Property managerowie, którzy wcześniej rzadko lub wcale nie wiedzieli, co dzieje się na ich powierzchniach nagle widzą w czasie rzeczywistym stan swoich obiektów – mówi Paweł Leszko, Country Manager Wemolo w Polsce. Wemolo jest wystawcą targów #scf2026fall
Polski rynek centrów handlowych w obszarze zarządzania parkingami staje się coraz bardziej wymagający. Dyskusja przesunęła się z punktu „czy wdrażać nową technologię” do „jak to zrobić”. Co było głównym zapalnikiem tej zmiany? Czy to wyłącznie presja kosztowa, czy może zmiana oczekiwań samych klientów?
Za tą zmianą stoją trzy równoległe siły. Po pierwsze, wspomniana presja kosztowa: tradycyjne systemy szlabanów i parkomatów generują wysokie koszty zakupu, serwisu i napraw, których nowoczesne systemy bezszlabanowe po prostu nie mają. Po drugie, zmiana modelu zarządzania: property managerowie zarządzają dziś portfelami wielu obiektów jednocześnie i rzadko bywają na miejscu. Potrzebują narzędzi działających proaktywnie, nie reaktywnie oraz takich, które konsolidują obiekty i informacje o nich. Po trzecie — i być może najważniejsze — zmieniły się oczekiwania samych odwiedzających. Klient centrum handlowego chce dziś po prostu wjechać, zrobić zakupy i wyjechać. Bez biletu, bez szlabanu, bez kolejki.
Tradycyjne szlabany i parkomaty przez lata były standardowym rozwiązaniem. Dziś to się zmienia w kierunku systemów bez szlabanów. Jakie są największe mity lub obawy zarządców przed całkowitym przejściem na model bezszlabanowy oparty na kamerach i AI – i jak Wemolo na nie odpowiada?
W rozmowach z zarządcami słyszymy regularnie trzy główne obawy — i każdą z nich można obalić.
Pierwszy mit brzmi: „Klienci, szczególnie ci starsi, nie poradzą sobie z nowym systemem.” Rzeczywistość pokazuje coś zupełnie innego. Odwiedzający bardzo szybko adaptują się do nowego systemu i cenią go przede wszystkim za prostotę: wjeżdżają, robią zakupy i wyjeżdżają. Badanie opinii klientów popularnych sieci retail wskazuje, że system oparty na kamerach redukuje ryzyko niezadowolenia kierowców i skarg aż o 75%.
Druga obawa dotyczy ochrony danych. System rejestruje wyłącznie tablicę rejestracyjną przy wjeździe i wyjeździe. Otoczenie obrazu jest automatycznie zanonimizowane. Dane z prawidłowych operacji parkingowych są usuwane zgodnie z RODO w ciągu maksymalnie 48 godzin — w praktyce zazwyczaj natychmiast. Sam system posiada certyfikat zgodności z RODO wydany przez DEKRA.
Trzeci mit to utrata kontroli: „Bez szlabanu nie mam wpływu na parking.” W rzeczywistości często jest odwrotnie. Cyfrowy system daje zarządcom dane a dane to więcej kontroli niż kiedykolwiek wcześniej — nad obłożeniem, nieuprawnionym parkowaniem, maksymalnym czasem postoju oraz uprawnieniami dostępu poprzez listę pozwoleń. Szlabany powodują korki, awarie i koszty. System działa niewidocznie w tle — i znacznie bardziej niezawodnie.
Wielu zarządców operuje dziś w modelu zdalnym, kontrolując kilka obiektów jednocześnie. Jak wielka jest skala problemów, o których dowiadują się jako ostatni – na przykład dopiero po skardze klienta lub kluczowego najemcy?
To jeden z najpilniejszych problemów we współczesnym zarządzaniu nieruchomościami — i jest on systematycznie niedoceniany. Property managerowie zarządzają dziś często portfelami obiektów w całym kraju lub w całej Europie i rzadko bywają na miejscu osobiście. Informacje między facility managementem, wykonawcami a samym zarządcą w praktyce przepływają niemal wyłącznie reaktywnie: dopiero gdy coś pójdzie nie tak, odpowiedzialna osoba się o tym dowiaduje — i najczęściej jako ostatnia.
Konsekwencje są poważne. Graffiti pozostaje widoczne przez wiele dni. Dzikie wysypiska narastają. Firma odśnieżająca, która nie wykonała swojej pracy, wychodzi na jaw dopiero po skardze kluczowego najemcy. Niektórzy zarządcy odczuli ten ból na tyle mocno, że zaczęli budować własne wewnętrzne aplikacje do monitoringu — co dobitnie potwierdza skalę problemu, ale jednocześnie pokazuje, jak bardzo rynek pozostawał w tyle za profesjonalnym rozwiązaniem.
Monitorowanie powierzchni bazujące na systemie wspartym przez sztuczną inteligencję odwraca ten model w fundamentalny sposób. System dostarcza proaktywnie i automatycznie informacje o stanie nieruchomości — zanim najemca zadzwoni, zanim klient złoży skargę. Property manager staje się pierwszym, a nie ostatnim ogniwem w łańcuchu informacji.
Zatory, akty wandalizmu, dzikie wysypiska czy nieodśnieżona nawierzchnia to nie tylko problem estetyczny, ale też ryzyko prawne i finansowe. Jakie realne koszty generuje dla galerii handlowej taki „blind spot” na parkingu?
Koszty rozkładają się na kilka poziomów. Po pierwsze, bezpośrednie koszty szkód: wandalizm i graffiti generują straty sięgające milionów — każdy niezauważony przypadek oznacza naprawę i ryzyko utraty zaufania kluczowego najemcy. Po drugie, koszty ukryte: ten, kto nie może zweryfikować poziomu wykonania usługi sprzątania czy odśnieżania, regularnie płaci za usługi niewykonane lub wykonane tylko częściowo. Po trzecie, ryzyko prawne: nieodśnieżony parking lub niezabezpieczone miejsce niebezpieczne to konkretna odpowiedzialność prawna właściciela.
Dobrze zaprojektowany system wypełnia dokładnie tę lukę: automatyczne wykrywanie, dokumentacja fotograficzna, natychmiastowe powiadomienia.
Odpowiedzią Wemolo na te wyzwania jest system monitoringu wizyjnego opartego na AI. Jak w praktyce sztuczna inteligencja połączona z kamerami 360° wyręcza człowieka? Czy system potrafi odróżnić zwykły rozładunek towaru od nielegalnego podrzucenia odpadów lub nieprawidłowego blokowania strefy dostaw?
System wykorzystuje kamery 360°, które nieprzerwanie rejestrują stan powierzchni zewnętrznych — od wjazdów, przez chodniki, aż po tereny zielone. Sztuczna inteligencja automatycznie analizuje zdjęcia, wykrywa istotne zmiany i ocenia, czy dana sytuacja rzeczywiście wymaga reakcji.
Typowe obszary detekcji to czystość — śmieci, wózki sklepowe czy graffiti — bezpieczeństwo, jak śnieg, wandalizm czy zniszczenia, oraz porządek, na przykład zablokowane wjazdy lub strefy dostaw. Automatycznie rejestrowane i dokumentowane są również prace wykonawców zewnętrznych, takich jak sprzątanie czy odśnieżanie.
Co kluczowe: system nie generuje alertu przy każdym ruchu. Zgłoszenie powstaje wyłącznie wtedy, gdy rzeczywiście potrzebna jest interwencja — opatrzone zdjęciem i znacznikiem czasu. Property managerowie widzą w ten sposób co dzieje się w ich obiektach, bez konieczności fizycznej obecności na miejscu.
Zarządcy są dziś zalewani powiadomieniami z różnych systemów. W jaki sposób system Wemolo filtruje te informacje, aby dostarczać jedynie gotowe, wartościowe zgłoszenia – na przykład z dowodem fotograficznym – które faktycznie wymagają reakcji?
To szczególnie istotne w codziennej pracy zarządców nadzorujących jednocześnie wiele obiektów. Zamiast nieustannego strumienia surowych danych i fałszywych alarmów z różnych systemów otrzymują wyłącznie przetworzone, gotowe do działania zgłoszenia — ze zdjęciem, znacznikiem czasu i jasną kategoryzacją. To znacząco redukuje nakład pracy i gwarantuje, że żadna ważna sprawa nie umknie uwadze.
Utrzymanie czystości czy odśnieżanie to ogromne pozycje w budżecie operacyjnym każdego centrum handlowego. Jak system Wemolo zmienia pozycję negocjacyjną zarządcy w relacji z podwykonawcami? Czy dysponują Państwo przykładami, gdzie technologia uchroniła obiekt przed zapłatą za niewykonaną usługę?
Do tej pory property managerowie nie mieli praktycznie żadnej skalowalnej możliwości obiektywnej weryfikacji pracy zewnętrznych wykonawców. Czy firma odśnieżająca rzeczywiście była na miejscu, czy sprzątanie zostało wykonane w całości — wszystko opierało się na zaufaniu lub kosztownych i czasochłonnych kontrolach osobistych.
Dobrze zaprojektowany system kamer oparty o AI po raz pierwszy umożliwia systematyczne dokumentowanie pracy wykonawców. Interwencje są automatycznie rejestrowane, opatrzone znacznikiem czasu i dowodem fotograficznym, i dostępne w każdej chwili. To fundamentalnie zmienia pozycję negocjacyjną: zarządcy prowadzą rozmowy w oparciu o fakty a nie przypuszczenia — a wykonawcy wiedzą, że ich praca jest transparentna. To samo w sobie pozytywnie wpływa na jakość świadczonych usług.
Weryfikacja umów SLA bywa procesem żmudnym i konfliktogennym. Jak automatyczne raportowanie czasu i jakości wykonania prac przez AI wpływa na codzienne relacje między galerią a firmami zewnętrznymi?
Mając konkretne dane w postaci raportów i dokumentacji fotograficznej przenosimy ciężar rozmowy o SLA na poziom faktów a nie przypuszczeń i indywidualnych odczuć. To mocno upraszcza komunikację między zarządem obiektu a firmą zewnętrzną.
Parking kojarzy się głównie z kosztem lub prostym źródłem przychodu. Państwo pokazują, że to kopalnia wiedzy dla Asset Managerów. Jak dane o natężeniu ruchu z systemu Wemolo mogą pomóc dyrektorowi centrum handlowego czy leasing managerowi przy renegocjacji umów najmu?
Parking jest pierwszym i ostatnim punktem kontaktu każdego odwiedzającego — a tym samym jednym z najcenniejszych źródeł danych centrum handlowego. Kiedy i ilu odwiedzających przybywa? W które dni i o jakich porach natężenie ruchu jest najwyższe? Te dane mają dla leasing managerów wymierną wartość podczas negocjacji umów najmu — obiektywnie potwierdzają bowiem jak atrakcyjna jest dana lokalizacja.
Gdyby mieli Państwo wskazać jedną, najważniejszą korzyść – finansową lub wizerunkową – jaką właściciel centrum handlowego zauważy już w pierwszych 3 miesiącach po wdrożeniu wizyjnego systemu Wemolo, to co by to było?
Największą natychmiastową korzyścią jest transparentność i poczucie kontroli, które się z nią wiąże. Następnie przychodzi istotna redukcja kosztów zarządzania całym portfolio. Property managerowie, którzy wcześniej rzadko lub wcale nie wiedzieli, co dzieje się na ich powierzchniach nagle widzą w czasie rzeczywistym stan swoich obiektów. To zmienia nie tylko sposób pracy, ale również relację z wykonawcami: kto wie, że jego praca jest dokumentowana, pracuje staranniej. Ten efekt — z naszego doświadczenia — pojawia się już w pierwszych tygodniach po wdrożeniu.
Wemolo
Wemolo zostało założone w 2019 rok, a w Polsce działa od 2022 roku. Firma oferuje cyfrowy, w pełni bezobsługowy system zarządzania parkingami oparty na technologii skanowania tablic rejestracyjnych – bez biletomatów, kontrolerów czy szlabanów. Wemolo zwiększa potencjał przychodowy obiektów handlowych poprzez uwalnianie miejsc parkingowych dla klientów obiektu, oraz dostarczanie danych z parkingu, m.in. obłożenie parkingu, godziny szczytu i czas pobytu na parkingu. System wyróżnia wygoda dla klientów obiektów – wjeżdżając na parking nie muszą martwić się biletami ani parkometrami.
