[WYWIAD] Marek Gładki, EPP: największe wyzwania to dostępność kapitału i rosnące koszty 

Część najemców, którzy opierają swój biznes przede wszystkim na niskich czynszach, może stracić powierzchnię na rzecz innych – w wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl mówi Marek Gładki, Leasing and Asset Management Director, EPP.

Firma jest wystawcą targów SCF 2025 Spring, które odbędą się w dniach 8-9 kwietnia tego roku, na stadionie Legii Warszawa.

W ostatnim wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl mówił Pan, że przejęcie zarządzania portfelem dziewięciu centrów handlowych M1 i trzech Power Parków od METRO PROPERTIES ma dla EPP strategiczne znaczenie. Co to oznacza w praktyce?

Centra handlowe M1 i Power Parki od dawna są w portfelu EPP, ale dopiero od maja 2024 roku zarządzamy nimi w pełnym zakresie obejmującym asset management, w tym wynajem, oraz property management. To niewątpliwie „game changer” dla tych obiektów.

Mając pełną kontrolę nad centrami M1, możemy uwolnić ich potencjał, opierając się na naszym wieloletnim doświadczeniu w tym obszarze. Warto pamiętać, że większość z tych budynków ma już swoje lata – były one jednymi z pierwszych centrów handlowych na polskim rynku – a sektor od tego czasu bardzo mocno ewoluował. W zasadzie, biorąc pod uwagę te wszystkie lata, możemy mówić wręcz o rewolucji w handlu.

W międzyczasie powstały nowoczesne projekty trzeciej, a nawet czwartej generacji. Również pula aktywnych najemców jest zupełnie inna niż kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat temu. Wiele konceptów, które były kiedyś liderami, dzisiaj ma drugoplanowe znaczenie i utraciło swoją dominującą pozycję, a niektóre całkowicie zniknęły z rynku lub wyszły z Polski. Jednocześnie znacząco zmieniła się struktura najmu w obiektach handlowych. Pojawiło się wiele nowych marek i operatorów, a istniejący bardzo się rozwinęli, wprowadzając np. nowe koncepty. 

Biorąc te wszystkie czynniki pod uwagę, był to w zasadzie ostatni moment na to, aby wdrożyć głębokie zmiany w centrach M1. Bez nich traciłyby one na atrakcyjności. Oczywiście nie zrealizujemy naszych planów z dnia na dzień – to maraton, a nie sprint.

Jednak dynamika naszych działań od samego początku jest bardzo duża. Przeprowadziliśmy już kilka przebudów, wprowadzając na przykład multimarket Jula do Power Parku Kielce czy Action do Power Parku Olsztyn. Kilka dużych modernizacji jest w trakcie, a kolejne mamy zaplanowane na 2025 i 2026. 

Bezpośrednie zarządzanie centrami M1 naturalnie wiąże się również ze wzrostem skali portfela EPP i umocnieniem pozycji firmy jako wiodącego wynajmującego powierzchnię handlową w Polsce. Daje nam to także szerszą perspektywę i nowe spojrzenie na asset i property management ze względu na specyfikę portfela M1.

Jakie są główne wyzwania, które stanęły przed Wami jako zarządcą tego portfela?

Przejęcie tak dużego portfela – to ponad 500 tys. mkw. GLA – zawsze jest wyzwaniem, ale w moim postrzeganiu to niewątpliwie szansa. Zwłaszcza dla tych nieruchomości, ich najemców i klientów. 

Dla przykładu jedną ze zmian, które obserwujemy na rynku i dotyczy również projektów M1, jest zmniejszanie powierzchni hipermarketów w centrach handlowych. Mamy bogate doświadczenie w wykorzystaniu potencjału tego procesu. Z sukcesem przeprowadziliśmy kilka takich projektów w naszym portfelu, między innymi po wyjściu z Polski sieci Tesco.

Z perspektywy czasu widzimy, że dzięki takim działaniom centra handlowe w naszym zarządzaniu zyskały „nowe życie” i poprawiają zarówno pozycję na danym rynku, jak i wyniki w obszarze odwiedzalności oraz sprzedaży. Bazując na doświadczeniu, wiemy że takie zmiany to ogromne szanse.

We wspomnianym wywiadzie mówił Pan również, że chcecie rozwinąć ogromny potencjał tych obiektów. Co stanowi o tym potencjale. Lokalizacja? Miks najemców? 

Lokalizacja rzeczywiście ma kluczowe znaczenie dla nieruchomości, szczególnie handlowych, a ta w przypadku centrów M1 jest świetna. Wynika to z faktu, że były to jedne z pierwszych projektów na handlowej mapie Polski.

Jeśli dodamy do tego inne cechy, takie jak ich struktura (są to parterowe budynki na prostym planie z dużymi zewnętrznymi parkingami), ich ugruntowaną, wieloletnią pozycję na rynku czy wysoką lojalność i przywiązanie klientów do marki, to mamy solidne fundamenty do dalszego działania. Wszystkie inne aspekty, takie jak struktura najmu czy miks najemców, możemy dostosować do aktualnych trendów oraz zwyczajów zakupowych, tak jak we wszystkich zarządzanych przez nas nieruchomościach handlowych. To kwestia dobrego planu, doświadczenia oraz chęci wdrożenia takich zmian.

M1 i Power Parki to w sumie ponad 500 tysięcy mkw. powierzchni handlowej, na której swoje sklepy i punkty usługowe prowadzi 650 najemców niemal wszystkich branż. Co się wydarzyło od kwietnia zeszłego roku w obszarze leasingu?

Do asset planów podchodzimy długofalowo i strategicznie, co zajmuje trochę czasu. Część zmian będzie widoczna szybko, a na inne chwilę poczekamy. Strategię zarządzania portfelem M1 przygotowywaliśmy na długo przed jego przejęciem. Po sfinalizowaniu procesu 1 maja 2024 roku mogliśmy formalnie zacząć ją wdrażać.

Aktualnie nasze plany realizujemy we wszystkich nieruchomościach M1. W pierwszej kolejności skupiamy się na tych projektach, które wymagały natychmiastowych działań. Prowadzimy je w trzech obszarach.

Tak jak wspomniałem, jednym z pierwszych wyzwań jest zmniejszanie powierzchni hipermarketów. Zadziało się to między innymi w M1 Bytom, gdzie przedłużyliśmy umowę z Auchan wraz z pomniejszeniem sklepu tej marki. Otworzył się tam już duży salon Sinsay na powierzchni ponad 800 mkw., a w trzecim kwartale ruszy ogromny park rozrywki FlyPark, który zajmie prawie 2800 mkw.

Kolejne pomniejszenia hipermarketów spożywczych odbywają się w centrach M1 Poznań, M1 Radom i M1 Łódź. W tych lokalizacjach zakończyliśmy już rozmowy z jednym z naszych strategicznych partnerów – Grupą CCC – dotyczące obecności marek z ich szerokiego portfolio, m.in. HalfPrice, CCC, Worldbox czy eobuwie.pl. 

Drugi obszar to ograniczanie powierzchni sklepów RTV. Z sukcesem zamknęliśmy te procesy w Power Parkach w Kielcach oraz Olsztynie, gdzie na uwolnionych powierzchniach otworzyliśmy odpowiednio multimarket Jula, który zajmuje powyżej 1700 mkw. oraz Action na ponad 1000 mkw.

Rekomercjalizacja została zrealizowana również w M1 Marki, gdzie na wydzielonej powierzchni 2000 mkw. otworzymy w maju Well Fitness. Z kolei w M1 Poznań wczesną wiosną klienci będą mogli skorzystać z oferty specjalistycznego sklepu CentrumRowerowe.pl, który zajmie ok. 2600 mkw. W następnym kroku zoptymalizujemy w taki sposób powierzchnie w M1 Kraków, M1 Radom oraz M1 Łódź. 

Trzecim elementem tej układanki jest optymalizacja miksu najemców poprzez wprowadzenie najnowszych konceptów rynkowych i kluczowych brandów. Oprócz wspomnianych marek z Grupy CCC, warto wspomnieć m.in. NEW YORKER, który zadebiutuje lub znacząco powiększy się w wielu lokalizacjach M1, Action czy sieć Sports Direct, która w trzecim kwartale minionego roku z sukcesem zagościła w M1 Zabrze, a za chwilę otworzy się w krakowskim M1.

Patrząc całościowo i wykorzystując szanse z tych trzech obszarów jednocześnie, możemy całkowicie zmienić ofertę oraz oddziaływanie danej nieruchomości. W sumie w całym portfelu centrów M1 tylko w ciągu 8 miesięcy zawarliśmy 207 umów i przedłużeń na łączną powierzchnię ponad 80 000 mkw., z czego prawie 25 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty. To objęło około 16% całej powierzchni. Jesteśmy w trakcie kolejnych rozmów i szacujemy, że na przestrzeni dwóch lat transformacja ta będzie dwukrotnie większa. 

Jakie są w tej chwili poziomy wynajęcie oraz odwiedzalność i obroty centrów M1?

Wskaźnik najmu w projektach M1 wynosi ponad 97%. Chciałbym jednocześnie podkreślić, że nie traktujemy tych centrów jako subportfel całości. Naszym celem od początku była ich pełna integracja po przejęciu zarządzania i tak też działamy.

Czy planujecie coś więcej niż tylko modernizacje? Mam na myśli tworzenie w tych miejscach, gdzie są M1 zupełnie nowych projektów?

Część obiektów M1 jest zlokalizowana na dużych działkach, które nie są w pełni wykorzystywane i stanowią nadwyżkę w stosunku do aktualnych potrzeb centrów handlowych, a jednocześnie ich lokalizacja jest atrakcyjna, np. dla projektów mieszkaniowych. Dlatego, aby wykorzystać ich potencjał, wystąpiliśmy z wnioskami o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla takich działek i przeznaczenie części tego terenu na cele mieszkaniowe.

Naszym zdaniem podniesie to atrakcyjność okolicy i pozytywnie wpłynie na działalność danego obiektu poprzez wzmocnienie catchmentu. Jednocześnie mocno podkreślam, że nie mamy planów zaprzestania działalności centrów handlowych M1. Nasze działania koncentrują się na podniesieniu ich atrakcyjności dla klienta.

Naszą rozmowę zaczęliśmy od tematu centrów M1, bo to w minionym roku było nowym elementem waszego portfela. Zbudowaliście jednak pozycję w Polsce na innym portfelu. Jak w tej chwili on wygląda?

Na zamknięcie roku 2024, wskaźnik najmu w całym zarządzanym przez nas portfelu wyniósł 97,5%. Łącznie podpisaliśmy nowe umowy najmu na ok. 63 000 mkw. oraz przedłużyliśmy kontrakty na ponad 234 000 mkw. Wśród naszych najemców znajdują się największe i najbardziej znane marki. 

Warto wspomnieć o realizacji naszych planów assetowych w Galerii Echo. W kieleckim centrum mieliśmy wiele otwarć, między innymi jeden z największych sklepów HalfPrice o powierzchni ok. 3200 mkw. oraz Reserved, który powiększył swoją powierzchnię o niemal 1000 mkw. Swoje salony uruchomiły także marki Salewa oraz The North Face i JD Sports, które do tej pory były obecne głównie w największych miastach lub lokalizacjach związanych ze sportami zimowymi.

Jesteśmy także w ostatniej fazie wdrażania rozległego asset planu w Pasażu Grunwaldzkim we Wrocławiu. Klienci mogą korzystać między innymi z oferty powiększonego sklepu NEW YORKER, C&A czy RTV EURO AGD. To jednak nie jedyne zmiany, które zaszły w naszym wrocławskim centrum. Pod koniec ubiegłego roku zakończyliśmy modernizację jego fasady. Monochromatyczna kolorystyka dodała obiektowi elegancji. Pozwoliła również na spójną ekspozycję logotypów najemców.

W Galerii Twierdza Zamość niedługo otworzymy HalfPrice o powierzchni ponad 2200 mkw. Rozpoczęliśmy również budowę parku handlowego przy Galerii Twierdza Kłodzko – to blisko 4200 mkw. najmu. Otwarcie planujemy na pierwszą połowę 2025 roku. Realizacja tej inwestycji umocni pozycję obiektu na lokalnym rynku i poszerzy strefę jego odziaływania. Podobne działanie przeprowadziliśmy między innymi w Zamościu i wiemy, że to dobrze wpłynęło na pozycję całego centrum zarówno w mieście, jak i całym regionie. 

Jak wyglądają wyniki odwiedzalności i obrotów w roku 2024?

Utrzymaliśmy poziom odwiedzalności z 2023 roku, a obroty najemców wzrosły. Dobrze radzi sobie moda i akcesoria. Wysokie wyniki osiągnęły rozrywka, gastronomia i usługi, co jest ważne dla tych segmentów po trudnych ostatnich latach. 

Co się dzieje z czynszami? 

Niewątpliwie po długim okresie presji na czynsze, wynikającej z pandemii i wszystkim, co ze sobą przyniosła, wracamy do mechanizmów rynkowych. Obserwujemy rozwój nowych konceptów, powiększanie istniejących sklepów i duże zapotrzebowanie na kolejne przestrzenie zgłaszane przez marki, które stawiają na dynamiczną ekspansję punktów sprzedaży stacjonarnej. To sprawia, że część najemców, którzy opierają swój biznes przede wszystkim na niskich czynszach, może stracić powierzchnię na rzecz innych. Tak działa wolny rynek oraz prawo podaży i popytu. 

W jakim kierunku będzie ewoluował miks najemców dużych i średnich galerii handlowych?

Miks najemców podlega ciągłym zmianom w zależności od trendów rynkowych. Sztuka polega na tym, aby te trendy wyprzedzać i je współtworzyć. Rekomercjalizacje, o których wspominałem, są szansą na zmianę udziałów poszczególnych kategorii najemców w obiekcie i wprowadzanie popularnych marek, których oczekują klienci. 

Centra handlowe zmieniają się w kierunku bycia „place to be” i budowania szerokiej oferty, nie tylko zakupowej. Takim krokiem jest rozszerzanie funkcji rozrywkowych czy gastronomicznych. W King Cross Marcelin otworzyliśmy w maju największą kręgielnię w Wielkopolsce ze strefą karaoke czy licznymi grami multimedialnymi, w której dodatkowo organizowane są stałe imprezy z DJ-em. Natomiast w Galerii Młociny MK Bowling powiększył swoją powierzchnię do 2000 mkw. 

Obserwujemy także zwiększenie udziału najemców gastronomicznych kosztem sklepów modowych. Dla przykładu w ciągu ostatnich dwóch lat otworzyliśmy kilka nowych konceptów w tym m.in. Popeyes^® w Galaxy, Pasażu Grunwaldzkim, Galerii Młociny, Outlet Parku czy MAX Premium Burgers w M1 Poznań i Power Park Olsztyn. Bardzo szybko rośnie również szeroko rozumiana branża usługowa oraz health&beauty, z dynamicznie rozwijającym się Rituals i dm drogerie. 

Te ruchy na rynku wymuszają również zmiany w istniejących sklepach poprzez ich powiększanie lub modernizacje, tak żeby mogły skutecznie konkurować z nowościami. Należy również zauważyć, że istnieje – a w przyszłości będzie powstawać – coraz więcej sklepów specjalistycznych z różnych kategorii, jak na przykład wspomniane już przeze mnie CentrumRowerowe.pl. W Polsce cała branża sportowa przeżywa swój renesans, w odpowiedzi na mocny trend związany ze zdrowym i aktywnym trybem życia.

Czy parki handlowe są dzisiaj w synergii z centrami handlowymi, czy też stanowią już bezpośrednią konkurencję? 

Parki handlowe na stałe wpisały się w krajobraz polskiego rynku nieruchomości, więc o ich relacji z centrami handlowymi myślę głównie w kategoriach synergii. Jest wiele przykładów, także za granicą, pokazujących że oba formaty współistnieją i mają się dobrze. I tak należy na to patrzeć, szczególnie z perspektywy klienta, który ma coraz mniej czasu i chce zaspokajać swoje podstawowe potrzeby zakupowe blisko miejsca zamieszkania.

Parki handlowe mają jednak wąską ofertę, która nie jest w stanie konkurować z dużymi centrami. Ta zawiera pełny przekrój formatów handlowych oraz branż, takich jak odzież, rozrywka, gastronomia czy usługi. A to wszystko pod jednym dachem. Jednocześnie trzeba uczciwie przyznać, że w przypadku rozbudowanych parków, szczególnie w mniejszych miejscowościach, mogą pojawiać się elementy konkurowania o odwiedzających. Na niektórych rynkach parki handlowe powstają w liczbie stwarzającej ryzyko wzajemnej kanibalizacji. 

Na zakończenie chciałbym zapytać o największe wyzwania w obszarze zarządzania centrami handlowymi.

Niewątpliwie wciąż mamy czas „drogiego pieniądza”, co skutecznie hamuje nastroje inwestycyjne. Jest to duże wyzwanie szczególnie dla starzejących się obiektów, które wymagają modernizacji. To istotne również w kontekście spełniania wymagań związanych z ESG. Wierzę jednak, że w najbliższej perspektywie możemy spodziewać się większej skłonności do obniżania stóp procentowych, co ma już miejsce w strefie euro.

A to przełoży się na zwiększoną dostępność kapitału i redukcję kosztów finansowych. Drugim wyzwaniem są rosnące koszty eksploatacyjne, wynikające z inflacji oraz podnoszenia płacy minimalnej. W obliczu wysokich i zmiennych cen energii należy uważnie także obserwować ten obszar i szukać nowoczesnych rozwiązań, które obniżają jej konsumpcję.

Rozmawiał: Radosław Rybiński

EPP jest największym zarządcą centrów handlowych w Polsce pod względem powierzchni najmu (GLA). Portfel, którym zarządzamy, obejmuje 35 projektów (29 obiektów handlowych i 6 kompleksów biurowych) o łącznej wartości około 2,9 miliardów euro i powierzchni najmu wynoszącej 1,3 miliona metrów kwadratowych. Nieruchomości są zlokalizowane w najbardziej atrakcyjnych polskich miastach o największym popycie konsumenckim i potencjale wzrostu.

Dąży do dostarczenia najemcom atrakcyjnej i innowacyjnie zarządzanej powierzchni, wspierając w ten sposób rozwój ich biznesu.

EPP należy do Redefine Properties, drugiego największego funduszu inwestującego w nieruchomości (REIT) notowanego na giełdzie w Johannesburgu (JSE).