„Parki handlowe i centra convenience powstawały przede wszystkim w małych miastach, gdzie nie funkcjonowały znaczące tradycyjne galerie. Białych plam na handlowej mapie Polski jest jednak coraz mniej” – mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL Polska.
Parki handlowe i centra convenience pozostają dominującymi formatami w podaży nowych powierzchni handlowych. Jednak rynek zaczyna powoli się nasycać. Przy braku nowych galerii handlowych, w dużych aglomeracjach ich rolę zaczynają przejmować projekty mixed-use, ulice handlowe czy rozmaite moduły retailowe na parterach inwestycji mieszkaniowych. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują mijające 12 miesięcy na krajowym rynku nieruchomości handlowych i prognozują najbardziej istotne trendy w 2026 roku.
Deweloperzy aktywni jak co roku
Aktywność deweloperów w sektorze nieruchomości handlowych w 2025 r. pozostała na wysokim poziomie. Podobnie jak rok temu, na rynek trafiło w sumie około 600 tys. mkw. nowych powierzchni. W nowej ofercie ponownie dominowały parki handlowe i centra convenience, choć było ich nieco mniej – w 2024 r. te formaty odpowiadały za 90% procent podaży, w bieżącym roku było to 80%. W ciągu minionych 12 miesięcy obserwowaliśmy natomiast więcej otwarć wolnostojących sklepów DIY (m.in. Leroy, Castorama), oddano też do użytku jeden outlet w Krakowie (19 000 m kw.). Warto zauważyć, że rynek powierzchni handlowych utrzymuje stabilną dynamikę podaży – od 2014 roku na rynek trafia regularnie 600-700 tys. m kw rocznie. Znacząco zmieniła się za to struktura nowej oferty – w latach 2013-17 parki handlowe i centra convenience miały w niej tylko 30% udziału, w ostatnich dwóch latach było to już ponad 80%.
„Parki handlowe i centra convenience powstawały przede wszystkim w małych miastach, gdzie nie funkcjonowały znaczące tradycyjne galerie. Białych plam na handlowej mapie Polski jest jednak coraz mniej. Dziś w zasięgu 30 minut dojazdu do centrów i parków handlowych jest prawie 90% populacji kraju, w porównaniu do niecałych 70% w 2018 r. Za ten wzrost odpowiadają głównie projekty w formacie parku handlowego. Tego typu obiekty chętnie lokowane są również na przedmieściach dużych aglomeracji, dając mieszkańcom możliwość skrócenia dystansu do nowoczesnej oferty handlowej. Parki świetnie wpisały się w krajobraz polskiego rynku handlowego, a konsumenci doceniają ich bliskość i wygodę zakupów” – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL Polska.
Eksperci JLL spodziewają się, że w 2026 roku dynamika podaży na rynku handlowym utrzyma się na podobnym poziomie. W budowie znajduje się wiele nowych parków handlowych i centrów convenience, jednak w niektórych lokalizacjach dostrzegalne są już pierwsze oznaki nasycenia. Z demograficznego i ekonomicznego punktu widzenia pozostaje coraz mniej miejsc odpowiednich dla nowych inwestycji. Dlatego też część projektów jest odkładana w czasie, a funkcja niektórych jest zmieniana, np. na mieszkaniową lub magazynową.
Czynsze w górę
W 2025 r. obserwowaliśmy poprawę koniunktury, obrotów i realny wzrost sprzedaży detalicznej, za czym podążały czynsze, które wzrosły praktycznie we wszystkich formatach. Nie były to jednak radykalne podwyżki. Najbardziej widoczne były w przypadku najlepszych galerii handlowych i pojedynczych, najatrakcyjniejszych lokali o powierzchni od 100 do 500 mkw. Ze względu na brak nowej podaży w centrach miast, topowe galerie umacniają swoją pozycję i mogą pozwalać sobie na podwyżki czynszów. W silnie konkurencyjnym sektorze parków handlowych jest znacznie mniej przestrzeni na takie działania – eksperci JLL odnotowali tu tylko niewielkie wzrosty, nie więcej niż 5-10% r/r. w zależności od lokalizacji.
„W przyszłym roku czynsze w najlepszych galeriach mogą ustanowić nowe rekordy. Z kolei w przypadku parków handlowych będziemy świadkami odnowień 5-letnich umów zawieranych w nowych projektach w czasach pandemii, co powinno odpowiedzieć na pytanie, jak odporne są negocjowane wtedy stawki. Istnieje prawdopodobieństwo, że w projektach tego typu zaobserwujemy pewne korekty dla wybranych rodzajów lokali i branż.
W ciągu tych pięciu lat obie strony – właściciele i najemcy – dokładnie poznały zalety i wady tego formatu, realizowane obroty i możliwości czynszowe. Tę wiedzę będą mogli wykorzystać, negocjując nowe umowy. Pamiętajmy, też, że na ewentualne zmiany stawek będzie mieć też wpływ bieżące nasycenie powierzchnią handlową w bezpośrednim otoczeniu konkurencyjnym” – komentuje Mariusz Czerwiak, Head of Landlord Representation, JLL.
Bez spektakularnych debiutów
Podobnie jak w 2024 r., także w tym roku na polskim rynku pojawiło się około 30 nowych marek, min. Guess Jeans, Ocean, One by One, Carhartt, Miramira, Zag, Miniso, Hdrey, Arabian Oud House, Armagan, Bottlery, czy JoinUp. Zabrakło jednak wejść spektakularnych, jakim było choćby Uniqlo w ubiegłym roku. Jedną z przyczyn takiego stanu jest brak otwarć nowych, dużych galerii handlowych w największych aglomeracjach, które zazwyczaj są wybierane przez marki na swój debiut.
Poza tym znalezienie odpowiedniego metrażu dla marek wchodzących na rynek, a chcących zacząć swoją ekspansję od najlepiej funkcjonujących centrów handlowych, jest długim procesem z uwagi na trwające umowy najmu oraz fakt, że bardzo mocną pozycję mają duzi gracze, tacy jak LPP, Inditex czy H&M. Sklepy tych sieci mają ugruntowaną renomę i nierzadko są powiększane w zajmowanych lokalizacjach, co może powstrzymywać inne marki przed wejściem.
„Brak spektakularnych debiutów na polskim rynku handlowym w 2025 roku niekoniecznie musi być postrzegany jako coś negatywnego. Polski rynek retaildojrzewa i rozwija się m.in. za sprawą obecnych już rozpoznawalnych marek. Widoczny już i prognozowany dalszy wzrost wskaźników ekonomicznych jak sprzedaż detaliczna i siła nabywcza polskich konsumentów będzie przyciągał kolejne brandy w przyszłości.
Ponadto w ostatnich latach znacząca część graczy koncentrowała się w na boomie retail-parkowym. Jeśli w 2026 roku miałoby dojść do jakichś efektownych premier, z pewnością nastąpi to na największych rynkach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław” – komentuje Bohdan Zayka, Senior Research Analyst, JLL.
Czego jeszcze możemy spodziewać się w 2026 roku?
Eksperci JLL przewidują, że nadal mocno rosło będzie znaczenie projektów typu mixed-use, które oferują nowe miejsca dla handlu w centrach miast i uzupełniają ofertę tradycyjnych galerii handlowych.
„Najemcy uczą się polskiego high-street i coraz częściej się na niego decydują. Dotyczy to zwłaszcza takich branż, jak moda, elektronika, usługi czy – co stanowi pewną nowość – motoryzacja, z szczególnym wskazaniem na salony samochodowe producentów z Chin. Warto też mieć na uwadze, że atrakcyjne projekty mixed-use, jak Hala Koszyki, Fabryka Norblina czy Elektrownia Powiśle są często polecane jako destynacja dla polskich i zagranicznych turystów. Generuje to nie tylko obroty, ale też potrzebę rozwoju oferty w ramach tych projektów. Odwiedzający w wielu przypadkach oczekują oferty nowej i lokalnej, ale również tej, którą znają ze swoich krajów, będąc lojalnymi klientami wybranych globalnych marek” – komentuje Dagmara Filipiak, Head of Retail, JLL.
Modernizacje tradycyjnych galerii
Coraz więcej klasycznych galerii handlowych zaczyna zdradzać oznaki starzenia – pozycjonowanie i oferta się dezaktualizują, często brakuje rozrywki i gastronomii na odpowiednim poziomie. Aby utrzymać atrakcyjność oraz odwiedzalność, właściciele tych obiektów muszą podjąć kroki w kierunku szeroko rozumianej modernizacji. Dotyczy to zwłaszcza przestrzeni wspólnych, zarówno wewnątrz i zewnątrz, komunikacji oraz tzw. food courtów. Dobra oferta gastronomiczna ma dziś bardzo duży wpływ na powodzenie konceptu handlowego.
Nowe inwestycje mieszkaniowe generują również powierzchnie handlowe
Istotną rolę w rozwoju sektora odgrywają powierzchnie handlowe w parterach nowych inwestycji mieszkaniowych – supermarkety czy moduły handlowe, do których wchodzi się z zewnętrznego pasażu. Eksperci JLL spodziewają się rozwoju tego segmentu w przyszłości, czego przykładem mogą być wspólnie zarządzane powierzchnie handlowe w ramach inwestycji mieszkaniowych, przypominające parki handlowe z mieszkaniami na wyższych piętrach.
Konsumenci oczekują wygody, nie zawsze chcą wybierać się na podstawowe zakupy do dużej galerii, a intensywnie zabudowane dzielnice (jak np. stołeczny Ursynów) nie mają już miejsca na typowe parki handlowe. Deweloperzy mieszkaniowi coraz chętniej uwzględniają powierzchnie handlowe w parterach swoich inwestycji – eksperci JLL są przekonani, że ten trend zostanie z nami na lata.
