ZPPHiU: nieuzasadnione jest różnicowanie kosztów wspólnych dla poszczególnych najemców

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) poinformował o wyroku Sądu Okręgowego dotyczącym nieuzasadnionego różnicowania kosztów wspólnych w centrum handlowym. Sąd potwierdził, że koszty wspólne powinny być jednakowe dla wszystkich podmiotów – nie jest dopuszczalne, aby jedni najemcy pokrywali koszty innych w konkretnym centrum handlowym.

Zdaniem ZPPHiU wyrok, choć nieprawomocny, podkreśla istotne braki w konstrukcji typowej umowy najmu – według obecnego standardu wartość kosztów serwisowych nie jest możliwa do oszacowania przez najemcę z wyprzedzeniem.

Wyrok zapadł w pierwszej instancji przed Sądem Okręgowym Poznaniu w czerwcu 2024 roku i dotyczył nieuzasadnionego zróżnicowania wysokości kosztów wspólnych pomiędzy najemcami centrum handlowego.

„Sąd Okręgowy wskazał w uzasadnieniu, że warunki umów zawartych przez poszczególnych najemców centrum handlowego mogą różnić się w zakresie stawek czynszu. Kryterium zróżnicowania najemców może tutaj stanowić m.in. wielkość najmowanej powierzchni, obrót uzyskiwany przez najemcę czy rozpoznawalność jego marki przyciągająca do centrum handlowego klientów.

Natomiast w odniesieniu do zasad podziału kosztów funkcjonowania centrum wskazane wyżej kryteria nie mogą stanowić podstawy do różnicowania sytuacji poszczególnych najemców.

W szczególności nieuzasadnione zdaniem sądu jest ukształtowanie umów najmu w taki sposób, że najemcy odwiedzani przez mniejszą liczbę klientów, mieliby pokrywać koszty tych, do których przychodzi ich więcej, co wiąże się z faktycznym zwielokrotnionym zużyciem infrastruktury i mediów.

Opłaty serwisowe powinny zatem co do zasady mieć charakter ryczałtowy” – podkreślił dr Karol Szadkowski z Kancelarii Henclewski& Wyjatek, który reprezentował najemcę.

Jak informuje ZPPHiU to kolejny wyrok sądu w sprawie kosztów wspólnych – w 2023 roku zapadł prawomocny wyrok Sądu Apelacyjnego, przyznający najemcy ponad 100 tys. zł od reprezentanta galerii handlowej w związku z nieprawidłowymi praktykami podczas naliczania kosztów wspólnych. To efekt korzystnego dla najemcy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28.10.2022 r. (sygn. akt II CSKP 456/22).

„Stoimy na stanowisku, że wszelkie obniżki opłat, czy preferencyjne warunki jakie wynajmujący proponuje wybranym podmiotom, powinny być elementem jego planu biznesowego. Przenoszenie tego kosztu na innych najemców jest niezgodne z etyką biznesową, a także narusza prawo, jak potwierdził sąd.

Tego typu praktyki w różnych obszarach są od lat stosowane przez wynajmujących. Zależy nam na prawidłowym rozłożeniu ryzyk każdej ze stron, zarówno w umowach, jak i stosunkach biznesowych. Przygotowując ofertę najmu wyjmujący powinien skalkulować i uwzględnić wszystkie koszty, które mogą go obciążyć w czasie trwania umowy i przyjąć ryzyko biznesowe związane z własnością.

Obniżki kosztów wspólnych mogą być proponowane przez wynajmującego – ale to sam wynajmujący musi wówczas pokryć różnicę, a nie żądać jej od innych najemców. Nie można przerzucać kosztów jednych najemców na innych” – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalna Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

W komunikacie ZPPHiU czytamy, że „warto w tym kontekście przypomnieć, że to Sąd Najwyższy wydał wyrok, w którym stwierdził, że wynajmujący nie może pobierać od jednych najemców zawyżonych kosztów operacyjnych w związku ze zwolnieniem z takich opłat innych najemców (najemców uprzywilejowanych, tzw. anchors) według niejasnych kryteriów.

Sprawa dotyczyła kosztów wspólnych, które co do zasady powinny być pokrywane proporcjonalnie przez wszystkich najemców”.

ZPPHiU stoi na stanowisku, że „zwracał już uwagę, że najemcy w centrach handlowych – negocjując umowy – nie są informowani o liczbie uprzywilejowanych najemców (tzw. anchors), ani o długości trwania ich umów. Tacy najemcy często mają preferencyjne warunki opłat wspólnych.

Jedynie właściciel lub zarządca centrum wie, kiedy najemca uprzywilejowany może skorzystać z opcji zakończenia umowy, jakich warunków oczekuje przy jej przedłużeniu i jak zmieni się z związku z tym charakter centrum.

Zapisy mówiące, że anchorem może być każdy najemca, którego wynajmujący uzna za takiego, są jak najbardziej zasadne. Naturalną konsekwencją takiego stwierdzenia jest akceptacja konieczności poniesienia przez właściciela centrum handlowego kosztów pozyskania i utrzymania najemców uprzywilejowanych”.

O ZPPHiU

Zofia Morbiato – dyrektor generalna w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r.

Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.

Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza firmy, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników.