[WYWIAD] Aleksandra Włodarczyk, C&W: prognozy stóp zwrotu są optymistyczne

Szacujemy, że całkowity wolumen transakcji na polskim rynku nieruchomości handlowych może w 2026 roku osiągnąć wartości bliskie 2 mld euro – w wywiadzie dla SCF News | Retailnet.pl mówi Aleksandra Włodarczyk, Associate, Capital Markets, Cushman & Wakefield. Firma jest Partnerem Strategicznym targów #scf2026fall

Wzrost wolumenu transakcji na rynku nieruchomości handlowych o ponad 50 procent rok do roku w I kwartale 2026 r. (318 mln EUR) to dobry wynik. Drugi kwartał jest jeszcze lepszy głównie za sprawą sprzedaży części udziałów w Posnanii. Czy to jest  bardziej efekt finalizacji opóźnionych procesów z 2025 roku, czy realny napływ zupełnie nowego kapitału?

To przede wszystkim efekt realnego wzrostu atrakcyjności sektora handlowego w skali europejskiej. Oczywiście część transakcji rozpoczętych w 2025 roku została sfinalizowana dopiero w tym roku, jednak obserwowany wzrost aktywności inwestycyjnej nie wynika wyłącznie z tego czynnika.

Szacujemy, że całkowity wolumen transakcji na polskim rynku nieruchomości handlowych może w 2026 roku osiągnąć wartości bliskie 2 mld euro. Byłby to najlepszy wynik od poprzedniego cyklu inwestycyjnego, czyli od 2018 roku.

Zdecydowanie otworzyło się atrakcyjne okno zakupowe dla inwestorów. Coraz większa grupa podmiotów dostrzega potencjał sektora retail, co znajduje odzwierciedlenie w rosnących łącznych wartościach transakcji. Trend ten wspierają mocne fundamenty operacyjne: wysoka dynamika sprzedaży najemców, niskie poziomy pustostanów, możliwości wzrostu czynszów w najlepszych obiektach oraz poprawiająca się dostępność finansowania dłużnego.

Dodatkowym argumentem przemawiającym za sektorem handlowym jest jego ponadprzeciętna efektywność inwestycyjna. Od 2022 roku centra handlowe należą do najlepiej performujących klas aktywów pod względem stóp zwrotu z inwestycji (MSCI Total Return Index), a prognozy na kolejne lata pozostają bardzo optymistyczne.

Z najnowszych danych rynkowych Cushman & Wakefield wynika, że w budowie znajduje się aż 770 tys. mkw. powierzchni handlowej, co jest bezprecedensowym rekordem od ponad dekady. Jak ten boom budowlany wpływa na nastroje inwestorów kapitałowych? Czy nie obawiają się oni przeszacowania rynku lub nasycenia, zwłaszcza w mniejszych miastach, gdzie powstaje większość nowych retail parków?

Warto podkreślić, że około 90% tej powierzchni handlowej stanowią retail parki. Faktycznie segment ten znajduje się w fazie dynamicznego wzrostu. 

Natomiast sama podaż nie daje pełnego obrazu rynku. Kluczowe jest to, że nowe powierzchnie spotykają się nadal z bardzo silnym popytem ze strony najemców. Widać to szczególnie w strategiach ekspansji największych sieci handlowych w segmencie parków handlowych. To właśnie aktywność najemców pozostaje obecnie jednym z najważniejszych czynników wspierających rozwój segmentu.

Ryzykiem nie jest dziś nadpodaż w skali całego kraju, lecz możliwość lokalnego przesycenia wybranych mikrorynków. W wielu mniejszych miastach nowa podaż wypełnia istniejącą lukę handlową, jednak pojawiają się również lokalizacje, w których deweloperzy retail parków zaczynają konkurować o tę samą grupę klientów. Inwestorzy nie kupują już samego formatu retail parku, lecz konkretną historię danej lokalizacji, jakość i siłę najemców oraz potencjał do długoterminowego utrzymania obrotów.

Aż połowa nowej podaży handlowej pochodzi z rozbudowy istniejących obiektów w największych aglomeracjach. Czy z punktu widzenia rynków kapitałowych, rozbudowane i ugruntowane na rynku tradycyjne centra handlowe stają się bezpieczniejszą przystanią dla inwestorów niż budowane od zera parki handlowe?

Są to dwa różne produkty inwestycyjne, oferujące odmienny profil ryzyka i potencjału wzrostu. W związku z tym trudno wskazać jednoznacznego zwycięzcę.

Bez wątpienia inwestycje typu necessity retail pozostają jednym z najsilniejszych trendów w Europie. Retail parki są postrzegane jako aktywa defensywne, oparte głównie na codziennych potrzebach konsumentów. Charakteryzują się niższą kapitałochłonnością, prostszym zarządzaniem oraz mniejszą podatnością na konkurencję ze strony e-commerce.

Jednocześnie ugruntowane centra handlowe również mają bardzo wiele do zaoferowania. Pełnią istotną rolę w portfelach inwestycyjnych dzięki możliwości generowania wzrostu dochodu. Historyczne dane pokazują, że w regionie Europy Środkowo-Wschodniej najlepsze centra handlowe osiągały bardzo dobre wyniki pod względem wzrostu czynszów. Dodatkowo nadal znajdujemy się relatywnie wcześnie w nowym cyklu inwestycyjnym. Oznacza to, że poziomy stóp kapitalizacji pozostają atrakcyjne, zanim sektor odzyska pełną płynność i szerokie zainteresowanie kapitału instytucjonalnego.

Największym wydarzeniem początku roku był zakup portfela Ceetrus/Auchan przez węgierski fundusz Adventum za 187 mln EUR w formule sale and leaseback. Czy model sale and leaseback w obliczu obecnej sytuacji gospodarczej będzie zyskiwał na popularności w Polsce?

Zainteresowanie inwestorów transakcjami typu sale and leaseback utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie od kilku lat. Dla wielu inwestorów są to atrakcyjne aktywa zapewniające długoterminową stabilność przepływów pieniężnych, ponieważ umowy najmu zawierane są najczęściej na okres od 10 do nawet 20 lat.

Kluczowym elementem oceny pozostaje oczywiście jakość najemcy i jego zdolność kredytowa. W przypadku transakcji Ceetrus/Auchan dodatkowym atutem był profil działalności najemcy. Segment spożywczy jest od czasu pandemii postrzegany jako jeden z najbardziej defensywnych i odpornych na cykle gospodarcze.

Obecnie obserwujemy rosnącą liczbę inwestorów zainteresowanych szczególnie transakcjami sale and leaseback w sektorze food retail. Uważam, że trend ten będzie się utrzymywał, a nawet wzmacniał w kolejnych latach. Głównym ograniczeniem pozostanie nie popyt inwestycyjny, lecz dostępność odpowiednio dużych i atrakcyjnych produktów na rynku.

Rozmawiał: Radosław Rybiński