[WYWIAD] Krystian Modrzejewski, Newgate Investment: w 2025 zrobimy zakupy za 100 milionów euro 

Obecnie koncentrujemy się na obiektach średnich i dużych, w miejscowościach powyżej 20 tysięcy mieszkańców – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Krystian Modrzejewski, Dyrektor Inwestycyjny w Newgate Investment

Rok 2024 dobiega końca. Jak on wyglądał, jeżeli chodzi o inwestycje z perspektywy Newgate Investment?

Przede wszystkim było to jakby zupełnie nowe rozdanie w Newgate Investment przy nowym zarządzie i nowej strategii zakupowej. Zaczęliśmy i kończymy ten rok z rozmachem, gdyż zrobiliśmy zakupy za ponad 80 milionów euro. Udało nam się też zakończyć przebudowę naszego flagowego projektu w Białymstoku. Po długim okresie przebudowy na istniejącej, żywej tkance działającego obiektu, przeobraziliśmy go z centrum outletowego w nowoczesny park handlowy.

Powiedziałeś, że ten rok rozpoczęliście z nową strategią inwestycyjną. Na czym polega ta nowa strategia?

Przede wszystkim na tym, że koncentrujemy się na obiektach średnich i dużych, w miejscowościach powyżej 20 tysięcy mieszkańców, które będą dominującymi projektami na lokalnych rynkach, posiadającymi pełny przekrój najemców i dostępnych funkcjonalności. Chcemy, aby klient był w pełni zadowolony z takich obiektów i nie szukał, oprócz naszych lokalizacji, innych miejsc do robienia podstawowych zakupów. 

Koncentrujecie się na obiektach, które są świeże, dopiero wchodzą na rynek. Jednak kilka miesięcy temu w jednej z Twoich wypowiedzi pojawił się taki wątek, że nie wykluczacie akwizycji w obszarze obiektów starych, które będą wymagały przebudowy, modernizacji. Jak to wygląda dzisiaj?

Nie zamykamy się na tego typu inwestycje. Dla nas głównym przedmiotem zainteresowania są obiekty, które mają do trzech lat od otwarcia. Natomiast nie wykluczamy, tak jak mówiłem, inwestycji, które wymagają poświęcenia więcej uwagi, przebudowy, zmiany najemców. Tego typu modernizację zrobiliśmy z Białymstokiem, który był w naszym portfelu. 

Natomiast na ten moment głównie koncentrujemy się na obiektach nowych lub prawie nowych oraz takich, które są planowane. Jeżeli dopinamy taką transakcję, staramy się, żeby były budowane w naszym standardzie Comfy Park. Zwracamy również uwagę na to, czy mają certyfikat lub czy są w trakcie certyfikacji ekologicznej na przykład w systemie BREEAM. 

W tym roku Wasz portfel wzbogacił się o projekty o wartości 80 milionów euro. Jaka jest wartość całego portfela w tej chwili?

Blisko 300 milionów euro.

Czy w kolejnych latach chcecie utrzymać taką dynamikę zakupów?

Chcemy nawet ją zwiększyć, ale będzie to zależało od wielu czynników. Po pierwsze od podaży, czyli tego ile projektów bardzo dobrej jakości uda nam się zabezpieczyć. Po drugie od aktywności konkurencji. Po trzecie od tego jak będą reagować na to rynki finansowe. W przyszłym roku jesteśmy gotowi zakupić portfel o wartości około 100 milionów euro, a mamy nadzieję, że uda się więcej.

Wspomniałeś o tym czynniku pod tytułem konkurencja. Ta konkurencja, na coraz bardziej nasyconym rynku, jest coraz większa. Czy to oznacza trudny czas dla kupujących?

Nie, nie patrzę na to w ten sposób. Jeżeli chodzi o konkurencję, mamy do niej duży szacunek. Potencjalnie na rynek mogą wejść też nowe podmioty. Obecna konkurencja oczywiście aktywnie działa, natomiast my po pierwsze wiemy, co robimy, po drugie staramy się być tym kupującym, który działa superprofesjonalnie i superszybko. 

Nie boimy się konkurencji. Przejawem zdrowia rynku jest to, że jest dużo podmiotów konkurujących. Oznacza to, że na te produkty, które kupujemy, jest popyt i to też się przekłada na wyceny, przez co nasz rynek na przykład w porównaniu z rynkiem biurowym jest bardzo płynny i przez to wartościowy, także dla podmiotów finansujących typu banki czy fundusze inwestycyjne, kapitałowe. 

Moim zdaniem rynek nie jest przegrzany. Rynek opiera się na marży pomiędzy stopami procentowymi dla euro, a tą stopą zwrotu, na której my kupujemy nieruchomość. My oczywiście staramy się w czasie zwiększać wartość tej nieruchomości przez proaktywny asset management, bo jesteśmy nie tylko inwestorem, ale też i zarządcą własnych projektów. 

Natomiast na ten moment nie widzę tutaj zagrożenia ze względu na przegrzanie tego rynku czy nieracjonalne zachowanie podmiotów kupujących, dlatego że wszyscy kierujemy się tą samą logika.

Wśród tych czynników, które będą miały wpływ na Wasze decyzje wymieniłeś także politykę instytucji finansujących. Jak ona się zmienia w ostatnim czasie? 

Wydaje mi się, że przez ostatni rok bardzo pozytywnie zmieniło się nastawienie do rynku parków handlowych ze strony podmiotów finansujących. Mam wrażenie, że odblokowało się wiele z banków, które miały przystopowane finansowanie, być może przez ich problemy na rynkach hipotecznych, mieszkaniowych. Teraz widzimy zainteresowanie banków produktem, jakim są parki handlowy.

Nowością, jeżeli chodzi o oczekiwania banków, jest to wszystko co jest związane ze zrównoważonym rozwojem. Jak odpowiedzieć na to wyzwanie, szczególnie w przypadku tych projektów starszych, które wymagają jakichś zapewne większych nakładów w tym zakresie?

Prawie każdy projekt, jaki mamy w portfelu, ma już wprowadzone wybrane parametry ESG. Nasze projekty oparte są o zieloną energię. Mamy podpisany na to kontrakt. Na parkingach naszych obiektów wprowadzamy stopniowo ładowarki do samochodów elektrycznych, które docelowo mają funkcjonować przy każdym naszym obiekcie. 

W ramach naszego portfela wprowadzamy różnego rodzaju rozwiązania, które wpisują się w ogólnie rozumianą strategię ESG. Również przy nowo kupowanych czy nowo budowanych projektach będziemy starać się, żeby jak najwięcej z tych nowości czy nowych wymagań egzekwować, czy to od sprzedających, czy od deweloperów. Oczywiście mamy świadomość zmieniającego się świata, zmieniających się oczekiwań, wprowadzania dyrektyw unijnych i stopniowo będziemy zgodnie z tym ewoluować.

Należy także zauważyć, że większość projektów, które zamierzamy kupić lub jesteśmy już w trakcie zakupu jest certyfikowanych na przykład w systemie BREEAM. 

Na rynku mamy stosunkowo mało transakcji pakietowych. Czy Wy dostajecie takie propozycje? Jak na to patrzycie?

Każdy projekt analizujemy indywidualnie i jest on oceniany według jego wyników. Też ze strony deweloperów nie widzimy nacisku na to, żeby zabierać gorszy projekt razem z lepszymi, bardziej raczej, aby każdy projekt wyceniać według jego wartości. I nie widzę tutaj takiego problemu, że musimy się godzić na jakieś kompromisy.  Po prostu staramy się płacić za projekt tyle ile jest on rzeczywiście wart. 

Moim zdaniem to nie jest jeszcze czas transakcji pakietowych. Może on nastanie w przyszłym roku, a może za dwa lub za cztery lata. W tym roku kupiliśmy dwa projekty od firmy Redkom w mini pakiecie o wartości około 50 milionów Euro. Jesteśmy bardzo dumni z tych projektów i bardzo sobie chwalimy tę współpracę, ale nie oznacza to, że Redkom wszystko będzie do nas sprzedawał, a my wszystko od Redkomu kupimy. Mamy wielki szacunek dla naszego partnera i jesteśmy otwarci na współpracę nie tylko z tym partnerem, ale i z wieloma innymi.

Jak wyglądają teraz projekty pod kątem miksu najemców? W którą stronę tak generalnie będzie szła ewolucja parków handlowych, jeżeli chodzi o układ najemców?

Jest pewien core’owy zestaw najemców, który jak się pojawia w parkach handlowych, to zwykle później przekłada się to na ich sukces. Są to znane wszystkim sieci. Natomiast też widzę, że coraz częściej uzupełniana jest oferta tych dużych graczy o mniejszych, których usługi są bardziej skierowane do lokalnych społeczności. Często są to lokalni najemcy, jakieś restauracje, punkty z usługami, inne branże typu optyk, jubiler i tak dalej. Na pewno w parkach handlowych zaczyna się generować zapotrzebowanie na uzupełnienie oferty dużych dyskonterów przez lokalne usługi i sklepy.

Jak miniony rok wygląda jeżeli chodzi o czynsze w parkach handlowych? Czy mamy dalej stagnację czy coś się rusza?

Widzę lekki wzrost na średnich czynszach parków handlowych, szczególnie tych nowych obiektów. Nie jest to znacząca zmiana, która by przełożyła się na wzrost opłacalności przy jednak wciąż wysokich kosztach zarówno wytworzenia, jak i gruntów. Natomiast na pewno jesteśmy w stanie, czy też deweloperzy są w stanie z zyskiem budować wiele projektów, co widać po ilości projektów planowanych i w budowie w całej Polsce.

Jak patrzycie na swój portfel, to widzicie takie miejsca, gdzie planujecie rozbudowy? 

Tutaj raczej możliwość rozwoju jest ograniczona, gdyż mamy bardzo dobre lokalizacje, często otoczone już przez osiedla mieszkaniowe. Jesteśmy w centrach miast, czy przy Kauflandach, czy innych operatorach spożywczych, więc możliwość rozbudowy często jest limitowana dostępnością terenu. 

Staramy się zawsze, aby zapewniać jak najwięcej miejsc parkingowych, żeby te projekty po prostu były wygodne dla klienta, zarówno w dni robocze czy w weekendy i święta, tak żeby każdy klient mógł wygodnie zaparkować, zrobić zakupy. Powoduje, to, że nie możemy na przykład kosztem parkingów dobudowywać metrów kwadratowych, bo może się skończyć tym, że do danego parku ludzie nie będą chcieli przyjechać, ponieważ nie będzie gdzie zaparkować. 

Drugi element jest taki, że próba wprowadzenia kolejnych najemców z tej samej branży może doprowadzić do tego, że żaden z tych najemców nie będzie odpowiednio zarabiał. Nie chcemy mieć czterech drogerii w parku handlowym, czy pięciu sklepów o tym samym profilu. 

Na początku naszej rozmowy powiedziałeś, że w 2024 rok Newgate Investment wszedł z nową strategią, ale niezmienne jest to, że wasza strategia inwestycyjna na polskim rynku jest strategią długoterminową. Rozumiem, że fundamentem tej strategii jest to, że chcecie te assety trzymać, zarządzać, podnosić ich wartość i nie macie zamiaru ich sprzedawać. Tak?

Jesteśmy platformą inwestycyjną, która od ponad 10 lat funkcjonuje na polskim rynku. Potwierdzam to, że chcemy budować portfel, nie patrząc z krótkoterminowej perspektywy. Na pewno czeka nas sprzedaż kilku małych obiektów, które nie wpisują się w strategię i profil naszego portfela, ale są to obiekty marginalne, jeżeli chodzi o wartość dla całego portfela, jak i o znaczenie komercyjne. 

Czyli będzie się pozbywać jakiś mniejszych obiektów, a skupiać się na tych średnich i dużych?

Tak jest. I takich, które trzeba też wziąć pod uwagę, żeby zwiększać zyskowność portfela poprzez podwyższenie jego efektywności. Jeżeli mamy jakiś mały budynek w oddalonym mieście, czasem wymaga on od nas równie wysokiego nakładu energii i środków, które trzeba w niego włożyć, co średniej wielkości park handlowy w większym mieście. Będziemy optymalizować nasz portfel, by był bardziej odpowiadający naszej obecnej strategii i był bardziej zrozumiały dla podmiotów finansujących.

Najnowszy raport Cushmana pokazuje, że Polska jest drugim w Europie rynkiem, jeśli chodzi o podaż nowej powierzchni handlowej. To głównie są parki handlowe. Ten raport zapowiada także, że jeszcze w przyszłym roku ta dynamika dostarczania nowych metrów kwadratowych będzie utrzymana, ale potem już będzie spadek. Nadchodzi zmierzch tego rynku, jeżeli chodzi o nowe inwestycje?

My oceniamy, że to jest jeszcze okres od dwóch do czterech lat. Wszystko zależy, jak szybko one będą powstawać i jak głęboko sięgnie penetracja rynku w stronę mniejszych miejscowości. Z drugiej strony wiele jest jeszcze dużych miast, które prawie nie mają parków handlowych ze względu na ceny działek. 

Możliwy jest też scenariusz, że w nowych inwestycjach czy w nowych przedsięwzięciach będą powstawać na przykład takie mixed-use, gdzie w parterze będzie swego rodzaju park handlowy ze sklepami znanymi nam z parków handlowych, z parkingiem dostępnym z zewnątrz, a nad tymi nieruchomościami, będą budowane mieszkania lub PRS-y. 

Jeszcze jest możliwość tego, że deweloperzy mieszkaniowi zorientują się, że odpowiednie zaplanowanie nowych osiedli pozwoli na wprowadzenie tego elementu parku handlowego w parterach budynków mieszkalnych, co może okazać się ciekawym rozwiązaniem na przykład w mniejszych miejscowościach, gdzie ciągle brakuje zarówno nowoczesnych powierzchni handlowych, jak i wysokiej jakości nieruchomości mieszkaniowych. 

Rozmawiał : Radosław Rybiński