[RAPORT] Colliers: wzrost aktywności polskich inwestorów

Po dwóch latach niepewności rynek nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej wyraźnie przyspieszył. Jak wynika z raportu Colliers „CEE Investment Scene” w 2025 roku na sześciu głównych rynkach regionu sfinalizowano transakcje o łącznej wartości 11,6 mld euro, co stanowi wzrost o 31% rok do roku. Polska pozostała jednym z liderów regionu z wolumenem inwestycji na poziomie 4,5 mld euro. Szczególną rolę odegrał kapitał krajowy z udziałem na poziomie 860 mln euro – był to najwyższy poziom zaangażowania lokalnych inwestorów w historii polskiego rynku nieruchomości.

Pomimo spadku wolumenu transakcji w Polsce w ujęciu rok do roku popyt ze strony inwestorów krajowych i powracającego kapitału zagranicznego pozostawał stabilny w przypadku kluczowych nieruchomości biurowych, portfeli logistycznych i dobrze prosperujących parków handlowych. Na dynamikę rynku wpływ miał również moment finalizacji transakcji – aż 40% z nich zamknięto w IV kwartale, kiedy ceny transakcyjne stały się bardziej ustabilizowane.

W 2025 r. szczególnie widoczna była bezprecedensowa aktywność polskich inwestorów, którzy coraz śmielej i bardziej świadomie lokują kapitał w nieruchomościach komercyjnych.

„Widzimy wyraźnie, że krajowi inwestorzy stali się dziś znaczącą grupą kupujących na polskim rynku. Po latach dominacji zagranicznego kapitału pojawiła się nowa fala rodzimych nabywców – zarówno prywatnych przedsiębiorców, family offices, jak i instytucji publicznych. To w dużej mierze biznesy, które zbudowały kapitał w zupełnie innych sektorach, a dziś szukają stabilnych aktywów, które pozwalają chronić wartość majątku i jednocześnie mają realny potencjał wzrostu. Polskie biura czy magazyny są obecnie wyceniane z dużym dyskontem wobec Europy Zachodniej, co stwarza atrakcyjne możliwości wejścia, a jednocześnie rynek jest przewidywalny, ustandaryzowany i dobrze zabezpieczony od strony transakcyjnej” – mówi Piotr Mirowski, senior partner, dyrektor działu inwestycyjnego w Colliers.

„Spodziewamy się, że aktywność rodzimych inwestorów będzie rosła również w kolejnych latach. Rynek wciąż oferuje bardzo ciekawe stopy zwrotu, szczególnie że większość dochodu jest denominowana w euro, a dostęp do finansowania – zarówno krajowego, jak i zagranicznego – pozostaje wyjątkowo dobry. W połączeniu z korektą cenową z ostatnich lat oraz niższą obecnością pasywnego kapitału zachodniego tworzy to unikalne okno inwestycyjne, które polscy inwestorzy wykorzystują coraz bardziej świadomie” – dodaje Piotr Mirowski.

Biura, magazyny i parki handlowe

Na poziomie regionalnym zainteresowanie inwestorów stopniowo odzyskiwały biura dzięki rosnącym czynszom i ograniczonej podaży w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak warszawskie CBD czy centralne dzielnice Pragi. Logistyka pozostała stabilnym filarem rynku – napędzana interesującymi zwrotami w segmencie multi-tenant, długimi umowami najmu oraz łatwiej dostępnym finansowaniem bankowym dla obiektów z długoterminowym dochodem.

„Europa Środkowo-Wschodnia, konkurując z gospodarkami zachodnimi stara się przyciągnąć inwestorów korzystną wartością kapitałową nabywanych nieruchomości w połączeniu z potencjałem dalszej rozbudowy bazy najemców. Istotnym czynnikiem jest również imponująca dostępność finansowania bankowego, co pozwala dodatkowo poprawić zwroty” – tłumaczy Piotr Mirowski.

W 2025 roku mocną pozycję wciąż utrzymywał sektor handlowy, w którym parki handlowe pozostawały najbardziej odporną i płynną klasą aktywów. W regionie dynamicznie rozwijał się również sektor hotelowy, zwłaszcza w Pradze i Budapeszcie, a segment living – w tym PRS i PBSA – zyskiwał coraz więcej inwestorów, szczególnie w Polsce.

Sytuacja w regionie

Wyniki poszczególnych krajów CEE pokazują silną dywersyfikację regionu. Czechy zanotowały rekordowo wysoki wolumen inwestycji – 5,1 mld euro – co stanowiło 44% całkowitej aktywności inwestycyjnej w regionie. Kluczową rolę odegrali tu inwestorzy krajowi, którzy odpowiadali za transakcje o wartości 4,3 mld euro, co zapewniło rynkowi wysoką płynność, stabilność cen oraz sprawną finalizację transakcji.

Na Węgrzech wolumen inwestycji wzrósł do 0,8 mld euro, czemu sprzyjało ożywienie na rynku biurowym, dobra koniunktura w turystyce oraz rosnące zainteresowanie sektorem produkcyjnym, powiązanym z azjatyckimi łańcuchami dostaw dla elektromobilności. Rumunia, mimo relatywnie niższego wolumenu na poziomie 0,5 mld euro, wyróżniała się bardzo silnym popytem najemców, zwłaszcza w segmencie logistycznym, a poprawa otoczenia makroekonomicznego tworzy solidne podstawy do wzrostu inwestycji w kolejnych kwartałach. Słowacja, z wynikiem bliskim 1 mld euro, opierała aktywność głównie na sektorze handlowym, natomiast Bułgaria utrzymała stabilny poziom 0,4 mld euro, notując rosnące zainteresowanie inwestorów w kontekście przyjęcia euro i korzystnych perspektyw na 2026 rok.

Prognozy na 2026 rok

Sytuacja makroekonomiczna jest dziś zdecydowanie bardziej sprzyjająca niż rok temu. Inflacja w Europie Środkowo-Wschodniej wyhamowała, banki centralne kontynuowały cykl stopniowych obniżek stóp procentowych, a banki ponownie zaczęły udzielać kredytów z większą pewnością.

„Kluczowym katalizatorem na 2026 rok pozostaje jednak powrót płynności. Doświadczenia z końcówki 2025 roku w Polsce oraz całego roku w Czechach pokazują, że właściwie wycenione aktywa znajdują zainteresowanie nabywców, a rynek potrafi reagować szybko, gdy cena i jakość są w pełni zgodne z aktualnymi warunkami rynkowymi” – zaznacza Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista w Regionie Europy Środkowo-Wschodniej, Colliers.

„W Polsce spodziewamy się umiarkowanego, stopniowego wzrostu aktywności inwestycyjnej, napędzanego przede wszystkim transakcjami obejmującymi pojedyncze aktywa biurowe i logistyczne oraz rosnącym znaczeniem sektora mieszkań na wynajem i PBSA” – dodaje Grzegorz Sielewicz.