[WYWIAD] Beata Krawczyk, CPI Property Group: Rynek idzie w stronę nowej stabilizacji

Choć w Polsce biznes handlowy sukcesywnie się odradza, to jednak nie brakuje mu wyzwań w postaci aktualizacji zasad rozliczania obrotów czy postępującej defragmentacji – w wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl mówi Beata Krawczyk, Head of Asset Management Retail, CPI Property Group w Polsce. Firma jest wystawcą targów SCF 2024 Fall, które odbędą się w Warszawie w dniach 25-26 września tego roku.

Badania przeprowadzone przez Polską Radę Centrów Handlowych pokazują, że rynek retail po latach regresu się odrodził. Odwiedzalność i obroty wróciły do poziomów sprzed pandemii. Czy sądzi Pani, że dzisiaj możemy już ogłosić zwycięstwo?

Przez ostatnie kilka lat handel bardzo się zmienił. Mam tu na myśli nie tylko funkcjonowanie obiektów handlowych, ale przede wszystkim zmiany w zachowaniach i przyzwyczajeniach klientów. Te w dużej mierze zaszły w wyniku splotu wydarzeń: najpierw pandemia, potem wojna w Ukrainie, nagły wzrost kosztów i inflacji.

Dzisiaj patrzymy optymistycznie zarówno na odwiedzalność, jak i obroty osiągane w naszych obiektach oraz dane rynkowe. Moim zdaniem mamy do czynienia z nową stabilizacją. Powracamy do wyników z 2019 r., ale w innych realiach niż pięć lat temu.

Klienci są teraz bardziej racjonalni i pragmatyczni, mniej skłonni do zakupów impulsywnych oraz bardziej wygodni. Obserwując te trendy, staramy się zatem utorować im jak najwygodniejszą drogę do naszych obiektów. Czujność, szybkość i wyczucie potrzeb w tym zakresie przynoszą bardzo dobre rezultaty.

W Waszym portfelu są galerie handlowe, ale głównie jednak parki handlowe. Jak różnią się ich wyniki pod względem obrotów, odwiedzalności?

Mamy w portfelu sześć galerii handlowych i 17 parków handlowych zlokalizowanych w całej Polsce, w miastach o różnej wielkości i specyfice kupujących.

Jeżeli spojrzymy na obroty naszych galerii handlowych, to zaobserwujemy dwucyfrowe wzrosty. To pokazuje, że wiodące obiekty na rynkach regionalnych radzą sobie bardzo dobrze. Widzimy tendencję wzrostową także w kwestii odwiedzalności – nasze nieruchomości wracają na ścieżkę wzrostu szybciej niż te w dużych aglomeracjach, gdzie nasycenie jest zdecydowanie większe.

Jakie obszary retailu rosną szybciej? Mam na myśli obroty w poszczególnych kategoriach.

Widzimy, że pierwsze skrzypce gra obecnie rozrywka. Bardzo dobre obroty ma też gastronomia, która wychodzi z dołka po pandemii i zaczyna świetnie sobie radzić. Widzimy to także po negocjacjach, które są optymistyczne. Dzięki temu nasze obiekty w Lublinie i Krośnie odbudowały znacznie ofertę restauracyjną, proponując ciekawe i różnorodne koncepty.

Trzeba bowiem pamiętać, że w mniejszych miastach centra pełnią rolę lokalnych rynków i ze względu na rozrost oferty parków handlowych – służących szybkim, codziennym zakupom – będą tę rolę przejmować coraz bardziej. To właśnie galerie gromadzą osoby szukające miejsca na spotkanie, wspólne spędzenie czasu, korzystając przy okazji z innych opcji zakupowych. Z jednej strony wymaga to od właścicieli dostosowania się do trendu i rozbudowywania części poświęconej zagospodarowaniu czasu wolnego, ale jest także niezwykle kapitałochłonne.

Niedawno prezes sieci kin Helios Tomasz Jagiełło powiedział, że jest bardzo pozytywnie zaskoczony, bo wyniki jego kin są wręcz rewelacyjne. Czyli rozrywka jest motorem wzrostu. A co jest hamulcem?

Rozrywka rzeczywiście jest motorem wzrostu – widać to również w naszych obiektach. Kina Helios w Krośnie i Stalowej Woli oraz Multikino w elbląskich Ogrodach odnotowały od 30 do nawet 75% wzrostu w I kwartale 2024 r. względem tego samego okresu w 2023 r.

Moim zdaniem ograniczeniem dla rozwoju centrów handlowych jest desegmentacja rynku, jego rozdrobnienie i zmniejszanie obszaru oddziaływania typowych galerii z uwagi na szybki rozwój parków handlowych, które po części przejmują ruch klientów w wybranych kategoriach.

Na początku boomu parków handlowych panowała opinia, że będzie to doskonałe uzupełnienie tradycyjnych centrów handlowych. Dzisiaj coraz częściej słyszę opinię, że galerie handlowe w mniejszych miastach mocno odczuwają konkurencję ze strony parków handlowych. Jak to wygląda z Waszej perspektywy?

Oczywiście, parki handlowe i galerie mogą się wzajemnie uzupełniać, bo jednak jest to odmienna oferta. Centra proponują rozrywkę, gastronomię, można w nich spędzić czas. Parki to natomiast miejsca na szybsze, przydomowe zakupy. Zauważamy, że w miastach, w których sąsiadują parki i centra handlowe, zmiana nawyków zakupowych według przytoczonego podziału jest wyraźniejsza. To również bardzo istotne w kontekście strategii rozwoju sieci handlowych, zwłaszcza tych dyskontowych, których oferta jest dostępna zarówno w parkach, jak i galeriach. Właśnie te marki powinny się zastanowić nad modelem działania, aby nie dochodziło do kanibalizacji sklepów, co zaczyna być zauważalne. Tymczasem mamy niewielu nowych najemców, którzy decydują się wejść na polski rynek, czy też takich, który swoje produkty kierują do generacji Z.

Natomiast marki chińskie, do niedawna rzadko obecne, rozszerzają swoje zasięgi, otwierając sklepy pop-up w centrach handlowych. To dynamiczne sieci korzystające z nowoczesnych rozwiązań technologicznych, takich jak kioski do zamówień online, odbiory w sklepie czy zaawansowane systemy logistyki, co może poprawić doświadczenie zakupowe.

Rozwój formatów dyskontowych oraz marek dalekowschodnich może przynieść zarówno wyzwania, jak i szanse dla obiektów handlowych. Zarządcy będą musieli być elastyczni, innowacyjni i gotowi na adaptację do nowych trendów rynkowych, jeśli chcą odnieść sukces w zmieniających się realiach rynkowych.

Skoro Pani wspomniała o generacji Z, która zaczyna być dominującą grupą klientów, to rodzi się pytanie: co to oznacza dla centrów handlowych?

Generacja Z jest skupiona na ciekawym pomyśle, na ofercie innej, ponadstandardowej i przy okazji zaangażowanej społecznie. Mam na myśli np. ubrania z recyklingu, nowe koncepty rozrywkowe związane z mediami społecznościowymi czy ze sztuką. Młodzież świetnie funkcjonuje w świecie wirtualnym, więc warto być aktywnym online, zachęcając w ten sposób do odwiedzin w obiekcie.

Natomiast niewątpliwie czeka nas starzenie się polskiego społeczeństwa. Centra handlowe powinny więc być miejscem z różnorodną ofertą, także dla seniorów. Ideałem byłoby połączenie kilku funkcji: miejsca, gdzie można załatwić sprawy urzędowe, odwiedzić lekarza, zostawić dziecko pod fachową opieką na czas zakupów, zjeść smacznie i zdrowo, spotkać się w kinie czy na kawie i pod tym samym dachem kupić wszystko, co potrzebne.

Kolejne wyzwanie dla rynku nieruchomości handlowych to e-commerce…

Informacje o tym, że e-commerce zdominuje rynek, okazały się przesadzone, choć powinniśmy stale monitorować ten trend. Z punktu widzenia sieci handlowej sprzedaż internetowa to drogie rozwiązanie pochłaniające znaczne koszty logistyczne i środowiskowe. Badania wskazują także, że klienci ciągle cenią kontakt bezpośredni, możliwość przymierzenia rzeczy czy doradztwa ze strony osoby sprzedającej.

Moim zdaniem sposób dokonywania zakupów nie jest najważniejszy w sprzedaży. Od lat obserwuję, że najlepiej radzą sobie marki, które przywiązują do siebie klienta, są dobrze kojarzone i dbają o jakość zarówno swoich produktów, jak i obsługi.

Jeżeli mówimy „e-commerce”, to mówimy o sprzedaży omnichannelowej i kwestii jej rozliczenia. Macie jakieś rozwiązanie w tym zakresie?

Całość dyskusji w tym temacie rozbija się o kwestie transparentności rozliczania sprzedaży. To wywołuje większość napięć na linii najemca–wynajmujący. Uważam, że ustalenie nowych, jasnych zasad w zakresie raportowania obrotów powinno być priorytetem obu stron w nowej stabilizacji uwzględniającej przemiany rynkowe. Obecne wyznaczniki przedstawiania wyników nie przystają do stanu faktycznego, warto je zaktualizować. Musimy jako branża podążać za zmianami, dostosowywać się do nich, bo handel przeszedł, i nadal przechodzi, znaczącą ewolucję. Obecne realia mówią branży: sprawdzam. Wiem, że to trudny temat, a sieci handlowe usztywniają swoje stanowiska w tym zakresie. Mimo wszystko chciałabym zaprosić do rozmów i rozpoczęcia zmiany, ponieważ wierzę, że jest ona korzystna dla wspólnych interesów i może znacznie poprawić jakość wzajemnych relacji na całym rynku.

Chciałbym wrócić do Waszego portfela. Czy planujecie jakieś akwizycje, inwestycje?

Nasz portfel handlowy jest bardzo stabilny, mamy świetnie rozpoznane rynki lokalne i zespoły z ogromnym doświadczeniem międzynarodowym. Na razie skupiamy się na tym, aby osiągać w tym zakresie jak najlepsze wyniki. Biznes rządzi się swoimi prawami, dlatego rozważymy każdą propozycję, która umacnia naszą pozycję, co nie oznacza jednak, że szukamy takich rozwiązań na siłę.

W swoim portfelu macie nie tylko nieruchomości handlowe. Jak retail wygląda na tle innych nieruchomości komercyjnych?

CPI Property Group w Polsce jest na bardzo dobrej pozycji wynikającej ze zróżnicowania zarówno portfela biurowego, jak i handlowego. Stoimy na dwóch stabilnych nogach. Z jednej strony oferujemy miejsca w centrach i parkach handlowych, a z drugiej posiadamy urozmaicone powierzchnie biurowe – od lokalizacji centralnych i prestiżowych, przez nieruchomości wyróżniające się innowacyjnością, po budynki butikowe czy starsze biurowce. To gwarantuje naszej firmie dość szerokie pole działania, ponieważ możemy zaoferować różne opcje różnym najemcom. Nasze zespoły leasingowe i zarządzania dbają natomiast o atrakcyjność tych miejsc jako środowiska pracy, co jest ważne przy upowszechniającym się modelu pracy zdalnej. Rynek nieruchomości komercyjnych jest dzisiaj wyzwaniem bez względu na segment.

Czy temat ESG na razie jest na poziomie idei, czy to już jest wyzwanie biznesowe?

ESG to obecnie priorytet dla całego rynku ze względu na legislację europejską, która wymaga od firm zaangażowania w raportowanie niefinansowe, skupione na działaniach zrównoważonych w obrębie środowiska, społeczności i miejsca pracy.

Jako właściciel nastawiony na utrzymanie obiektów w portfelu bardzo dużą wagę przykładamy do jakości zarządzania zarówno w relacjach, jak i w kwestii opieki technicznej nad budynkiem. Tam, gdzie to możliwe, modernizujemy, unowocześniamy obiekty o rozwiązania zgodne z przyjętą strategią ESG. Mamy zatem stacje ładowania pojazdów elektrycznych, bardzo nowoczesne rozwiązania automatyki budynkowej, pozyskujemy także prąd z zielonych źródeł.

Najemcy również zaczynają dopytywać o rozwiązania ESG, które wraz z ich polityką stworzą synergię. Takim przykładem są np. zielone umowy najmu czy współdziałanie w akcjach ekologicznych i CSR. Zarówno w naszych obiektach, jak i na powierzchniach wynajmowanych przez najemców będzie pojawiać się coraz więcej narzędzi wspomagających zrównoważone korzystanie z nieruchomości.

Od roku CPI działa jako zarządca własnych nieruchomości. Co to oznacza w praktyce?

CPI Property Group zbudowała w Polsce solidny portfel składający się z nieruchomości biurowych i handlowych z myślą o jego długoterminowym utrzymaniu. Jako zaangażowany właściciel zdecydowaliśmy, że najlepszym rozwiązaniem będzie własny nadzór nad całym portfolio. I to była właściwa decyzja. Jesteśmy mocno zorientowani na jakość naszych nieruchomości pod każdym względem. Nasz zespół zarządzający składa się z ludzi z ogromnym doświadczeniem i gospodarskim podejściem do każdego obiektu. Kładziemy bardzo duży nacisk na techniczne aspekty działania budynków: modernizujemy, unowocześniamy, wprowadzamy innowacyjne rozwiązania na taką skalę, jaka tylko jest możliwa w konkretnym przypadku. Wiem, że nasi najemcy doceniają te starania oraz szybkość naszej reakcji w przypadku jakichkolwiek niedogodności. Drugim ważnym elementem jest dbałość o efektywność kosztową naszego portfela. W tym przypadku także za każdym razem staramy się znaleźć najlepsze opcje, by obniżyć koszty funkcjonowania obiektów, które swoją drogą wynikają w dużej mierze ze zmian gospodarczo-ekonomicznych. Dbamy również o relacje z najemcami – to dla nas kluczowe. W biurach funkcjonuje program OfficeMe – jego zadaniem jest budowanie pozytywnej i przyjaznej więzi z miejscem, tak aby pracownicy chcieli przychodzić do swoich biur. W obiektach handlowych stawiamy na współpracę w zakresie marketingu, wspierania sprzedaży i promowania oferty marek.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

CPI Property Group

CPI Property Group (CPIPG) jest europejskim liderem w sektorze nieruchomości komercyjnych. Swoją działalność koncentruje na długoterminowych inwestycjach i wynajmie nieruchomości. Jest największym właścicielem powierzchni biurowych w Pradze, Berlinie i Warszawie. Posiada również udziały m.in. w rynku austriackim (Wiedeń), rumuńskim (Bukareszt) i węgierskim (Budapeszt).

W sektorze handlowym jest niekwestionowanym liderem w Czechach oraz posiada mocne platformy we Włoszech, Polsce, na Węgrzech, Słowacji, Rumunii i w krajach adriatyckich. Siedziba CPIPG znajduje się w Luksemburgu, a akcje firmy są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych we Frankfurcie.

Grupa działa w sektorze nieruchomości biurowych, handlowych, mieszkaniowych, hotelowych i complimentary. Dysponuje aktywami o łącznej wartości ponad 5,2 mld EUR.

W zarządzanym przez CPIPG portfolio handlowym znajduje się Centrum Handlowe Ogrody w Elblągu, Centrum Handlowe Orkana w Lublinie, cztery centra handlowe sieci Vivo! w Lublinie, Krośnie, Pile i Stalowej Woli, sieć parków handlowych City Market zlokalizowanych w Zamościu (dwa obiekty), Tarnowie, Radomiu i Zgorzelcu oraz sieć Stop Shop w 11 regionalnych miastach Polski.

Łącznie zarządzana przez CPIPG powierzchnia handlowa w Polsce wynosi 272 tys. mkw. GLA, a jej wartość szacuje się na 437 mln EUR. Spółka planuje dalsze zaangażowanie na polskim rynku poprzez zakup i inwestowanie w wybrane nieruchomości biurowe w najlepszych lokalizacjach Warszawy.