[KOMENTARZ] Radosław Jodko: nie ma odwrotu od ESG na rynku nieruchomości

Nie tylko wysokie koszty związane z wdrażaniem wymogów ESG, ale na agendzie inwestorów są dziś także takie wyzwania jak niestabilność wycen aktywów, brak jednolitych standardów wycen w kontekście rosnących wymagań związanych ze zrównoważonym rozwojem. Nawet jeśli czeka nas złagodzenie podejścia, to nie da się już odwrócić tego trendu w branży nieruchomości – wskazuje Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji.

Komisja Europejska zaproponowała niedawno opóźnienie obowiązku raportowania w ramach dyrektywy CSRD o dwa lata, a także podniesienie progu kwalifikacji do raportowania. Zgodnie z nową propozycją firmy będą musiały mieć powyżej tysiąca pracowników oraz co najmniej 50 mln euro obrotu lub 25 mln euro w aktywach, co zmniejszy liczbę przedsiębiorstw objętych regulacją z 50 000 do 10 000. Zmiany w Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD) zakładają, że firmy będą odpowiadać jedynie za bezpośrednich dostawców, a nie za cały łańcuch dostaw.

„Na rynku nieruchomości widać być może najlepiej, jak bardzo presja regulacyjna zmieniła podejście i jak po tych kilku latach nie do odwrócenia wydaje się już ten trend. Rynek nieruchomości musi myśleć w długoterminowej perspektywie. I tu nowe inwestycje mają znacznie łatwiej, bo łatwiej zaplanować i przewidzieć rozwiązania, które będą odpowiadały na oczekiwania regulatorów, ale i użytkowników końcowych” – wskazuje Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

„To, co jest wyzwaniem na polskim rynku, to z pewnością transformacja energetyczna. Ale z punktu widzenia inwestorów czynnikami komplikującymi sytuację jest brak stabilności wycen, a zwłaszcza brak jednolitych standardów wycen uwzględniających czynniki ESG, co prowadzi do niepewności co do rzeczywistej wyceny nieruchomości” – podkreśla.

ESG to realny problem dla firm

Dyrektywa CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) wprowadza nowe regulacje dotyczące raportowania niefinansowego w Unii Europejskiej, co – jak wskazują firmy i eksperci – budzi sporo wątpliwości i wyzwań.

„Najważniejsza może sprawą jest to, że raportowanie nie jest formalnością, ale wymaga rzeczywistego zbierania danych i analizy wpływ działalności firmy na środowisko – nie zawsze to dociera do każdej firmy. W zapowiedziach zmian kluczowe wydaje się to, że firmy będą odpowiadały jedynie za bezpośrednich dostawców, czyli za to, na co faktycznie mają wpływ” – wskazuje Jodko.

… i realne wyzwania dla inwestorów

„Gdybym miała wyliczyć wyzwania z punktu widzenia inwestorów, które wiążą się z wdrażaniem szeroko pojętego ESG, to powiedziałabym, że w przypadku budynków istniejących są to koszty modernizacji, szczególnie, jeśli chodzi o budynki wymagające dużej termomodernizacji – banki ograniczają finansowanie dla projektów o wysokim ryzyku środowiskowym, co przekłada się na brak płynności takich aktywów.

Kolejna kwestia to brak wiarygodnych i porównywalnych danych na temat śladu węglowego, zużycia energii czy społecznego wpływu nieruchomości, co utrudnia inwestorom ocenę ryzyka. W efekcie wyceny opierają się na niepełnych modelach, co rodzi obawy o przewartościowanie lub niedowartościowanie aktywów.

Trzecia kwestia to rosnąca rola certyfikatów – najemcy korporacyjni od jego posiadania warunkować zaczyna wynajem. Nieruchomości bez takich certyfikatów tracą konkurencyjność, co może prowadzić do spadku przychodów z czynszów i pogorszenia wskaźników zwrotu z inwestycji” – wylicza Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

Strategie i nowe modele biznesowe

Inwestorzy próbując minimalizować ryzyko niestabilności wycen, wdrażają strategie, w których kluczową rolę odgrywają narzędzi takie jak: badanie wskaźników ESG w due dilligence czy dywersyfikacja portfela, czyli inwestowanie w nieruchomości mieszane, np. biurowce z certyfikatami ESG, magazyny zasilane OZE) oraz projekty mieszkaniowe spełniające kryteria dostępności.

„Wydaje się, że ten rok będzie dla inwestorów czasem rewizji strategii inwestycyjnych w związku z rosnącą rolą ESG. Na razie trudno przewidzieć, w jaką stronę pójdzie np. green financing (wykorzystanie obligacji zrównoważonych rozwoju). Spodziewać możemy się, że to będzie także czas wypracowania nowych modeli biznesowych opartych na transparentności, innowacjach i długoterminowej wartości. Kluczem do sukcesu stanie się umiejętność łączenia celów finansowych z wymogami zrównoważonego rozwoju, przy jednoczesnym monitorowaniu zmieniających się regulacji i oczekiwań rynku” – podsumowuje Jodko.

Z corocznego barometru międzynarodowego firmy Ayming wynika, że 60 proc. europejskich firm spełnia wymogi dyrektywy CSRD, zaś 30 proc – pracuje nad ich wdrożeniem. Jeśli chodzi o polskie firmy, jest to odpowiednio: 61 proc. i 31 proc.