, a my jako jedyni dostrzegliśmy potencjał i przyszłość tego miejsca i to, że może stać się unikalną przestrzenią stanowiącą serce miejskiego życia. To doświadczenie zadecydowało o tym, że z jeszcze większym zaangażowaniem podchodzimy do kolejnych projektów, które pozwalają nam dokonywać prawdziwej zmiany. Zrozumieliśmy, że wymagają nie tylko dużego nakładu pracy, ale także pasji, wizji i umiejętności współpracy z wieloma interesariuszami, w tym z konserwatorami zabytków, architektami, lokalnymi społecznościami i wykwalifikowanymi specjalistami, którzy podzielają naszą wizję i potrafią przełożyć ją na konkretne rozwiązania.

Taki sposób realizacji projektów jest głęboko zakorzeniony w naszym podejściu do zarządzania nieruchomościami, doskonale odzwierciedla naszą filozofię działania i wartości oraz wpisuje się w DNA Apsys. Wierzymy, że poprzez nadawanie nowego życia starym budynkom, nie tylko zachowujemy dziedzictwo kulturowe, ale także tworzymy przestrzenie, które służą społeczności, wspierają rozwój miast i zmieniają życie ludzi na lepsze.

Jakie trudności są związane z rewitalizacją w porównaniu do budowy od zera?

Rewitalizacja to proces znacznie bardziej skomplikowany i wymagający niż budowa nowych obiektów od podstaw. Wymaga współpracy m.in. z konserwatorami zabytków, dostosowywania się do istniejących struktur i wprowadzania nowoczesnych rozwiązań w historyczne przestrzenie. Obejmuje to zarówno aspekty techniczne, jak i formalne, wymaga ogromnej elastyczności, kreatywności i umiejętności zarządzania skomplikowanymi projektami. Historyczne budynki wymagają kompleksowych prac renowacyjnych, które obejmują wymianę instalacji, wzmocnienie konstrukcji, a także odnowienie elewacji i wnętrz. 

Proces ten jest często dłuższy niż budowa nowych obiektów – czasochłonne uzgodnienia, odkrywanie nieznanych wcześniej problemów technicznych, takich jak np. zanieczyszczenia gruntu, czy konieczność zastosowania niestandardowych materiałów i technik budowlanych, wszystko to sprawia, że trudno jest precyzyjnie oszacować czas i koszty realizacji projektu. 

Macie też na swoim koncie projekty rewitalizacyjne we Francji. Czy podejście do rewitalizacji różni się między Polską a Francją?

Tak, zdecydowanie. Różnice w podejściu do projektów rewitalizacyjnych wynikają z różnych kontekstów historycznych, regulacyjnych i społecznych. We Francji większość historycznych budynków jest zachowana w znacznie lepszym stanie niż w Polsce. Wiele francuskich miast, takich jak Paryż, zachowało swoje zabytkowe budowle w niemal nienaruszonym stanie. We Francji jest też znacznie więcej obiektów zabytkowych i być może z tego powodu procesy uzgodnień konserwatorskich są bardziej przewidywalne, a konserwatorzy bardziej elastyczni w kwestii zmian funkcji budynków i adaptacji wnętrz. Przykładem może być nasz projekt Solferino – historyczny budynek, który był siedzibą partii socjalistycznej i został przekształcony w nowoczesne biura. Prace obejmowały nie tylko odnowienie zewnętrznej fasady, jak i adaptację wnętrz do nowych funkcji biurowych, ale m.in. pogłębienie piwnic budynku i stworzenie nowych poziomów użytkowych oraz podniesienie kalenicy, aby uzyskać dodatkowy, pełnowymiarowy poziom funkcjonalny. Ten projekt jest przykładem, jak można zachować historyczny charakter budynku, jednocześnie dostosowując go do dzisiejszych standardów.

We Francji istnieje także bardziej rozwinięty system współpracy pomiędzy deweloperami a lokalnymi urzędami. Miasta często organizują przetargi na koncepcje rewitalizacyjne, wybierając najlepsze projekty na podstawie ich wartości architektonicznej i funkcjonalnej, a dopiero potem sprzedając zwycięzcy historyczny obiekt. Taka praktyka sprzyja powstawaniu wysokiej jakości inwestycji, które odpowiadają na potrzeby lokalnych społeczności. W Polsce, choć współpraca z władzami lokalnymi jest również obecna, zakup nieruchomości, gdzie podstawowym kryterium jest często cena, stanowi pierwszy etap. Dopiero w kolejnym następuje czas na uzgodnienia konserwatorskie. Mimo tych różnic, w obu krajach staramy się realizować projekty na najwyższym poziomie, uwzględniając lokalne uwarunkowania i potrzeby.

Jakie największe wyzwania napotykacie podczas współpracy z konserwatorami zabytków, urzędami czy społecznością sąsiedzką w Polsce?

Współpraca z wieloma instytucjami i urzędami wymaga koordynacji i umiejętności pogodzenia różnych interesów. Polskie prawo dotyczące ochrony zabytków jest często niejednoznaczne, procedury uzgodnień konserwatorskich skomplikowane i czasochłonne, a brak jasno określonych regulacji sprawia, że decyzje są często subiektywne. Każdy konserwator ma swoje unikalne podejście do ochrony zabytków, co może powodować różnice w interpretacji, a w efekcie uzyskanie zgody na przeprowadzenie rewitalizacji może trwać wiele miesięcy, a nawet lat. Podobnie proces uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz innych niezbędnych dokumentów, zmiany w przepisach budowlanych i zagospodarowania przestrzennego, a także priorytety i procedury poszczególnych urzędów wymagają spełnienia licznych formalności, co często komplikuje proces decyzyjny. 

Rewitalizacja musi także uwzględniać istniejącą infrastrukturę, co często wiąże się z dodatkowymi komplikacjami. Zazwyczaj dotyczy także budynków, które są częścią istniejącej tkanki miejskiej i mają swoich sąsiadów, a ci z kolei podchodzą nieufnie do zmian w swoim najbliższym otoczeniu. Ich obawy mogą być związane z hałasem, ruchem drogowym, zmianami w krajobrazie czy wpływem na wartość ich nieruchomości. Staramy się zawsze otwarcie komunikować i konsultować projekty z mieszkańcami, aby zminimalizować ich obawy. Kluczowe jest budowanie zaufania i transparentność w komunikacji z lokalną społecznością. Organizujemy spotkania informacyjne, konsultacje społeczne i prezentacje, aby mieszkańcy czuli się zaangażowani w proces rewitalizacji.

Jak postrzegacie ewolucję projektów rewitalizacyjnych? Czy dzisiaj łatwiej je zrealizować niż 18 lat temu?

W ciągu lat rewitalizacja przeobraziła się z techniki przywracania życia starym budynkom, w proces kreowania zupełnie nowych przestrzeni, które integrują różne funkcje, zachowując jednocześnie historyczne walory miejsc. My już 18 lat temu rozpoznaliśmy potencjał takiego podejścia, kreując przestrzeń Manufaktury, która na tamte czasy była nowatorskim rozwiązaniem mixed-use. Dziś, takie projekty są już pewnym standardem i odzwierciedlają zmiany w postrzeganiu rewitalizacji jako narzędzia do tworzenia funkcjonalnych i zróżnicowanych obszarów miejskich. 

Świadomość społeczna w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i potrzeby rewitalizacji zabytków znacząco wzrosła. Mimo że procedury administracyjne nadal stanowią wyzwanie, dzięki naszemu doświadczeniu i lepszemu zrozumieniu całego procesu jesteśmy w stanie efektywniej zarządzać i realizować takie projekty. 

Co sprawia, że pomimo tak wielu trudności, wciąż podejmujecie się kolejnych projektów?

Jesteśmy firmą, która czerpie radość z wyzwań. Świat i biznes dynamicznie się zmieniają, a my odpowiadamy na te zmiany poszerzając swoją działalność i angażując się w nowe projekty – mieszkaniowe, mixed-use, food-halle. Nasza strategia rozszerzenia działalności poza obszar zarządzania centrami handlowymi pozwala nam na realizację projektów, które wciąż nas fascynują. Przykład Manufaktury pokazuje, jak jeden projekt może zmienić oblicze całego miasta. Zrewitalizowane obiekty stają się punktami orientacyjnymi, które przyciągają ludzi, biznesy i aktywność społeczną. Manufaktura jest do dzisiaj – i liczę, że nadal będzie, jednym z najważniejszych miejsc na mapie Łodzi.

Rewitalizacje to dla nas więcej niż tylko proces deweloperski. Nasze podejście do rewitalizacji łączy się z misją wnoszenia trwałej wartości do życia ludzi, zmieniania ich życia na lepsze, a różnorodne funkcje wprowadzane w naszych projektach są odpowiedzią na dojrzałość rynku centrów handlowych i potrzebę rozwoju przy zachowaniu tożsamości naszej organizacji. Nie boimy się trudnych projektów i nie myślimy tylko o efekcie skali. Projekty rewitalizacyjne są wyjątkowe i pełne charakteru. Każdy z nich to unikalne wyzwanie, które wymaga kreatywnego podejścia i specjalistycznej wiedzy. Takie inwestycje, choć trudniejsze, są wartościowe zarówno dla społeczności lokalnych, jak i dla inwestorów, a sam proces rewitalizacji jest niezwykle satysfakcjonujący. To wyzwanie jest dla nas naturalnym wyborem, pozwala nam też w pełni wykorzystywać nasze bogate doświadczenie i innowacyjne podejście. 

Jak dostosowujecie funkcje rewitalizowanych obiektów do lokalnych potrzeb?

Każdy projekt rewitalizacyjny jest unikalny i wymaga indywidualnego podejścia. Przed rozpoczęciem każdej inwestycji przeprowadzamy szczegółowe badania i konsultacje społeczne, aby zrozumieć potrzeby i oczekiwania lokalnej społeczności. Dzięki temu możemy zaplanować funkcje, które będą najlepiej na nie odpowiadać. Śledzimy bieżące trendy rynkowe i społeczne, współpracujemy z lokalnymi partnerami, takimi jak organizacje społeczne, kulturalne i edukacyjne, aby tworzyć przestrzenie, które są dostosowane do specyficznych potrzeb danej społeczności. Te partnerstwa umożliwiają nam lepsze zrozumienie lokalnych uwarunkowań i bardziej efektywne dostosowanie funkcji obiektów. 

Czy projekty rewitalizacyjne są atrakcyjne inwestycyjnie?

Tak, projekty rewitalizacyjne są inwestycyjnie atrakcyjne. Rewitalizowane obiekty często znajdują się w świetnych lokalizacjach i mają unikalną atmosferę, co przyciąga najemców i inwestorów. Zrewitalizowane budynki zazwyczaj znacząco podnoszą swoją wartość i utrzymują ją długoterminowo, co sprawia, że są atrakcyjną inwestycją zarówno z finansowego, jak i społecznego punktu widzenia. Dla nas rewitalizacja to nie tylko działalność biznesowa. Jednym z jej kluczowych aspektów jest wrażliwość społeczna – dotychczas zaniedbane przestrzenie, które najczęściej już dawno przestały spełniać swoje pierwotne funkcje, dzięki naszym inicjatywom zyskują nowe życie i mogą lepiej służyć ludziom. 

Jakie projekty rewitalizacyjne obecnie realizujecie i jakie są Wasze plany na przyszłość?

Nasz najnowszy projekt to dwie inwestycje przy ul. Stawowej we Wrocławiu – Ogrody Staromiejskie oraz Nowa Stawowa. Wspólnie stworzą one kompleks pięciu budynków mieszkaniowych ze 110 lokalami. Będzie to unikalna oferta na wrocławskim rynku dostosowana do różnych grup odbiorców.

W zależności od potrzeb i możliwości finansowych kupujący będą mogli wybierać spośród ekskluzywnych loftów lub komfortowych apartamentów o zróżnicowanych metrażach. To projekt, który wymaga zachowania oryginalnej architektury budynków, jednocześnie dostosowując je do współczesnych standardów mieszkaniowych. Na terenie pofabrycznych zabudowań obok tarasów na dachach i prywatnych ogródków, stworzony zostanie m.in. ogród miejski z rodzimymi gatunkami drzew, łąka kwietna i komfortowe miejsca odpoczynku wśród natury. 

Mamy w planach także kolejne inwestycje, które są na etapie przygotowań, m.in. rewitalizacja dużego zabytkowego obiektu, który ma ogromny potencjał przestrzeni komercyjnej i społecznej łączącej funkcje handlowe z miejscem spotkań i wydarzeń. To ambitny projekt, który wymaga współpracy z wieloma lokalnymi podmiotami i konserwatorami zabytków.

Nasz apetyt na kolejne wyzwania jest nieograniczony. Mamy już plany i pomysły na przyszłość, które czekają tylko na odpowiedni moment, aby się zmaterializować.