[WYWIAD] Ewa Karska, Carrefour: Wróciliśmy do strategii rozbudowy i remodelingu

W ubiegłym roku podpisaliśmy aż 52 nowe umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 7000 mkw. GLA oraz przedłużyliśmy 170 umów z dotychczasowymi najemcami – w rozmowie z SCFNews | Retailnet.pl mówi Ewa Karska, dyrektor galerii handlowych Carrefour. Firma jest wystawcą targów  SCF 2024 Fall, które odbędą się w dniach 25-26 września w Warszawie.

Carrefour zarządza w Polsce ponad 25 centrami handlowymi o łącznej powierzchni przekraczającej 350 000 mkw. GLA. Jak widzi pani rynek z takiej szerokiej perspektywy? 

Na markę Carrefour w Polsce warto spojrzeć jeszcze szerzej. Oprócz dużego portfolio obiektów handlowych, jesteśmy także jednym z wiodących graczy na rynku retailu – właścicielem różnoformatowych obiektów handlowych tj. hipermarketów, supermarketów, sklepów convenience oraz sklepu internetowego. Patrzymy więc na rynek z obu stron, a w codziennym działaniu jeszcze głębiej dotykamy złożoności i zmienności obecnej sytuacji. 

Nasze portfolio obiektów handlowych oparte jest na sile przyciągania Carrefoura, ale cały czas eksplorujemy nowe możliwości. Tradycyjne centra handlowe drugiej generacji przekształciliśmy w nowoczesne galerie (jak np. Galeria Morena w Gdańsku czy Galeria Słowiańska w Zgorzelcu). Z sukcesem implementujemy również tak popularny ostatnio format parków handlowych (np. ponownie rozbudowana Sonata Park w Sochaczewie).

Równocześnie nadal dużą część naszego portfolio stanowią obiekty handlowe w średnich i mniejszych miastach — są to od wielu lat działające galerie lub pasaże z lojalną grupą klientów. Większość z nich poddaliśmy remodelingowi uchwyciwszy właściwy moment zarówno w odniesieniu do oczekiwań klientów jak i wzrostu konkurencji. Osobiście jako manager uważam, że właśnie wyczucie właściwego momentu i podjęcie decyzji w sytuacji niepewności, to kluczowe czynniki sukcesu w tej branży. Jeśli będziemy czekać, aż coś będzie pewne w 100%, to na 100% będziemy spóźnieni i może być to strata nie do odrobienia.

Z uwagą obserwujemy więc rynek, klientów, nasze otoczenie zewnętrzne i na bieżąco reagujemy na zmiany i najnowsze trendy. Na przykład od dłuższego już czasu w naszej strategii globalnej mocno stawiamy na ekologię. Siłę tego trendu widzimy w całym naszym biznesie, dlatego część z planowanych inicjatyw wyprzedzamy. Dotyczy to m.in. systemu kaucyjnego, który już analizowaliśmy w różnych formatach naszych sklepów oraz obiektów handlowych. Podczas gdy inni Wynajmujący dopiero przymierzają się do tematu, my mamy już wypracowane konkretne modele działania, które testujemy wraz z klientami i partnerami biznesowymi.

Innym rodzajem wyzwań są szybkie i nieprzewidywalne zmiany, które nie wpisują się ani w dotychczasowe doświadczenia, ani w wypracowane metody. Nagłe zmiany typu “lockdown”, groźba przerwania lub ograniczenia dostaw energii czy skutki wysokiej presji inflacyjnej, dotyczą w takim samym stopniu każdego typu obiektów i wszystkich najemców. To rodzaj wyzwań szczególnie trudny dla dużych organizacji, ale w takich sytuacjach opieramy się na naszej wizji prowadzenia biznesu oraz partnerstwie biznesowym. Na bazie relacji z naszymi najemcami znaleźliśmy i tu rozwiązania, które pozwoliły nam wspólnie doczekać obserwowanego właśnie powrotu klientów do centrów handlowych.

W swoim portfelu macie bardzo różne projekty w zróżnicowanych lokalizacjach. Jak radzą sobie projekty w mniejszych miejscowościach w porównaniu z tymi w dużych aglomeracjach? 

Trudno jest nam generalizować, ponieważ każdy z naszych obiektów działa w innym otoczeniu lokalnym, ma innych klientów, inną konkurencję. Wpływ na wyniki czy odwiedzalność ma też wiele dodatkowych czynników, np. to czy galeria przeszła modernizację w ostatnim czasie, jaki ma tenant mix. Bardzo wiele naszych centrów handlowych radzi sobie bardzo dobrze na swoich lokalnych rynkach — przykładem może być Galeria Morena czy retail park Sonata w Sochaczewie. Są też obiekty, które radzą sobie przyzwoicie, ale nam to nie wystarcza dlatego inwestujemy w ich remodelling i powiększamy grono najemców, aby dać im zastrzyk świeżości i przyciągnąć na zakupy nowych klientów. Przykładem jest modernizowane obecnie Centrum Handlowe Piekary w Legnicy. 

Patrząc więc z lotu ptaka na cały nasz portfel obiektów, zarówno w większych jak i mniejszych miejscowościach,  radzimy sobie na rynku dobrze. Najemcy przedłużają z nami umowy, otwierają u nas nowe koncepty sklepów, a my utrzymujemy wysokie wskaźniki komercjalizacji oraz podnosimy footfall. 

Jak konkretnie wyglądają obroty w Waszych projektach, odwiedzalność, jaki jest poziom komercjalizacji Waszego portfela? ?

Trudno jest podać jedną, konkretną liczbę, ponieważ w naszym portfelu mamy aż 25 centrów handlowych, w których zarządzamy powierzchnią rzędu 350.000 GLA. Mogę jednak powiedzieć, że w ubiegłym roku nasza sieć podpisała aż 52 nowe umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 7000 mkw. GLA oraz przedłużyła 170 umów z dotychczasowymi najemcami. Pozwoliło nam to zabezpieczyć na kolejne lata blisko 40000 mkw. GLA. Najemcy ufają naszym obiektom, które od wielu lat są znane i lubiane przez klientów. Do przedłużania umów i rozwijania współpracy z Carrefour zachęca także niski poziom wakatów. Na koniec 2023 roku wyniósł on w całym portfolio tylko 1,7%, czyli znacznie poniżej średniej rynkowej. Warto zaznaczyć, że te wyniki osiągnęliśmy w roku, który nie należał do najłatwiejszych na polskim rynku centrów handlowych. 

Czy parki handlowe są dzisiaj już bezpośrednią konkurencją centrów handlowych?

Parki handlowe, bez wątpienia są obecnie na fali wzrostowej. Mam tu na myśli ich rosnącą liczbę na polskim rynku. Tak jak powiedziałam wcześniej, Carrefour posiada własny park handlowy w Sochaczewie, a także prowadzi już przynajmniej kilka sklepów w tego rodzaju obiektach w całej Polsce. 

Myślę, że każdy taki nowo powstający obiekt na początku swojej działalności odbiera część klientów innym lokalnym graczom. Jednak zwykle już po pół roku widać, czy jego mix najemców, oferta korzyści oraz lokalizacja odpowiadają lokalnym klientom i czy zostaną z nim na stałe. Deweloperzy i landlordowie wybierają tego typu obiekty, ponieważ nakłady na ich budowę i utrzymanie są znacznie mniejsze niż w przypadku klasycznych centrów handlowych. Jednak w mojej ocenie brak im tego klimatu, który oferują galerie. Trudno w zimę lub przy brzydkiej pogodzie miło spędzić czas w parku handlowym. W galerii handlowej wręcz przeciwnie. Parki handlowe to przede wszystkim zakupy, natomiast w centrach handlowych jesteśmy w stanie zadbać o cały shopping experience klienta.

Jakie macie plany inwestycyjne. Czy będą to przebudowy, rozbudowy i modernizacje, czy też pojawią się nowe projekty? 

Carrefour od lat konsekwentnie realizuje swoja strategię inwestycyjną. Nie ścigamy się na otwarcia czy modernizacje z naszą konkurencją, tylko działamy rozważnie, dokładnie analizując każdą lokalizację. Po czasach pandemii, które zastopowały wiele z inwestycji na całym rynku,  wróciliśmy do strategii rozbudowy i remodelingu naszych centrów handlowych tam, gdzie widzimy taki potencjał. 

W ubiegłym roku zrealizowaliśmy drugą już rozbudowę Sonata Park w Sochaczewie, gdzie nasz obiekt urósł o blisko 1/3, do ponad 14.000 metrów kwadratowych. Został też w 100% skomercjalizowany, a klienci i najemcy są bardzo zadowoleni ze zmian, które zaszły w tym obiekcie. Przed kilkoma tygodniami rozpoczęliśmy z kolei remodeling i rozbudowę Centrum Handlowego Piekary w Legnicy. Pierwszy  etap tej inwestycji, obejmuje zmniejszenie naszego hipermarketu oraz przeznaczenie uzyskanej w ten sposób, powierzchni ok. 2700 mkw., dla nowych, najemców. Finalizujemy właśnie rozmowy z dwoma rozpoznawalnymi brandami oraz fitness klubem. Dodatkowo, ten etap modernizacji obejmie remodelling wnętrza galerii — wymianę podłóg, sufitów, stref wypoczynku czy toalet. Ponieważ widzimy zainteresowanie tą lokalizacją ze strony najemców, projektujemy już drugi etap inwestycji, jakim będzie rozbudowa tego centrum, który oprócz powstania nowych lokali użytkowych, obejmie również modernizację fasady oraz nową aranżację przestrzeni wokół budynku.

W jakim kierunku będą zmieniały się galerie handlowe? Gdzie jest ich przyszłość?

Galerie handlowe, mimo iż mają swoje wzloty i upadki, nadal są jednym z najpopularniejszych miejsc robienia zakupów i spędzania wolnego czasu. Myślę, że nie zmieni się to jeszcze przez wiele lat.  Z pewnością ich powierzchnie będą jeszcze bardziej ewoluować w przestrzenie omnikanałowe, oferujące coraz bardziej zaawansowane możliwości zrobienia spersonalizowanych zakupów, w tym online czy aktywnego, angażującego, spędzania wolnego czasu z rodziną i przyjaciółmi. Myślę, że część obiektów stanie się też bardziej wyspecjalizowana — pewne z nich będą miejscami typu convenience, gdzie załatwia się najpotrzebniejsze sprawy i zrobi podstawowe zakupy, część skupi się na jednego rodzaju ofercie, np. modowej, a inne pozostaną multifunkcyjne. Wiele z tych zmian dzieje się już na naszych oczach, z większym bądź mniejszym sukcesem. Część obiektów nie wytrzyma też naporu lokalnej konkurencji, czego efekty widać już np. w Poznaniu czy Krakowie, gdzie starsze, niedoinwestowane obiekty ustępują miejsca osiedlom mieszkaniowym lub innego rodzaju inwestycjom. 

Gdy spojrzymy za granice naszego kraju, to galerie handlowe oferują już mieszkania, apartamenty na wynajem, biura, hotele czy szeroko pojętą rozrywkę. Nie wiem, czy obiekty w Polsce również będą ewoluować w tym kierunku, bo w każdym z tych segmentów jest w naszym kraju bardzo duża konkurencja. Myślę, że kluczem jest bieżące śledzenia zmian w oczekiwaniach klientów i ewoluowanie razem z nimi. 

Porozmawiajmy o najemcach. Pojawia się opinia, że dużym wyzwaniem dla rynku jest słabość marek ze średniej półki. Czy zgadza się Pani z tą opinią?

Polska jest specyficznym rynkiem. W naszym kraju mamy do czynienia z dużą konkurencją, a Polacy z roku na roku stają się coraz bardziej smart-shopperami, poszukującymi ofert value for money. Z tego powodu bardzo dynamicznie rozwija się u nas segment popularnych sieciówek, a także ogromny sukces odnoszą u nas marki outletowe, oferujące produkty, także te ze średniej półki, ale w niższych cenach. Tak więc marki segmentu średniego nie konkurują już tylko ze sobą, ale z całym prężnie rozwijającym się segmentem outletowym i aspirującym. Co więcej, na znaczeniu zyskuje także handel internetowy i możliwość porównywania cen w czasie rzeczywistym, co może powodować, że sprzedaż ze sklepów stacjonarnych przenosi się do innych kanałów lub sklepów multibrandowych. 

Dlaczego mamy w Polsce tak mało nowych marek?

W mojej ocenie to również wynika ze specyfiki polskiego rynku, o którym mówiłam przed chwilą. Polacy lubią mieć poczucie, że kupili coś, co było dobrą okazją. Marki, które oferują ten model biznesowy, mają większą szansę odnieść sukces, niż te oferujące inne wyróżniki. Dodatkowo na postrzeganie atrakcyjności polskiego rynku przez nowe brandy, może mieć niestety również wpływ część spektakularnych wycofań z rynku. Przypomnę, że w Polsce nie ma już takich marek jak np. Cubus, Forever21, Hollister czy Orsay lub Camaieu. To wszystko z pewnością wpływa na ostrożne podejście nowych marek do ekspansji w naszym kraju.

Co się dzieje z czynszami? Czy mamy ruchy tylko na poziomie indeksacji inflacyjnej, czy są jakieś inne oznaki ożywienia w tym zakresie?

Rosnące w ostatnich latach koszty prowadzenia działalności, wynikające m.in. z wysokiej inflacji, o których wspominałam na początku naszej rozmowy, miały oczywiście wpływ na wysokość czynszów, ponieważ znacząco wzrosły koszty utrzymania obiektów, bieżącego zarządzania czy działań marketingowych. My w naszej strategii staramy się jednak współpracować z naszymi najemcami partnersko. Naszym celem jest zarządzać relacjami  w taki sposób, aby oferować im atrakcyjne warunki najmu, ale jednocześnie utrzymywać na zakładanym poziomie, dochodowość naszych obiektów. 

Dużym wyzwaniem dla galerii handlowych, szczególnie tych starszych, jest ESG.  To wyzwanie będzie z każdym rokiem coraz większe. Jak jest Wasza odpowiedź i co to oznacza dla rentowności projektów? 

Tak to prawda. Inwestycje w ESG są jednak koniecznością, ponieważ mają wpływ na to, w jakim otoczeniu żyjemy oraz w jakim będą żyły nasze dzieci, wnuki i kolejne pokolenia. Carrefour to globalna marka, która od wielu lat realizuje własną strategię zrównoważonego rozwoju oraz jest inicjatorem wielu zmian w tym zakresie. Dlatego na wszelkie nowe inicjatywy w obszarze ESG patrzymy jak na szansę, a nie jak na zagrożenie. Oczywiście wymagają one dodatkowych nakładów inwestycyjnych, ale dzięki nim nasze obiekty stają się bardziej przyjazne dla planety oraz dla lokalnych społeczności, umacniając wśród nich swoją pozycję.

Carrefour Polska to omnikanałowa sieć handlowa, pod szyldem której działa w Polsce ponad 850 sklepów w 6 formatach: hipermarketów, supermarketów, sklepów hurtowo-dyskontowych, osiedlowych i specjalistycznych oraz sklepu internetowego. Carrefour jest w Polsce również właścicielem sieci 25 centrów handlowych o łącznej powierzchni ponad 350 000 GLA oraz sieci 40 stacji paliw.

Dzięki multiformatowej sieci ponad 14 000 sklepów w 40 krajach, Grupa Carrefour jest jednym z wiodących sprzedawców żywności na świecie. W 2023 r. sieć odnotowała sprzedaż na poziomie 94,1 miliarda euro. Grupa Carrefour zatrudnia obecnie ponad 300 000 pracowników w sklepach zintegrowanych, którzy pomagają uczynić markę światowym liderem w transformacji żywności dla wszystkich, oferując codziennie żywność wysokiej jakości, dostępną i w rozsądnej cenie. Pod szyldami Carrefour na całym świecie pracuje ponad 500 000 osób.