Najchętniej przyglądamy się obiektom o powierzchni od 10 do 20 tysięcy m², które obsługują cały region – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Błażej Jurkowski, Dyrektor Finansowy Newgate Investment.
Newgate Investment jest wystawcą targów #scf2025fall, które odbędą się w Warszawie, w dniach 24-25 września tego roku.
Jak Newgate Investment patrzy dzisiaj na rynek? Z optymizmem, sceptycyzmem, czy raczej neutralnie?
To nie jest łatwe pytanie, ponieważ rynek nie jest jednorodny. Po pierwsze, same retail parki są bardzo różnorodne – lokalizacje jeszcze bardziej, a konkurencja w różnych miejscach potrafi być bardzo odmienna. Gdy porównamy Polskę do Europy Zachodniej, widzimy jednak istotne różnice. Nasze wewnętrzne analizy pokazują, że polski rynek nie jest jeszcze nasycony. Liczymy na dalszy wzrost siły nabywczej, a jednocześnie uważamy, że Polska nigdy nie była tak mocno nasycona centrami handlowymi, jak Zachód. Tę lukę mogą wypełnić retail parki.
Demografia też odgrywa tu istotną rolę. O ile jesteśmy w stanie przewidywać demografię opartą na populacji etnicznej Polski, o tyle nie da się jednoznacznie określić wpływu imigracji i emigracji, które mogą być znaczące. Widać to nie tylko w ostatnich latach w Polsce, ale i w innych krajach Europy Zachodniej.
To wszystko sprawia, że nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Dobrze znamy ten rynek, działamy na nim od lat, starannie dobieramy projekty, w które wchodzimy. Widzimy w nich duży potencjał – zarówno jeśli chodzi o wzrost wartości, wzrost czynszów, jak i sukces długoterminowy. Naszą strategią jest „kup i trzymaj”. Horyzont inwestycyjny nie jest ściśle określony czasowo – zawsze patrzymy długofalowo.
Rozwijacie się przez akwizycje. Spójrzmy na Wasze działania historycznie: jak wyglądały zakupy w ostatnich latach, gdzie jesteście dziś i jaka jest perspektywa na kolejne dwa–trzy lata?
Przez ostatnie lata sukcesywnie zwiększaliśmy skalę działalności. Zaczynaliśmy od mniejszych obiektów, stopniowo przechodząc do większych, zlokalizowanych w większych miastach. To było zresztą spójne z rozwojem samego rynku retail parków.
Początkowo inwestowaliśmy w obiekty o powierzchni 1000–2000 m², zlokalizowane głównie w sypialniach miast – tam, gdzie był duży przepływ ludzi i łatwy dostęp do parkingu, ale brak konkurencji ze strony centrów handlowych. Te obiekty odpowiadały na podstawowe potrzeby zakupowe.
Z czasem rynek ewoluował. Retail parki rosły, pojawiały się w większych miastach, a więc naturalnie również nasze zakupy dotyczyły coraz większych aktywów. Dziś wyróżniłbym kilka podkategorii na tym rynku: mniejsze obiekty 2–5 tys. m² na dużych osiedlach mieszkaniowych, większe parki 10–20 tys. m² z dobrym dostępem z całego regionu, oraz wolnostojące supermarkety czy obiekty z 2–3 najemcami.
Każda z tych form ma swoje miejsce i potencjał – wszystko zależy od lokalizacji. To ona jest kluczowa przy ocenie wartości danego projektu.
Jak dziś wygląda ten „idealny”, najchętniej przez Was kupowany park handlowy?
Najchętniej przyglądamy się obiektom o powierzchni od 10 do 20 tysięcy m², które obsługują cały region. Najważniejszymi kryteriami są dla nas lokalizacja i dobre skomunikowanie – wraz z wygodnym parkingiem.
Retail parki konkurują z innymi formatami retailu głównie poprzez komfort zakupów – szybkość, dostępność produktów, łatwość dojazdu i parkowania. Grupujemy najemców, którzy odpowiadają na codzienne potrzeby klientów, tak by oferta była funkcjonalna i wygodna. To także sposób na uniknięcie konkurencji ze strony e-commerce i tradycyjnych centrów handlowych – zakres oferty jest po prostu inny.
Dodatkowo, tego typu obiekty są lepiej postrzegane przez banki – łatwiej uzyskać na nie finansowanie niż w przypadku pięciu mniejszych parków. To również dla nas duży atut.
Jakie macie plany inwestycyjne na ten rok? Jakie środki chcecie przeznaczyć na zakupy?
Na ten rok nasz budżet inwestycyjny wynosi 100–120 milionów euro. Mamy już zidentyfikowane aktywa, które pozwolą nam ten budżet spokojnie zrealizować – oczywiście wszystko zależy jeszcze od warunków negocjacji i procesu due diligence.
Jaka jest dziś wartość Waszego portfela?
Aktualnie jest to około 300 milionów euro. Do końca tego roku zakładamy, że osiągniemy wartość w okolicach 400–450 milionów, a w perspektywie dwóch lat chcemy dojść do pół miliarda.
Z kim pracujecie, jeśli chodzi o finansowanie i dlaczego właśnie z tymi instytucjami?
Współpracujemy praktycznie ze wszystkimi bankami w Polsce, które rzeczywiście finansują sektor retail w naszej skali. Kluczowe jest dla nas bezpieczeństwo i strategiczne podejście do finansowania. Staramy się budować dobre relacje z każdą z instytucji i dobierać projekty pod preferencje danego banku, uzyskując jednocześnie jak najlepsze warunki.
Oprócz banków krajowych, współpracujemy również z zagranicznymi instytucjami finansowymi – szczególnie przy refinansowaniu całych portfeli.
Czy możliwe jest finansowanie projektów, w których czynsze byłyby płacone w złotówkach?
Szczerze mówiąc – nie. W obecnej sytuacji, przy stopie procentowej w złotówkach wynoszącej około 6%, do której trzeba doliczyć marżę i amortyzację kredytu, koszt finansowania sięga 8–10%. Tymczasem stopy kapitalizacji dla retail parków wynoszą 7–9%. Oznacza to ujemne lewarowanie – model nie działa. Inwestorzy opierają się na cash flow, a nie na przyszłej wartości nieruchomości. Jeśli cash flow jest ujemny, projekt nie ma sensu. Złotówka jest zatem eliminatorem – tylko podmioty operujące wyłącznie własnym kapitałem mogą sobie na to pozwolić.
Na rynku wciąż mało jest transakcji pakietowych. Dlaczego? Czy dla Was takie oferty są atrakcyjne?
To kwestia ekonomii skali. W retail parkach sens ma posiadanie portfela już na starcie. Pojedyncze obiekty są relatywnie małe, a do ich obsługi potrzeba specjalistycznego zespołu. Tylko przy odpowiedniej skali działalności jesteśmy w stanie zbudować efektywną organizację.
Zakup portfela to szansa na szybkie zwiększenie skali, uproszczenie procesu transakcyjnego i ułatwienie finansowania. Duże portfele są atrakcyjne także dla banków – można je sfinansować jednym procesem decyzyjnym.
Czy w historii Newgate było dużo takich transakcji pakietowych?
Nie. Portfele, które posiadamy, tworzyliśmy sami. Mamy kilku partnerów – deweloperów i właścicieli, od których kupowaliśmy obiekty w sposób powtarzalny, ale nigdy nie była to jednorazowa sprzedaż portfela. Tego typu transakcje jednak pojawiają się na rynku i będą coraz częstsze.
Na koniec – kwestia REIT-ów. Gdyby się w Polsce pojawiły, jaki wpływ mogłyby mieć na rynek retail parków i ich finansowanie?
To dla mnie jako finansisty temat bardzo ciekawy. Przez lata miałem ogromną nadzieję, że REIT-y rzeczywiście zostaną w Polsce uruchomione – mogłyby być świetnym narzędziem inwestycyjnym dla przeciętnego Kowalskiego. Niestety, do dziś się to nie wydarzyło – i mam poważne obawy, że wciąż się nie wydarzy.
Polskie doświadczenia z inwestowaniem w nieruchomości przez fundusze czy obligacje są słabe – bardzo często za tymi inicjatywami stali ludzie z rynków finansowych bez wiedzy o nieruchomościach. To się kończyło źle. A bez zaufania inwestorów indywidualnych REIT-y nie ruszą – niezależnie od aspektów legislacyjnych czy podatkowych.
