[WYWIAD] Olga Łoś, Balmain Group: maksymalizujemy wartość i potencjał zarządzanych obiektów

Duży nacisk kładziemy na zrozumienie bądź określenie właściwego pozycjonowania rynkowego dla wynajmowanych obiektów, specjalizację w zakresie tworzenia i wdrażania strategii najmu oraz kreowania wartości dodanej – mówi Olga Łoś, Senior Asset Manager, Balmain Group.

Balmain Group konsekwentnie powiększa portfel zarządzanych nieruchomości retailowych. Jak wygląda on dzisiaj?

Balmain Group jest obecna w 15 miastach i zarządza portfolio liczącym 20 nieruchomości o łącznej powierzchni GLA 540 000 mkw., generujących średnio 44 mln footfallu rocznie. Stale poszerzamy swój portfel, w ostatnim roku np. rozpoczęliśmy zarządzanie bydgoską Galerią Pomorską, opolskim Power Park, Carrefour Kraków, a także przejęliśmy zarządzanie Galerią Chełm.

Zarządzamy zróżnicowanym portfolio obiektów, wśród których znajdują się centra handlowe, convenience, retail parki oraz nieruchomości mixed-use.

Jaką część zarządzanych przez Was galerii handlowych stanowią obiekty, które mają ponad 10 lat?

80% naszych obiektów jest starsza niż 10 lat. Zarządzanie takimi obiektami i praca nad maksymalizowaniem ich wartości, wymaga od nas wielu umiejętności i stanowi wyzwanie. Przede wszystkim przez wzgląd na to, że powstawały one w zupełnie innych warunkach rynkowych oraz wśród innych trendów. Były to przeważnie pierwsze centra handlowe w swoich miastach, które skupiały się głównie na funkcjach zakupowych, nie tak różnorodnych, jakie spełniają teraz nowoczesne inwestycje.

Gdy powstawały, nikt nie myślał o znaczeniu stref rozrywki czy rozbudowanych food courtach z atrakcyjną ofertą. Te budynki są bardzo często utrzymane w starszych technologiach, dlatego jeżeli chcą uzyskiwać certyfikaty eko czy wprowadzać rozwiązania z zakresu ESG, potrzebna jest najczęściej duża inwestycja w formie modernizacji, a niekiedy nawet przebudowy.

Umiejętność dostrzegania kierunków zmian i podążanie za ewoluującymi potrzebami rynku charakteryzuje nasz zespół od początku funkcjonowania, dlatego nieustannie prowadzimy różnorodne, przemyślane działania, mające na celu maksymalizację wartości i potencjału zarządzanych przez nas obiektów, co pozytywnie przekłada się na osiągane przez nie wyniki.

Jakie są trzy największe wyzwania związane z procesem modernizacji galerii handlowych?

Patrząc z perspektywy asset managera, za podstawowe wyzwanie uznałabym stałą potrzebę zmian i dostosowywania oferty sklepów do potrzeb klientów. Ponadto wdrażanie nowych funkcjonalności, w oparciu o tożsamość społecznej przestrzeni, jaką dany obiekt ma tworzyć i z którą powinien się identyfikować. Centra handlowe na przestrzeni ostatnich 10 lat przestały być miejscami jedynie zakupowymi, a nasze ambicje przekształcania ich w miejsca spotkań i współistnienia w swoich środowiskach, realizujemy z dużą starannością i powodzeniem. Przy obecnym intensywnym tempie życia, ludziom bardzo odpowiada realizowanie jak największej liczby potrzeb w jednym, wybranym przez nich, przyjaznym miejscu.

Dlatego też, poprzez nasze działania leasingowe, marketingowe oraz inwestycyjne, tworzymy starannie zaprojektowane i wyposażone przestrzenie, które sprzyjają spotkaniom z najbliższymi. Jednocześnie kreujemy miejsca dedykowane inicjatywom na rzecz lokalnych społeczności, realizowanym we współpracy z miastem, organizacjami lokalnymi oraz fundacjami. Organizujemy wartościowe wydarzenia dla różnych grup wiekowych, urządzamy strefy coworkingowe, tereny zielone sprzyjające rekreacji, przestrzenie odpowiednie dla różnorakich aktywności itp. Staramy się, dzięki przemyślanej polityce leasingowej, by w zarządzanych przez nas obiektach zawsze znalazło się miejsce na siłownię, by strefy gastronomiczne tętniły życiem, różnorodnością wyboru i przytulnością przestrzeni.

Bardzo zależy nam na integracji lokalnych społeczności, rozwijaniu identyfikacji ze swoim otoczeniem, dlatego chętnie współpracujemy z małymi, sąsiedzkimi firmami czy organizacjami, umożliwiając im dotarcie do dużej liczby naszych gości. Chętnie wspieramy lokalną kulturę czy start-upy. Jednym słowem – stawiamy na doświadczenia, które stają się udziałem naszych klientów zupełnie niezależnie i niejako obok tradycyjnej funkcji handlowej naszych miejsc.

Wyzwaniem nr dwa jest dla nas stała optymalizacja CAPEX i OPEX. Ogromne znaczenie mają działania proekologiczne oraz efektywność, czyli przemyślane i dobrze obliczone inwestowanie w modernizację, która długofalowo przyniesie zwrot wartości w postaci oszczędności operacyjnych, a także wyższych dochodów z najmu.

Sukcesywnie wdrażamy energooszczędne systemy oświetlenia, takie jak rozwiązania LED czy inteligentne sterowanie wydatkowaniem energii. Ponadto w celu oszczędności energii inwestujemy w modernizację systemów HVAC (ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja). Kolejnym krokiem będzie instalacja paneli fotowoltaicznych, zielone dachy, czyli odnawialne źródła energii. Dla większości inwestorów wyzwaniem może być dostosowanie swoich obiektów do wymagań Unii Europejskiej w zakresie zrównoważonego rozwoju, inwestowanie w ekologiczne materiały budowlane i recykling odpadów budowlanych.

Kolejnym wyzwaniem jest cyfryzacja i innowacje technologiczne. Tutaj z pomocą przychodzi rynek oferując szeroką ofertę IoT (czyli internet rzeczy, które bez ingerencji człowieka, wyłącznie za pomocą sieci, mogą się między sobą komunikować, wymieniać i przetwarzać dane), monitoring zużycia energii czy systemy optymalizacji ruchu klientów.

Bardzo ważna jest dla nas automatyzacja i nowe technologie, tj. kioski samoobsługowe, aplikacje mobilne czy rozszerzona rzeczywistość. Niebagatelne znaczenie ma ponadto integracja handlu online z offline (tu wymieniłabym model omnichannel, showroomy czy click&collect).

Czy mogłaby Pani wskazać przykład jednej galerii, która przeszła, czy przechodzi proces modernizacji i którą Pani zdaniem moglibyśmy wskazać jako case, który stanowi dobry wzór dla innych?

W naszym portfelu jest kilka takich obiektów handlowych, ale myślę, że najlepszym przykładem będzie w tym wypadku Galeria Panorama w Poznaniu.

Galeria Panorama, otwarta około 30 lat temu, była pierwszym centrum handlowym w Poznaniu i w świadomości Poznaniaków stanowiła centrum obuwnicze. Z perspektywy inwestora modernizacja galerii była niezbędna, aby sprostać współczesnym oczekiwaniom klientów i najemców, ważne jednak było, by zachować jej lokalny charakter.

Zakres modernizacji obejmował przebudowę wnętrz, kompleksowy remont pasaży na parterze i pierwszym piętrze, włączając w to nowoczesne oświetlenie. Zmieniono również komunikację w centrum, zmodernizowano fasady, a przede wszystkim rekonfigurowano przestrzeń handlową. Na pierwszym piętrze stworzono sześć dużoformatowych lokali, co pozwoliło na wprowadzenie nowych najemców, takich jak Media Expert, Jysk i klub fitness. Warto podkreślić, że całość prac została przeprowadzona podczas funkcjonowania obiektu.

Wśród rezultatów naszych działań wymieniłabym: zmianę profilu przychodów, wprowadzenie S.C. oraz umów długoterminowych, zmianę średniego czasu trwania umów z 2,2 na 8,9 lat, rekonstrukcję profilu najemców poprzez wprowadzenie najemców dużoformatowych i międzynarodowych, a co za tym idzie zmniejszenie liczby sklepów o 37%, zmniejszenie liczby pustostanów o 30%, optymalizację OPEX o 17%, a finalnie wzmocnienie pozycji na konkurencyjnym rynku nieruchomości komercyjnych, co przyniosło wzrost wartości nieruchomości o 20%.

Wydaje się, że w ostatnich latach właściciele centrów handlowych zamrażali budżety przeznaczone na modernizację. Czy widzi Pani jakieś zmiany w tym obszarze?

Jak najbardziej. Sądzę, że w dużym stopniu miało to związek z sytuacją rynkową. Wiele inwestycji było w toku, gdy rozpoczęła się pandemia, a wraz z nią właściciele nieruchomości musieli dostosować się do zmienionej rzeczywistości. Obecnie sytuacja wraca do normy i inwestorzy wrócili do patrzenia długoterminowego. W związku z tym, że nie buduje się nowych galerii handlowych, właściciele koncentrują się na ulepszaniu i ewentualnej rozbudowie bądź rekonfiguracji funkcjonujących obiektów, żeby umocnić swoją pozycję i skutecznie odpowiadać na zmieniające się wymagania klientów.

Przypuszczam, że w przyszłości modernizacje będą postępować wraz z dostępnością produktów bankowych na te cele. Banki coraz częściej do swojej listy wymagań dodają CAPEX związany z ESG, co ma istotne znaczenie dla właścicieli i zarządców centrów handlowych. Oznacza to, że inwestorzy ubiegający się o finansowanie muszą uwzględniać nakłady kapitałowe na modernizację budynków w celu zwiększenia ich efektywności energetycznej, redukcji emisji CO₂ oraz wdrażania proekologicznych rozwiązań.

Balmain Group podkreśla, że koncentruje się na zrównoważonym rozwoju centrów handlowych, którymi zarządza. Co to oznacza w praktyce?

Z perspektywy asset managera to przede wszystkim zrównoważony przychód operacyjny, a co za tym idzie – wzrost wartości nieruchomości. Duży nacisk kładziemy na zrozumienie bądź określenie właściwego pozycjonowania rynkowego dla wynajmowanych obiektów, specjalizację w zakresie tworzenia i wdrażania strategii najmu oraz kreowania wartości dodanej. Kluczowe jest utrzymywanie optymalnej w danym czasie i miejscu struktury najemców, dostosowanej do zmieniających się trendów i potrzeb klientów. Niebagatelne znaczenie dla stabilności i umocnienia pozycji obiektu w danym rejonie jest umiejętne negocjowanie i podpisywanie długoterminowych umów najmu.

Starsze budynki wymagają stałych nakładów inwestycyjnych i wdrażania nowoczesnych rozwiązań. Muszą także odpowiadać na zmieniające się potrzeby najemców i klientów, dlatego proces przystosowywania ich do nowych trendów czy rynkowych wymagań musi być realizowany stale, konsekwentnie, długofalowo i perspektywicznie.

Wdrożenie ESG to koszty, ale w konsekwencji wymierne korzyści. Dzięki wprowadzonym działaniom udało się Wam np. zmniejszyć zużycie energii elektrycznej o kolejne 10% w 2024 roku, co daje łączne zmniejszenie o 50% w ciągu ostatnich 5 lat. Zużycie gazu i ogrzewania zostało zmniejszone o 15%, co daje łączne zmniejszenie o 30% w ciągu ostatnich pięciu lat. Ten bilans wygląda bardzo dobrze.

Przejmując nieruchomości, wnikliwie analizujemy budżety operacyjne i wprowadzamy optymalizacje, które są korzystne dla użytkowników obiektu. Koncentrujemy się na zwiększaniu efektywności energetycznej poprzez wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, modernizację systemów HVAC oraz wdrażanie BMS (Building Management System) w coraz większej liczbie obiektów.

Dbamy o zrównoważoną mobilność, montując stacje ładowania pojazdów elektrycznych i rozwijając infrastrukturę rowerową oraz car-sharingową. Dodatkowo stawiamy na certyfikację i modernizację budynków, czego przykładem są obiekty uzyskujące certyfikaty BREEAM oraz plany instalacji paneli fotowoltaicznych. Wyniki, jakie otrzymujemy w tym obszarze, są możliwe dzięki stawianiu celów rocznych, monitorowaniu i porównywaniu wyników pomiędzy obiektami, którymi zarządzamy, a także dzięki efektowi skali, czyli kontraktowaniu mediów dla całego portfela.

Nasze centra handlowe to także przestrzenie przyjazne społeczności – organizujemy „quiet hours” dla osób w spektrum autyzmu, wprowadzamy lodówki foodsharingowe, wspieramy seniorów i młodzież, a także angażujemy klientów w edukację ekologiczną.

Wśród planów Balmain Group na 2025 r. znajduje się m.in. całkowite wprowadzenie oświetlenia LED w częściach wspólnych obiektów handlowych, w wewnętrznych parkingach i elementach budynków. Plany Balmain Group zakładają także dalsze modernizacje systemów BMS w budynkach, na poziomie 21%. Jak wygląda realizacja tych planów?

Proces modernizacji BMS rozpoczęliśmy już w 2024 roku, a pierwsze efekty tych zmian są już widoczne. Zauważamy znaczną poprawę w zakresie optymalizacji zużycia energii, a także lepszą kontrolę nad parametrami środowiskowymi w obiektach, co przekłada się na większy komfort najemców i gości. Nasze podejście obejmuje zarówno instalowanie nowoczesnego oprogramowania wspierającego funkcjonowanie BMS, które umożliwia zdalne monitorowanie i kontrolowanie parametrów takich jak temperatura, wilgotność czy poziom CO₂, jak i przeprowadzanie kompleksowych modernizacji istniejących systemów BMS.

W ramach tych modernizacji, wprowadzamy zaawansowane technologie, które pozwalają na lepsze zarządzanie energią i zwiększenie efektywności operacyjnej budynków, takie jak integracja z systemami HVAC, oświetleniem LED, a także automatyzację procesów zarządzania mediami. 70% obiektów, którymi zarządzamy jest już w 100% objętych oświetleniem LED, a pozostałe 30% jest w trakcie wymiany oświetlenia, o średnim zaawansowaniu powyżej 50%.

Wprowadzenie oświetlenia w technologii LED oraz modernizacje systemów BMS przyniosło w zależności od nieruchomości oszczędności na poziomie 15%, 20%, 25%, a nawet ponad 60% w zużyciu energii elektrycznej. Dodatkowo, w pierwszym obiekcie, gdzie przebudowaliśmy system ogrzewania z gazowego na ciepło miejskie, uzyskaliśmy oszczędności na poziomie ponad 40%.

Dążymy do dalszej rozbudowy i integracji tych systemów, co pozwoli na osiągnięcie jeszcze lepszych wyników w zakresie efektywności energetycznej i zrównoważonego zarządzania.

Rozmawiał: Radosław Rybiński