Jakie są wymogi banków wobec inwestycji ESG centrów handlowych? Jak instytucje finansujące kontrolują działania służące celom środowiskowym właścicieli centrów handlowych? To ważne pytania stawiane przez Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU). Tak zwane zielone inwestycje zwiększają bez wątpienia wartość księgową centrów handlowych i ułatwiają ich właścicielom pozyskiwanie kredytów. Zatem- według ZPPHiU – koszty takich inwestycji powinni pokrywać właściciele obiektów.
Zdaniem ZPPHiU często wymogi właścicieli centrów handlowych są sprzeczne z podstawową logiką, nie tylko z racjonalnym wykorzystaniem zasobów – jak na przykład żądanie wymiany w pełni funkcjonalnych witryn sklepowych na nowe.
Warto zwrócić uwagę, że zgodnie z raportem KPMG pt. „Property Lending Barometer 2024” banki w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) nie straciły apetytu na finansowanie nieruchomości komercyjnych. Zmieniają się strategie kredytowe – szczególnie dla polskich, czeskich i węgierskich banków niespełnienie kryteriów ESG może być przyczyną odmowy udzielenia kredytu.
Zgodność z normami zrównoważonego rozwoju stała się istotnym elementem oceny projektów, co wpływa na wszystkie aspekty kredytowania. 75 proc. spośród 43 ankietowanych banków z 9 krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej zadeklarowało przyjęcie strategii ESG i włączenie kryteriów zrównoważonego rozwoju do zatwierdzania kredytów.
„Inwestorzy w Polsce, Czechach i na Węgrzech coraz częściej spotykają się z odmową finansowania, gdy nie spełniają oczekiwań banku w zakresie ESG” – mówiła Monika Dębska-Pastakia, Partner Associate, Deal Advisory, Real Estate, KPMG w Polsce.
„Ale żądania wynajmujących tłumaczone wymogami ESG są niejednokrotnie absurdalne, a ponadto nieistotne z punktu widzenia potrzeb klientów. Zgodnie z badaniami Omnisense odwiedzający galerie handlowe nie zwracają uwagi na rodzaj posadzek w sklepach, sposób pozyskiwania energii elektrycznej, widoczność instalacji podsufitowych czy rodzaj szkła w witrynach sklepowych. Natomiast ważne dla nich są: czystość toalet (91% wskazań) i brak opłat za nie (89%), łatwość dostępu do toalet (85%), wybór sklepów w galerii handlowej (89%), komfort cieplny (79%), oznaczenia i nawigacja w obiekcie (74%), funkcjonowanie parkingu (73%) oraz łatwy dojazd samochodem (74%)” – czytamy w komunikacie ZPPHiU.
„Oczekiwania modernizacji i inwestycji „ekologicznych”, jakie właściciele sklepów i punktów usługowych otrzymują od wynajmujących w galeriach handlowych, oznaczają często kosztowne, niepotrzebne, a nawet przeciwskuteczne wydatki. Te wymogi sprawiają wrażenie, jakby ich celem było wyłącznie papierowe podwyższenie wartości obiektu – a nie faktyczne zainteresowanie środowiskiem i potrzebami klientów.
Oczekujemy, że banki będą weryfikować tego typu działania. To właśnie banki powinny wymagać, aby modernizacje obiektów przez zarządców centrów wpisujące się w polityki ESG były racjonalne, etyczne i przede wszystkim efektywne. Powinny faktycznie przekładać się na ochronę środowiska i oszczędności. Niezrozumiałe jest, że właściciele centrów handlowych nie inwestują w infrastrukturę, która jest ważna dla klientów – jak parkingi, toalety, oznaczenia, etc.
Czy naprawdę wymienione na identyczne szkło w witrynach sklepów najemców powinno podwyższać wartość centrów handlowych? Czy banki mają jednoznaczny i weryfikowalny katalog wymogów ESG w procedurach kredytowych dla nieruchomości handlowych? Jakie kryteria są brane pod uwagę? – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalny Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
ZPPHiU podkreśla, że odwiedzalność centrów handlowych maleje – wg ostatnich dostępnych danych Proxi.cloud za 2024 rok ruch w centrach i galeriach handlowych spadł o blisko -3,5% w porównaniu z rokiem 2023, a liczba unikalnych klientów zmniejszyła się o prawie -3,1% rdr.
ZPPHiU wskazuje , że raport UCE Research i Proxi.cloud pokazuje 7-procentowy spadek liczby klientów w galeriach i centrach handlowych podczas tegorocznych zimowych wyprzedaży w porównaniu do roku ubiegłego. Wzrost popularności e-commerce oraz nowe strategie zakupowe marek to główne czynniki wpływające na tę tendencję.
Zdaniem ZPPHiU zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Dlatego nie można narzucać tego typu wymogów w ramach aneksów do umów najmu. Najemcy mają prawo i obowiązek mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także otrzymywać informacje o śladzie węglowym od wynajmujących.
„Wynajmujący powinni uzgodnić między sobą i zaproponować najemcom standard tzw. zielonych załączników do umów najmu w centrach handlowych. Kluczowe jest, aby nowe zapisy uwzględniały właściwie rozłożoną odpowiedzialność obu stron umowy oraz przynosiły korzyści obu stronom – a nie tylko właścicielom galerii handlowych.
Przedstawiciele centrów dużo mówią o wdrażanych rozwiązaniach ESG i politykach środowiskowych – ale nie pokazują, w jaki realny sposób przekłada się to na benefity dla środowiska i faktyczne oszczędności dla najemców, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów wspólnych. Brakuje konkretnych przykładów oszczędności i transparentnej polityki informowania o planowanych działaniach i etapach wdrażania ESG w centrach handlowych.
Właściciele centrów handlowych często podkreślają, że zielone załączniki przynoszą najemcom „korzyści, oszczędności i ograniczają ryzyka, pozwalają na optymalizację kosztów eksploatacji obiektów i stymulują innowacje”. Jednak nie prezentują realnych przykładów na potwierdzenie tych tez – a zwłaszcza rozliczeń i oszczędności dla najemców. Ponadto wskazują, że zielone załączniki będą pomocne najemcom w pozyskiwaniu danych do raportowania zgodnie z Dyrektywą CSRD – ale także nie wyjaśniają, w jaki sposób” – czytamy w komunikacie ZPPHiU.
O ZPPHiU
Zofia Morbiato – dyrektor generalny w ZPPHiU, od wielu lat związana z branżą handlową jako prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych (PSNPH). W ZPPHiU działa od 2020 r. Ma szerokie doświadczenie menedżerskie w zakresie administracji sprzedaży, zakupów, zarządzania logistyką i łańcuchem dostaw. Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.
Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług zrzesza firmy, w których zatrudnienie znajduje ponad 200 tysięcy pracowników. Listę firm członkowskich, postulaty, aktualne informacje o działaniach podejmowanych przez ZPPHiU i wszelkich aktywnościach, także medialnych, jego przedstawicieli można znaleźć na stronie internetowej.
