[WYWIAD] Krzysztof Gaczorek, Thomas Reichenauer: Designer Outlet Kraków ruszy już wiosną 2025

Nasz projekt będzie jedynym outletem w Krakowie – podkreślają Krzysztof Gaczorek, prezes zarządu KG Group i Thomas Reichenauer, współzałożyciel i dyrektor zarządzający ROS Retail Outlet Shopping. Projekt Designer Outlet Kraków będzie prezentowany podczas targów SCF 2024 Fall, które odbędą się w dniach 25-26 września tego roku w Warszawie.

Jak oceniacie obecny stan i perspektywy rozwoju rynku centrów outletowych w Polsce?

Krzysztof Gaczorek: Rynek centrów outletowych w Polsce znajduje się w fazie rozwoju.
Eksperci rynkowi prognozują, że w najbliższych latach sektor centrów outletowych w Polsce będzie się nadal dynamicznie rozwijać. Istnieje kilka kluczowych czynników napędzających ten trend. Jako najważniejsze wymieniłbym: rosnącą siłę nabywczą polskich konsumentów i ich zainteresowanie zakupami w outletach, ekspansję znanych marek odzieżowych i obuwniczych, poszukujących korzystnych lokalizacji do sprzedaży nadwyżek kolekcji i atrakcyjność inwestycyjną tego segmentu na rynku nieruchomości komercyjnych.

W Polsce prężnie funkcjonuje już kilkanaście centrów typu outlet. Kolejnym będzie Designer Outlet Kraków, który realizujemy razem z ROS Retail Outlet Shopping, odpowiedzialnym za komercjalizację obiektu. Jego otwarcie planujemy na wiosnę 2025 roku. Inwestycja ta wykracza poza dotychczasowe standardy rynku, bo będzie funkcjonować w ramach istniejącej już strefy handlowej. Wierzymy, że koncepcja ta przyniesie korzystne efekty dla wszystkich zaangażowanych operacyjnie stron, a zwłaszcza dla klientów, którzy w centrum outletowym będą mogli nie tylko zrobić modowe zakupy, ale także – przy okazji – skorzystać z oferty spożywczej, usługowej czy wyposażenia wnętrz.

Jakie kryteria brane są pod uwagę przy wyborze lokalizacji centrum typu outlet?

Krzysztof Gaczorek: Klienci poszukują centrów outletowych, które łączą atrakcyjną ofertę handlową, wysoką dostępność komunikacyjną oraz komfort i wygodę zakupów. Spełnienie tych wymogów jest kluczowe dla zainteresowania szerokiej grupy klientów i następnie utrzymania stałej bazy kupujących.

Wybierając położenie centrum outletowego, bierzemy pod uwagę kryteria, na które zwracają uwagę potencjalni klienci – przede wszystkim dostępność komunikacyjną i dojazd do obiektu. Jeśli centrum znajduje się poza granicami miasta, to wówczas preferowane są lokalizacje przy głównych arteriach drogowych, autostradach lub obwodnicach miast.

Natomiast usytuowanie centrum outletowego w mieście powinno uwzględniać bliskość węzłów infrastrukturalnych, takich jak przystanki linii komunikacji miejskiej. W obu wypadkach bardzo przydaje się dobrze rozwinięta infrastruktura parkingowa. Klienci chętnie wybierają się na zakupy do popularnych, dobrze prosperujących lokalizacji handlowych czy w sąsiedztwie innych obiektów, także rozrywkowych lub turystycznych, ze względu na komplementarność ofert i możliwość zaspokojenia wielu potrzeb podczas jednej wizyty.

Oczywiste znaczenie ma dostęp do samej oferty – szerokiego wyboru marek odzieżowych, obuwniczych i akcesoriów, zwłaszcza tych z kategorii premium.
Ponadto ważna jest przejrzysta i intuicyjna organizacja przestrzeni handlowej, takiej, w której klienci po prostu lubią przebywać.

Thomas Reichenauer: Na bieżąco obserwujemy trendy rynkowe i dopasowujemy się do oczekiwań klientów. Coraz ważniejszym kryterium staje się wspomniany duży wybór marek premium. To zrozumiałe. Polacy cenią sobie jakość i prestiż, ponieważ tworzą one wartość i kreują styl życia. Uzupełniamy ofertę w tym zakresie na bieżąco. Czasem wiąże się to z rozbudową powierzchni. Biorąc pod uwagę te oczekiwania, właściciel zarządzanego przez nas Designer Outlet Warszawa zdecydował się na jego powiększenie Centrum obejmuje aż 23 000 m2 GLA. To obecnie największe centrum outletowe kategorii premium w Polsce. Rozbudowywany jest także Designer Outlet Gdańsk, który docelowo będzie mieć około 20 000 m2 najmu brutto.

Jak ważna jest bliskość aglomeracji miejskich dla powodzenia centrum typu outlet?

Krzysztof Gaczorek: Centra outletowe czerpią swoją siłę z możliwości dotarcia do jak największej liczby klientów. Umiejscowienie w pobliżu dużych aglomeracji miejskich zapewnia stały dopływ potencjalnych kupujących, którzy mogą regularnie odwiedzać outlet. Mieszkańcy większych miast charakteryzują się wyższą średnią siłą nabywczą, co przekłada się na większą skłonność do dokonywania zakupów.

Miejska lokalizacja zapewnia łatwość dojazdu i dobry dostęp do komunikacji publicznej. W Designer Outlet, we współpracy z urzędem Kraków miasta, zdecydowaliśmy się na zainwestowanie w przebudowę dróg miejskich, przy których zlokalizowane jest centrum. Wpłynie to korzystnie nie tylko na ogólny ruch w tej okolicy, ale także na swobodę poruszania się w kierunku obiektu i sam wjazd na teren przylegających do niego parkingów.

Nasze centrum jest zlokalizowane w obszarze miasta Kraków, dzięki czemu klienci będą mogli korzystać z miejskiej infrastruktury komunikacyjnej. To zdecydowanie wpłynie na komfort związany z dojazdem. O atrakcyjności obiektu świadczy również fakt, że będzie on jedynym centrum outletowym w granicach miasta, co z pewnością zaowocuje rzeszą fanów. Spodziewamy się także wizyt turystów tłumnie odwiedzających Kraków.

W jaki sposób centrum outletowe zapewnia zróżnicowanie oferty najemców, aby przyciągnąć różne grupy klientów?

Thomas Reichenauer: Centra outletowe dbają aby w swojej ofercie posiadać zróżnicowanie kategorii marek i tym samym najemców. Dzięki takiej strategii mogą liczyć na liczną grupę odwiedzających a co za tym idzie klientów. W procesie komercjalizacji analizujemy mix branż, takich jak: odzież, obuwie, akcesoria, kosmetyki, małe AGD czy artykuły sportowe. Zachowanie przemyślanej i jednocześnie atrakcyjnej listy brandów pozwoli zaspokoić zróżnicowane potrzeby konsumentów. Dodatkowo łączymy marki premium z mainstreamowymi.

Tak przygotowana oferta centrum outletowego zainteresuje zarówno osoby poszukujące produktów droższych „z wyższej półki”, jak i te, które są fanami tych tańszych, ale nadal popularnych. Pamiętajmy, że wszyscy klienci cenią sobie wyjątkowe okazje cenowe. Smart shopping to już trend, który na długo z nami pozostanie. Ważne jest także uzupełnienie oferty centrum o punkty gastronomiczne. Ponadto dobre restauracje i lubiane kawiarnie, usługi oraz organizowane wydarzenia specjalne wydłużają pobyt klientów w centrum.

Czy istnieją preferencje wobec określonych branż lub marek w centrum typu outlet?

Thomas Reichenauer: Z naszego doświadczenia jako zarządcy centrów, z przykładu oferty Designer Outlet Warszawa, wynika, że największe, stałe zainteresowanie powierzchnią najmu w centrum outlet dotyczy marek odzieżowych (39%). 18% to najemcy z ofertą akcesoriów i biżuterii Marki obuwnicze także chętnie lokują swoje sklepy w centrach outlet (11%), podobnie jak marki sportowe i outdoorowe (9%). Nieco mniejszą grupę stanowią marki bieliźniane (8%), restauracyjne (8%) i związane z wyposażeniem domu (6%). Tylko 1% skupia inne kategorie. Pokazuje to określony trend, jednak zmienia się on wraz z dostępnością nowych marek w Polsce gotowych na otwarcie sklepów outletowych. Oferta ewoluuje wraz ze sprawnością działów komercjalizacji, które starają się zapewniać nowości na polskim rynku.

Czy obserwują państwo zmiany w preferencjach najemców wobec wyboru centrum outletowego?

Thomas Reichenauer: Niezmiennym czynnikiem dotyczącym wyboru centrum przez najemców jest jego lokalizacja. Preferują oni obiekty zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach, dobrze skomunikowanych i z łatwym dojazdem. Designer Outlet Kraków, powstający w obrębie miasta, spełnia te kryteria. Na terenie obiektu powstanie przystanek autobusowy. Centrum będzie funkcjonować w istniejącym już obszarze handlowym, co z pewnością wpływa na jego atrakcyjność inwestycyjną. Jesteśmy przekonani, że klienci centrum outletowego zasilą całą strefę handlową mocną grupą nowych, lojalnych zakupowiczów.

Dla najemców ważne jest również sąsiedztwo innych marek poszukiwanych przez klientów. Im szersza i ciekawsza oferta tym więcej klientów będzie z niej korzystać.
Najemcy coraz większą uwagę zwracają także na standard budynku, nowoczesną aranżację wnętrz oraz udogodnienia dla klientów (parkingi, strefy gastronomiczne, rozrywkowe itp.).
Ważne są również działania marketingowe zachęcające klientów do wizyt w centrum outlet.

Jak podchodzą Państwo do kwestii dotyczących strategii ESG w centrach typu outlet? / KG Group & ROS

Thomas Reichenauer: ROS Retail Outlet Shopping wraz z inwestorami dążą do tego, aby do 2030 r., opierając się na trzech filarach ESG, przenieść swoje centra outletowe na wyższy poziom zrównoważonego rozwoju. Głównym celem firmy jest poprawa efektywności środowiskowej wybudowanych aktywów poprzez zrównoważone zarządzanie obiektami – przede wszystkim optymalizację zużycia zasobów – i ogólne działania środowiskowe. Ze względu na swoją specyfikę wszystkie nasze nieruchomości wywierają głęboki wpływ na społeczności, wśród których są zlokalizowane, a także na pozostałych interesariuszy, takich jak sąsiedzi i pracownicy. Kładziemy duży nacisk na zrównoważone praktyki zarządcze. W naszej strategii obejmują one między innymi sprawiedliwe wynagrodzenia kadry, zapobieganie korupcji, ale także różnorodność struktury zarządu, która wpływa między innymi na efektywność związaną z podejmowaniem autonomicznych decyzji i przejrzystość strategii podatkowej.

Krzysztof Gaczorek: W ramach budowy i przygotowania do funkcjonowania Designer Outlet Kraków stosujemy szereg praktyk z zakresu „zielonych” praktyk, w tym certyfikacji BREEAM New Construction. Dzięki tym wdrożeniom wzrośnie wartość rynkowa budynku i będzie on bardziej atrakcyjny dla najemców i kupujących. Projektujemy i budujemy w sposób zrównoważony, efektywny energetycznie i przyjazny dla środowiska. Uwzględniamy w tym procesie takie aspekty, jak zużycie energii, wody, gospodarowanie odpadami, materiały budowlane, zdrowie i samopoczucie użytkowników obiektu.

Dążymy do zmniejszenia kosztów eksploatacji budynku w długiej perspektywie, co będzie mieć odzwierciedlenie w rachunkach najemców. Jest to jeden z kroków podejmowanych w celu zwiększenia konkurencyjności na rynku centrów handlowych. Designer Outlet Kraków zaświadcza o naszym kompleksowym podejściu do projektowania i budowy zrównoważonego, efektywnego, wysokiej jakości obiektu.

KG Group

KG Group to holding spółek o ugruntowanej pozycji na rynku nieruchomości komercyjnych, mieszkaniowych i biurowych. Grupa jest obecnie właścicielem 11 parków handlowych Atut o powierzchni ponad 70 tysięcy m2. Obiekty krakowskiego inwestora funkcjonują m.in. w Krakowie, Pruszkowie i Bełchatowie, a kilka kolejnych w Małopolsce i na Mazowszu znajduje się w fazie budowy. KG Group z dużym powodzeniem działa również na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Do tej pory spółka zrealizowała kilkanaście tego typu inwestycji m.in. w Krakowie, Warszawie i we Wrocławiu.

ROS Retail Outlet Shopping

ROS Retail Outlet Shopping z siedzibą w Wiedniu specjalizuje się w doradztwie na rynku nieruchomości dla handlu detalicznego oraz zarządzaniu centrami outletowymi sieci Designer Outlet oraz innowacyjnymi konceptami handlowymi w całej Europie.

Od 2024 r. ROS jest częścią notowanej na francuskiej giełdzie działającej na rynku nieruchomości grupy FREY z siedzibą w Reims Bezannes. Założyciele ROS Thomas Reichenauer i Gerhard Graf będąc uznanymi specjalistami w branży posiadają wieloletnie doświadczenie na europejskim rynku outletowym. ROS obejmuje swoim działaniem wszystkie etapy projektu, od znalezienia odpowiedniej lokalizacji po rozwój wszystkich aspektów zarządzania operacyjnego.

Zrównoważony rozwój centrów jest wspierany przez silną partnerską współpracę z markami, wysokiej jakości standardy sprzedaży oraz obsługi klienta, a także innowacyjne podejście marketingowe zapewniane przez profesjonalny zespół zarządzający wyższego szczebla. 

W portfolio ROS w Europie znajdują się: Designer Outlet Soltau, City Outlet Geislingen, Designer Outlet Warszawa, Designer Outlet Gdańsk, Designer Outlet Sosnowiec, Premier Outlet Budapest, Designer Outlet Algarve, Designer Outlet Croatia, La Torre Outlet Zaragoza, M3 Outlet Polgár, Designer Outlet Luxembourg, Designer Outlet Kraków i wiele innych nowych projektów.