Polska gospodarka, z prognozowanym przez Colliers wzrostem PKB na poziomie 3,5% w 2025 r., wyrasta na lidera regionu. Głównym motorem tego przyspieszenia jest silna konsumpcja gospodarstw domowych, która bezpośrednio kształtuje rynek handlowy. Beneficjentem tych zmian są parki handlowe – format ten zdominował nową podaż i transakcje inwestycyjne, w tym spektakularną sprzedaż portfela 36 obiektów przez Trei Real Estate. Równocześnie sieci handlowe optymalizują powierzchnie, a starsze obiekty stają przed wyzwaniami dekarbonizacji.
Jak podają eksperci Colliers w najnowszym raporcie „Highlights & Predictions 2025/2026: CEE-6 Real Estate Market” w regionie CEE obserwujemy umiarkowane ożywienie gospodarcze, spadek inflacji i rosnące znaczenie inwestycji w zrównoważony rozwój. W 2025 roku w sektorze nieruchomościach komercyjnych dominowały trendy modernizacji, ograniczonej nowej podaży biur, silnego popytu na powierzchnie logistyczne oraz dynamicznego rozwoju parków handlowych. Prognozy na 2026 wskazują na dalszy wzrost znaczenia ESG, technologii i projektów wielofunkcyjnych.
„Rok 2025 pokazał odporność polskiej gospodarki. Wzrost PKB na poziomie 3,5% przy jednoczesnym ustabilizowaniu inflacji pod koniec roku na poziomie celu banku centralnego to solidny fundament pod dalszy rozwój. Obniżki stóp procentowych o 175 punktów bazowych dały rynkowi potrzebny oddech, choć inwestorzy wciąż zachowują selektywne podejście” – mówi Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.
Parki handlowe będą ewoluować w kierunku formatów wielofunkcyjnych i dalej rozwijać się w mniejszych ośrodkach miejskich. Silny popyt na powierzchnie przemysłowe będzie utrzymywał się w większości krajów CEE.
„Jednym z najważniejszych wydarzeń na rynku handlowym w 2025 roku były transakcje sprzedaży portfeli parków handlowych. Trwa sprzedaż 36 tego typu obiektów przez Trei Real Estate do Slate Asset Management oraz Ares Management o wartości ponad 300 mln euro, a portfel 10 obiektów z BHM trafił do czeskiego funduszu Reticulum/MyPark za ponad 50 mln euro.
Ponadto prowadzone są przebudowy i modernizacje wybranych obiektów handlowych, które zmieniają się z formatów „big-box” oraz centrów handlowych pierwszej generacji w parki handlowe. Jako odpowiedź na ewoluujące potrzeby konsumentów przebudowują się i modernizują również kluczowi gracze pośród centrów handlowych na rynkach regionalnych m.in. krakowska Bonarka, katowicka Silesia czy lubelska Felicity, gdzie metamorfozie ulega strefa gastronomiczna” – mówi Anna Radecka-Łysiak, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych, Colliers.
Parki handlowe napędzają rynek
Segment handlowy w Polsce w 2025 roku był zdominowany przez parki handlowe, które stały się kluczowym formatem zarówno pod względem nowej podaży, jak i aktywności inwestycyjnej. Ich rozwojowi sprzyjają rozmieszczenie ludności w Polsce oraz postępujące procesy suburbanizacji, co wyraźnie przełożyło się na zainteresowanie inwestorów – najlepiej ilustrują to transakcje sprzedaży portfeli parków handlowych przez Trei Real Estate oraz BHM. Równolegle obserwowana była ewolucja oferty obiektów handlowych: rosnąca obecność najemców z segmentu fitness i rekreacji wzmacniała tenant-mix i zwiększała atrakcyjność obiektów, podczas gdy największe sieci detaliczne, w tym hipermarkety spożywcze i sklepy z elektroniką, konsekwentnie optymalizowały metraże placówek.
„Wybrani operatorzy i najemcy, dotychczas znani z tradycyjnych centrów handlowych, będą decydować się na debiut w formacie parku handlowego. Będą to marki z segmentów mody, akcesoriów oraz różnego rodzaju usługi, w tym operatorzy opieki zdrowotnej, fitness czy gastronomii. Parki handlowe będą coraz częściej pełniły funkcję lokalnych centrów społecznych i możemy spodziewać się wykorzystania ich również na inne cele, w tym m.in. usług edukacji” – mówi Marta Cegielnik, dyrektor Działu Powierzchni Handlowych w Colliers.
Prognozy wskazują, że w kolejnych latach parki handlowe pozostaną głównym motorem nowej podaży, szczególnie w mniejszych miastach, a rosnące znaczenie projektów wielofunkcyjnych oraz presja regulacyjna i energetyczna będą sprzyjały modernizacjom, zmianom funkcji nieruchomości i wdrażaniu strategii zrównoważonego rozwoju, które coraz silniej wpływają na konkurencyjność i wartość aktywów handlowych.
Popyt wciąż wysoki na rynku przemysłowo-logistycznym
W ciągu ostatnich 12 miesięcy polski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych utrzymał wysoką aktywność najemców, a popyt brutto w 2025 r. ma przekroczyć 6 mln mkw., osiągając poziom wyższy niż w latach 2023–2024. Coraz wyraźniej zmienia się jego struktura – blisko połowę zawieranych umów stanowią renegocjacje, co potwierdza koncentrację najemców na stabilizacji kosztów i długofalowym zabezpieczaniu operacji. Po stronie podaży widoczne jest wyhamowanie – wolumen nowoczesnej powierzchni oddanej do użytku w 2025 r. znacząco spadł, a deweloperzy ograniczyli realizację projektów spekulacyjnych, co w połączeniu z wyższą dostępnością powierzchni przełożyło się na wzrost wskaźnika pustostanów do ok. 7–8%.
Inwestycje infrastrukturalne zaplanowane na najbliższe lata mogą znacząco wpłynąć na strukturę oraz tempo rozwoju polskiego rynku przemysłowo-logistycznego. Najważniejszą z nich będzie budowa portu CPK (Portu Polska), którego aspekt cargo będzie kluczowy. Spowoduje to prawdopodobnie zwiększony popyt na powierzchnie logistyczne w okolicach Baranowa, co wynika z dążenia firm do skracania łańcuchów dostaw. Istotne będą również inwestycje w transport intermodalny, w tym nowe morskie terminale kontenerowe.
Mimo spokojniejszego otoczenia inwestycyjnego rynek potwierdził swoją dojrzałość poprzez duże transakcje typu sale-and-leaseback, na czele z umową Eko-Okna z Realty Income Corporation. Dodatkowo relokacje firm logistycznych i produkcyjnych z Niemiec, takich jak Mercedes-Benz czy Miele, wzmacniają pozycję Polski jako konkurencyjnej lokalizacji. W perspektywie 2026 r. relatywnie wysoki popyt brutto, możliwe odbicie w produkcji oraz sprzyjające otoczenie makroekonomiczne mogą stopniowo przełożyć się na wzrost popytu netto, spadek pustostanów i większą gotowość deweloperów do uruchamiania nowych projektów.
