Leasing zwrotny polega na zakupie nieruchomości od klienta po aktualnej wartości rynkowej. Następnie oddajemy tę nieruchomość klientowi do korzystania na podstawie umowy leasingu – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Sylwia Węgrzynowska, Dyrektorka Departamentu Finansowania Nieruchomości Komercyjnych w BPS Leasing.
Sylwia Węgrzynowska weźmie udział w konferencyjnej części targów #scf2026spring, gdzie będzie mówić na temat wykorzystania leasingu zwrotnego do finansowania projektów na rynku nieruchomości handlowych.
Wśród przedsiębiorców doskonale znany jest leasing pojazdów czy maszyn i urządzeń. Natomiast leasing zwrotny nieruchomości to mało znana forma finansowania. Jaka jest tego przyczyna?
BPS Leasing należy do nielicznej grupy firm, które poza kompleksową ofertą finansowania środków trwałych, mają też w ofercie leasing zwrotny nieruchomości. Powodów tego stanu rzeczy może być kilka. To między innymi konieczność dysponowania kompetentnymi specjalistami od transakcji nieruchomości. Proces przygotowania takiej transakcji jest skomplikowany i długi, wymaga również przeprowadzenia kompleksowego badania due diligence. To także, a może przede wszystkim, podatkowy charakter takiej transakcji, który musi być dopasowany do obu stron transakcji, czyli zarówno do spółki leasingowej, jak i klienta.
Czy procedura leasingu nieruchomości jest podobna do leasingu np. pojazdów?
Zdecydowanie nie, chociaż w obu przypadkach spółka leasingowa musi skutecznie nabyć przedmiot leasingu. Finansowanie nieruchomości nie jest jednak tak proste i szybkie, jak środków transportu, więc cały proces trwa dużo dłużej. Potrzebne jest tu bardzo indywidualne podejście i strukturyzacja transakcji dopasowana do potrzeb klienta. Jak już wspominałam, każda nieruchomość jest dokładnie analizowana pod względem prawnym oraz podatkowym, w tym również w zakresie zastosowania prawidłowej stawki VAT dla sprzedaży nieruchomości. Takie podejście zabezpiecza też sprzedającego przed ryzykiem podatkowym.
Jakiego typu nieruchomości można leasingować?
Na rynku leasingu nieruchomości dominuje leasing zwrotny. Firmy leasingowe nie „wchodzą” w proces finansowania cyklu budowy obiektu. Dopiero po ukończeniu budowy i oddaniu do użytkowania obiekt może być sfinansowany w formie leasingu. Wówczas sprzedającym jest leasingobiorca. Natomiast rodzaje finansowanych nieruchomości są uzależnione od polityki produktowej danej spółki leasingowej. BPS Leasing sfinansowała dotychczas nieruchomości komercyjne o łącznej wartości bliskiej 720 mln PLN. W naszym portfelu są zarówno galerie, parki handlowe, jak i biurowce, hotele czy obiekty magazynowo-biurowe, nie tylko przeznaczone pod wynajem ale również wykorzystywane do prowadzonej przez Klienta działalności gospodarczej. To potwierdza zapotrzebowanie rynku na ten produkt.
Na czym, w takim razie, polega leasing zwrotny?
Leasing zwrotny polega na zakupie przez spółkę leasingową nieruchomości od Klienta po aktualnej wartości rynkowej. Następnie zwrotnie oddaje tę nieruchomość Klientowi do korzystania na podstawie umowy leasingu. Po upływie okresu, na który umowa leasingu została zawarta, Klient nabywa z powrotem nieruchomość, za określoną w umowie wartość końcową.
Jakie zatem korzyści daje leasing zwrotny?
Leasing zwrotny nieruchomości to dość sprytne rozwiązanie finansowe, szczególnie dla firm, które mają „zamrożony” kapitał w budynkach. To produkt dedykowany głównie podmiotom, które mają plany rozwojowe w obszarze inwestycji, ale nie wyłącznie. Jest to forma hybrydowego finansowania, łączącego wiele produktów kredytowych poza planami inwestycyjnymi.
Leasing zwrotny daje możliwość finansowania majątku obrotowego, zapewnienia firmie dodatkowe środki obrotowe, a dzięki temu powoduje zmniejszenie zobowiązań handlowych. To także sposób na konsolidację istniejących, regularnie obsługiwanych, zobowiązań kredytowych zarówno inwestycyjnych, jak i obrotowych.
Czym się w takim razie różni ta forma finansowania od kredytu?
Jest kilka różnic między leasingiem zwrotnym a kredytem.
Po pierwsze nie trzeba posiadać środków własnych na opłatę wstępną, gdyż w całości jest ona potrącana z ceny sprzedaży nieruchomości. Uwolnione w ten sposób środki pozostają do dyspozycji leasingobiorcy, a spółka leasingowa nie kontroluje celowości ich wykorzystania.
Po drugie: w okresie finansowania klient ma znacznie niższe miesięczne obciążenia dzięki temu, że jest wysoka wartość końcowa, tzw. wykup, kształtującą się na poziomie 46% przy 10-letnim okresie finansowania.
Istotne zalety to także drastyczne przyspieszenie momentu zaliczenia wartości nieruchomości w koszty uzyskania przychodów. Jeśli klient amortyzuje budynek stawką 2,5%, jest „uwięziony” w 40-letnim cyklu kosztowym. Przechodząc na leasing operacyjny, tę samą wartość nieruchomości może zaliczyć w koszty w ciągu np. 10 lat trwania umowy.
Zaletą jest także to, że w leasingu operacyjnym kosztem uzyskania przychodu są raty leasingowe (zarówno część odsetkowa, jak i kapitałowa) oraz opłata wstępna. Daje to możliwość wygenerowania znacznie wyższych kosztów w krótszym czasie, co obniża bieżącą podstawę opodatkowania.
Należy także pamiętać, że po zakończeniu umowy klient wykupuje nieruchomość i może kontynuować amortyzację od wartości wykup.
Co dzieje się z nieruchomością po jej sprzedaży i zawarciu umowy leasingu?
Przedsiębiorca nadal korzysta z nieruchomości, pomimo, że ją sprzedał. Odpowiada za nią oraz pobiera z niej pożytki, jakby był dalej jej właścicielem. Np. w sytuacji, kiedy obiekt jest wynajmowany, to klient nadal wystawia faktury za wynajem. Nie traci więc żadnych przychodów. Co ważne, klient otrzymuje zobowiązanie firmy leasingowej do sprzedaży nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu, a sam ma notarialnie poświadczone roszczenia do nabycia nieruchomości na koniec okresu leasingu za z góry określoną kwotę.
Wygląda to na bardzo ciekawe i alternatywne źródło finansowania.
Bo dokładnie tak jest. Jednak chciałabym jeszcze raz mocno podkreślić indywidualny charakter tych umów. Leasing musi być dostosowany do sytuacji każdej firmy. Taka jest zasada naszego działania: analizujemy, informujemy, negocjujemy, by klient otrzymał najlepszą możliwą ofertę. Dostosowanie do możliwości to podstawa dobrej transakcji!