[WYWIAD] Jacek Wesołowski, Trei Real Estate: 7 nowych parków handlowych rocznie

W tym roku otworzymy siedem nowych obiektów – w Zambrowie, w Krakowie, Łapach, Gorzowie Wielkopolskim, Koninie, Ciechanowie i Lubinie na Dolnym Śląsku – mówi w rozmowie z Retailnet Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland. Trei Real Estate Poland jest wystawcą SCF 2023 Spring. Swoje projekty zaprezentuje na stoisku nr 400.

Jak podsumuje Pan miniony rok w Trei? Czy wszystkie plany inwestycyjne udało się zrealizować?

Ubiegły rok nie był prosty dla branży nieruchomości, dla nas także. Było nam łatwiej niż innym podmiotom działającym na rynku, gdyż nasze projekty finansujemy ze środków własnych i nie musieliśmy pozyskiwać dodatkowego finansowania bankowego, co niewątpliwie nie było proste w tamtym czasie.

Powodem trudności były przede wszystkim COVID-19, wybuch wojny w Ukrainie oraz rosnący poziom inflacji. Pandemia spowodowała perturbacje w uzyskiwaniu pozwoleń. Urzędy działają teraz bardziej opieszale i częściej opóźniają dostarczenie dokumentów. To spowodowało, że napływ nowych pozwoleń i zakupy w ubiegłym roku były trudniejsze.

Z kolei wybuch wojny w Ukrainie wpłynął na ogromny wzrost cen. Uruchomienie nowych kontraktów było wręcz niemożliwe ze względu na dużą rozbieżność kosztów w stosunku do tych zakładanych przed wojną. Ten okres trwał mniej więcej pół roku, a później sytuacja stopniowo się normowała. Obecnie rozpoczęcie nowych budów jest możliwe, ale ceny wciąż są o ok. 20% wyższe niż przed wybuchem konfliktu za naszą wschodnia granicą. Duży wpływ na tę sytuację mają także wysokie stawki za energię i paliwo oraz poziom inflacji, które przekładają się nie tylko na ceny materiałów budowalnych, ale także na stawki wykonawców. Obecnie mamy do czynienia z wyższymi kosztami realizacji inwestycji, ale nie utrudniają one rozpoczęcia nowych projektów aż tak, jak jeszcze rok temu.

W ubiegłym roku pomimo trudnej sytuacji gospodarczej udało nam się otworzyć trzy nowe parki handlowe – w Otwocku, w Skarżysku-Kamiennej i w Mielcu. Cieszą się one dużym uznaniem wśród najemców i klientów. Ich mocną pozycję na rynku potwierdzają nagrody CEE Retail Awards Poland zdobyte przez obiekty w Otwocku i Skarżysku-Kamiennej, które zostały uznane na najlepsze obiekty handlowe 2022 roku.

Porozmawiajmy zatem o planach otwarć na ten rok. Gdzie pojawią się nowe Vendo Parki?

W tym roku otworzymy siedem nowych obiektów – w Zambrowie, w Krakowie, Łapach, Gorzowie Wielkopolskim, Koninie, Ciechanowie i Lubinie na Dolnym Śląsku. Planujemy utrzymać takie tempo rozwoju i realizować rokrocznie siedem nowych parków handlowych.

Czy to oznacza, że jeszcze przyspieszycie z inwestycjami? W minionym roku mieliśmy 3 otwarcia a teraz 7.

Wspomniane siedem nowych otwarć parków handlowych to raczej powrót do naszego tempa rozwoju sprzed 2 lat. W 2021 otworzyliśmy osiem obiektów. W ubiegłym roku sytuacja na rynku wywołana wybuchem wojny w Ukrainie wpłynęła na spowolnienie nowych inwestycji i w tym czasie wybudowaliśmy trzy nowe Vendo Parki. Teraz wracamy do naszego planowanego, stałego tempa rozwoju.

Jak wygląda strategia Trei w kwestii zarządzania portfolio? Czy wszystkie projekty pozostaną w Waszym portfelu?

Nasza umowa z centralą Grupy zakłada budowę portfela składającego się z czterdziestu własnych parków handlowych. Dążymy do tej liczby i sprawnie się do niej zbliżamy, posiadając obecnie 30 obiektów tego typu we własnym portfelu. Widzimy jednak, że potencjał polskiego rynku jest dużo większy. W związku z tym zawarliśmy spółkę joint venture z firmą Patron Capital, w ramach której planowane jest powstanie 20 kolejnych obiektów. Obecnie Trei Real Estate Poland posiada w sumie 33 parki handlowe, z czego 3 należą do portfela Patron Capital.

Zarówno w portfelu Trei, jak i Patron Capital jest jeszcze miejsce na nowe inwestycje i widzimy je także na polskim rynku retail. W swoim portfolio zarządzanych projektów oprócz parków handlowych mamy także około stu wolnostojących obiektów sieci Biedronka.

Jak ocenia Pan dostępność gruntów pod retail parki? Wielu inwestorów mówi, że rynek jest już na tyle nasycony, że w tej chwili trudno znaleźć tzw. perełki czyli atrakcyjne lokalizacje.

Nie podzielam tego zdania. Dostęp do nowych działek jest ciągle bardzo duży. Nasze podejście może wynikać z faktu, że już od ponad pięciu lat pracujemy w dużym tempie, kupujemy nieruchomości dość sprawnie i zdobyliśmy na rynku reputację wiarygodnego partnera. W związku z tym bardzo wielu sprzedających, rozważających zbycie swojego projektu czy działki, zna nas i dociera do nas. Uważam, że grunty w atrakcyjnych lokalizacjach są wciąż dostępne, a rynek nie jest jeszcze nasycony.

Obecna sytuacja na rynku powoduje, że bardzo wielu małych inwestorów odstępuje od swoich planów inwestycyjnych. Jest im trudno pozyskać finansowanie bankowe na realizację projektów, a jak już je uzyskają, to koszty finansowania stają się dużym obciążeniem w ich budżetach i to, co mogło być kiedyś zyskiem, teraz jest kosztem. Kilka lat temu mieliśmy do czynienia ze stopą bazową kredytów na poziomie 0% lub nawet ujemną. Teraz wynosi ona kilkanaście procent i nie jest już tak łatwo. Kurs euro utrzymuje się natomiast powyżej 4,5 zł. Mamy wysoką inflację i poziom obciążenia kredytem złotowym jest zdecydowaniewysoki. Musimy sobie radzić z tą sytuacją, ponieważ przez jakiś czas nie ulegnie ona poprawie.

W związku z tym, że koszt kredytu złotowego jest wysoki, to zyskowność projektów jest mniejsza, a wykonawstwo firm budowlanych trochę droższe. Niektórym deweloperom trudno jest spiąć cały proces inwestycyjny i wiele działek wraca na rynek.

Korzystacie z takich okazji?

Nie lubię tego słowa. Kupujemy takie działki, ale nie wykorzystujemy trudnej sytuacji drugiej strony. Tego wręcz nie cierpię. To nie jest nasza droga do rozwoju firmy. Mam nadzieję, że podmioty w chwilowo słabszej kondycji finansowej wrócą na rynek, będą dalej funkcjonowały i nie chcę, żeby ktokolwiek miał w pamięci, że ktoś inny wykorzystał jego niekorzystne położenie.

W związku z tym kupujemy te projekty, które są oferowane na rynku, nie nadużywając naszej pozycji. Liczymy na to, że dobre transakcje, które nam się uda zawrzeć, będą później procentowały kolejnymi zleceniami.

Przewagę macie ogromną.

Przewagę mamy przede wszystkim dlatego, że mamy bardzo dobry zespół ludzi. Udało nam się zgromadzić czołowych ekspertów na rynku specjalizujących się w poszukiwaniu działek, budowaniu projektów, wynajmie. To oni tworzą naszą siłę i kreują profesjonalną, przyjazną atmosferę wokół naszych inwestycji. Naszym atutem jest także umiejętność dbania o źródła finansowania. Nie czekaliśmy do wyczerpania się wewnętrznych zasobów Trei, tylko znaleźliśmy partnera do spółki join venture, który ułatwia nam dynamiczny rozwój, także w trudnych rynkowo czasach.

Jak ocenia Pan kondycję najemców? Wydaje się, że zainteresowanie retail parkami z ich strony nie słabnie

Porównując sytuację parków z innymi formatami handlowymi, mogę powiedzieć, że najemcom w parkach handlowych jest zdecydowanie łatwiej, chociaż na pewno dotknęły ich wyzwania rynku takie jak wzrost minimalnej pensji, koszty energii elektrycznej i paliwa, wysoka inflacja. Te czynniki niewątpliwie negatywnie wpływają na sytuację poszczególnych sieci. Wysokie obroty w parkach handlowych napędzane przez zmianę trendów zakupowych Polaków i zwrot w kierunku zakupów blisko miejsca zamieszkania, sprawiają, że coraz więcej firm wybiera w pierwszej kolejności parki handlowe jako miejsce swojego rozwoju.

Aktualnie widzimy, że wiele nowych marek takich jak Woolworth, New Yorker czy C&A, przyłącza się do grona najemców retail parków, a firmy wybierające dotąd raczej galerie handlowe chcą być obecne także u nas. Nie mamy żadnych problemów z pozyskaniem nowych najemców.

Mogę pokusić się o stwierdzenie, że wysoki poziom inflacji sprzyja rozwojowi marek w parkach handlowych. Z jednej strony rosnące ceny wyrobów przekładają się na wyższe obroty firm. Z drugiej strony – klienci coraz ostrożniej oceniają swoje możliwości zakupowe i chętniej wybierają parki handlowe niż galerie w pięknych obiektach, w których koszty, a co za tym idzie ceny, są wyższe.

Nie obserwujemy odpływu ani najemców ani klientów. Wręcz przeciwnie-trend wybierania przez nich parków handlowych się umacnia i jest jeszcze silniejszy niż w ubiegłym roku.

Na koniec chciałam zapytać o największe wyzwania, które teraz stoją przed Trei.

Wyzwania deweloperów koncentrują się wokół zyskowności, czyli budowania w pewnym rygorze. Zależy nam, żeby uzyskiwać zakładaną zyskowność, by marża i kapitał w firmie rosły. Musimy dbać o cash flow, spending finansowy. Musimy też uważnie obserwować sytuację rynkową, która może wpłynąć nie tylko na dostępność nowych działek i wynajem, ale także na utrzymanie zespołu, który mamy. Trudno byłoby sobie wybaczyć stratę takich świetnych ludzi, jakich zgromadziliśmy w firmie przez ostatnie siedem lat.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz