Jak euro będzie taniało, złotówka też, to pojawi się coraz więcej dużych portfeli gotowych do skupowania parków – w rozmowie z SCF News | Retailnet.pl mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.
Gdy rozmawialiśmy 3–4 lata temu, zapytałem, ile lat Trei będzie utrzymywać dobrą dynamikę rozwoju. Wówczas powiedział Pan, że 2–3 lata. Tymczasem w 2024 roku Trei wprowadza na rynek prawie 40 tysięcy m² nowej powierzchni. Macie już 42 Vendo Parki.
Jeśli nie liczyć czterech obiektów, które aktualnie budujemy, to liczba się zgadza.
To poproszę o kolejną prognozę – jak długo ten rozwój może jeszcze potrwać?
Wydaje się, że perspektywy dla parków handlowych wciąż są obiecujące, ale obecna sytuacja różni się od tej sprzed pięciu lat. Rynek się zmienia, staje się coraz trudniejszy. Już wtedy mówiłem, że musi się coś istotnego zmienić, bym mógł przedłużyć pozytywną prognozę.
Wspominał Pan wtedy o kursie złotego i exit yieldach. Jak to wygląda dziś?
Kurs złotego pozostał mocny, co przy przychodach generowanych w euro oznacza mniejsze budżety po przeliczeniu. Do tego rosnące ceny wykonawstwa utrudniają rentowność. Był moment, kiedy koszt budowy był praktycznie równy przychodom.
Wtedy sugerowałem, że exit yieldy powinny spadać. Myślę, że już niedługo rynek usłyszy o transakcjach, które to potwierdzą. To będzie bardzo dobra wiadomość – pokazująca, że da się zarobić, że jest marża, nawet jeśli niewielka. Exit yieldy zaczynają wyglądać bardzo obiecująco, co daje podstawy, by kolejne 5 lat ocenić jako zdrowy okres dla deweloperów parków handlowych.
Skoro kurs walutowy się nie zmienia, a yieldy też pozostają na podobnym poziomie, skąd w takim razie bierze się ta nieustająca dynamika rozwoju? Czy rynek nie jest już przegrzany?
To dobre pytanie. Mieliśmy przecież różnorodnych graczy – niektórzy budowali jeden park „na emeryturkę”, inni może trzy, bo ktoś im coś obiecał.
Podczas pandemii, gdy jako branża musieliśmy wspólnie rozmawiać z najemcami, okazało się, że na rynku jest blisko 200 graczy. Dziś ta liczba jest znacząco mniejsza. Rynek się konsoliduje. Silni się umacniają, słabsi znikają. Widać to po liczbie aktywnych firm deweloperskich – już jest ich mniej niż rok temu.
Przyjrzyjmy się temu co robi Trei. Wchodzicie już do naprawdę małych miast – ostatnio np. Mogilno, 11 tysięcy mieszkańców. Jak w takim miejscu zbudować odpowiedni catchment?
Rzeczywiście, Mogilno to niewielka miejscowość, ale nie jest to dla nas nic nowego. Jednym z pierwszych naszych projektów była Chodzież – również bardzo małe miasto. W Trei uważamy, że zarówno małe, jak i duże miasta mogą oferować dobre lokalizacje dla parków.
W zeszłym roku realizowaliśmy zarówno bardzo duży projekt w Szczecinie, jak i park handlowy w Kostrzynie nad Odrą. Idziemy tam, gdzie chcą być nasi najemcy. Jeśli widzimy potwierdzone zainteresowanie nawet mniejszą lokalizacją, to dla nas wystarczający argument.
W małych miastach często można zająć pozycję lidera – być pierwszym, jedynym, a tym samym budować trwałą przewagę. W dużych miastach konkurencja jest większa, więc tam dobór lokalizacji musi być bardziej selektywny.
w kwietniu pojawiła się informacja, że RG Leasing i Refield połączyli siły w jednej lokalizacji. Wcześniej nie było takich przypadków. Czy to znak, że konkurencja staje się zbyt ostra?
To przykład zdrowego myślenia. Czasami trzeba zadać sobie pytanie, czy ma sens konkurować z obiektem z sąsiedztwa. Niekiedy warto, ale często nie.
Takie przypadki jak dwóch graczy budujących razem park są rzadkie, ale my też mieliśmy podobną sytuację. W Łodzi powstał park handlowy w miejscu, gdzie miała przebiegać droga – zupełnie niespodziewana lokalizacja. My z kolei zdecydowaliśmy się zrealizować tam projekt mieszkaniowy, który okazał się ogromnym sukcesem – ARR wyniósł ponad 50%.
Warto więc myśleć strategicznie, rozmawiać ze sobą. Z wieloma graczami jesteśmy w codziennym kontakcie. Jestem członkiem zarządu PRCH, ale trafiłem tam dlatego, że konkurenci uznali, że ktoś powinien reprezentować nasz segment. To nie był efekt nadmiaru wolnego czasu – tylko potrzeby wspólnego działania. Komunikacja i zdrowe podejście są coraz bardziej potrzebne.
Między parkami handlowymi i klasycznymi centrami często jest synergia, ale coraz częściej już jednak bezpośrednia konkurencja. Przykład: w Szczecinie Trei wprowadza na rynek około 25 tysięcy m² powierzchni w Vendo Parku. To już jest bardzo konkretny punkt odniesienia dla klasycznych galerii. Jak dziś wygląda ta konkurencja?
Mimo wszystko nie postrzegam jej jako bardzo intensywnej. Najemcy centrów handlowych i parków wciąż w dużej mierze się różnią. Oczywiście pojawiają się marki, które wcześniej nie były obecne w parkach – jak choćby Sinsay z grupy LPP – ale to raczej ewolucja rynku niż walka o tego samego klienta.
Czyli klasyczne galerie i parki handlowe nadal pełnią inne funkcje?
Zdecydowanie. Kiedyś, gdy pracowałem nad Silesią czy Klifami, nikt nie myślał o kinie w centrum handlowym – byłoby to nie do przyjęcia. Dziś multiplexy to wartościowi najemcy. Podobnie z klubami fitness czy food courtami – to dziś kluczowe elementy dużych centrów. Tego wszystkiego nie znajdzie się w retail parkach i prawdopodobnie długo jeszcze nie – a może nigdy.
Sposób korzystania z parków handlowych też się różni – zagląda się do nich częściej, na krócej, po konkretne rzeczy. Galerie to raczej „destynacje” na dłuższe zakupy czy spędzenie czasu. My natomiast pełnimy coraz ważniejszą rolę w e-commerce – jesteśmy punktami odbioru i zwrotu zamówień online. Centra handlowe to zbyt droga powierzchnia na tego typu funkcje.
Konkurencja niekoniecznie oznacza konfrontację?
Dokładnie. Nie zbudujemy Vendo Parku vis-à-vis Galerii Mokotów – to nie ma sensu. Ale Zielonka, Kobyłka, Milanówek? Tam, gdzie nie ma silnej oferty handlowej, a siła nabywcza jest warszawska – tam jesteśmy obecni z pełnym przekonaniem.
Trei rozwija portfel głównie przez budowę i zarządzanie, ale wiele podmiotów stawia dziś na konsolidację i przejęcia. W jakim kierunku, Pana zdaniem, pójdzie rynek?
Rynek oczekuje większej aktywności na rynku exitów, ale pieniądz – także w przypadku euro – wciąż jest drogi. Kiedy koszt kapitału spadnie, pojawią się duże portfele gotowe do zakupów. Fundusze będą szukać stabilnych, przewidywalnych aktywów – a parki handlowe dziś są postrzegane właśnie jako bezpieczna klasa aktywów.
Wspominał Pan, że ten rok może być przełomowy w tym kontekście.
Tak. Mamy joint venture z firmą Patron Capital z Londynu. Wspólnie zbudowaliśmy sześć obiektów. Zgodnie z założeniami, po około trzech latach planujemy wychodzić z tych inwestycji. Pierwsze parki – w Skarżysku, Otwocku i Zambrowie – już wystawiliśmy na sprzedaż. To daje nam dobre spojrzenie na to, co dzieje się na rynku i dlaczego jestem optymistą, jeśli chodzi o dalsze spadki yieldów.
Czyli to nie „ucieczka z rynku”, tylko naturalny etap cyklu?
Zdecydowanie. Każdy z nas potrzebuje zdrowego przepływu pieniędzy. System bankowy nie jest dziś zbyt efektywny – bywa, że park buduje się w sześć miesięcy, a negocjacje z bankiem trwają osiem. Dlatego czasem lepiej jest budować ze środków własnych i sprzedawać gotowe obiekty, by reinwestować.
My operujemy na tzw. krótkim pieniądzu – musimy zarabiać więcej i szybciej, dlatego jesteśmy aktywni dewelopersko. Ale są też „długie pieniądze” – fundusze emerytalne, REIT-y – które będą chętnie inwestowały w stabilne, przynoszące długoterminowe przychody nieruchomości. A takim aktywem parki handlowe bez wątpienia już się stały.
Pamiętam, jak podczas rozmowy kilka lat temu powiedział Pan, że ma perspektywę żeglarza, który wielokrotnie przepłynął ocean. To metafora, ale morze i sporty motorowodne są Panu bliskie.
Rzeczywiście, z żeglarstwem jestem związany bardzo osobiście. Od lat jestem komandorem Klubu Morskiego Gryf – to klub z ogromną historią, jego członkami byli m.in. Leonid Teliga czy założyciele Gdyni. Za chwilę obchodzimy 100-lecie istnienia, więc to dla mnie coś więcej niż hobby.
Myślę, że to będzie moja najbliższa pasja na emeryturze. Jak ostatnio rozmawialiśmy, mówiłem, że czuję się już trochę jak emeryt-żeglarz. I ten moment w końcu nadchodzi – 1 stycznia formalnie przechodzę na emeryturę. To będzie czas, by więcej poświęcić się morzu.
Jak Pan widzi dzisiaj swoją wieloletnią podróż przez ocean nieruchomości komercyjnych? To już trzecia, a może nawet czwarta dekada?
Tak, dokładnie – od 29 grudnia 1990 roku. Więc rzeczywiście czwarta dekada.
Patrząc wstecz, mogę powiedzieć, że los był dla mnie bardzo łaskawy. Udało mi się zbudować pierwsze centrum handlowe w Polsce – Klif w Gdyni. Dziś niewielu o tym pamięta, ale to był prawdziwy początek. Budowałem też jedne z pierwszych parków handlowych – nie tylko Vendo Parki, ale wcześniej również Stop Shopy, razem z Immofinanz, którego już dzisiaj na rynku nie ma.
Dziś zaczynamy realizować pierwsze projekty PRS. W Poznaniu realizujemy inwestycję, która po ukończeniu uczyni nas jednym z dziesięciu największych graczy na tym rynku. To pokazuje, jak duży potencjał jest w tym segmencie w Polsce.
Miałem szczęście uczestniczyć w wielu ważnych momentach. Byłem wizytowany przez Paris Hilton, jeździłem do Londynu odebrać nagrodę za najlepszy obiekt handlowy – za centrum w Lublinie. Poznałem mnóstwo fascynujących ludzi. I właśnie tego będzie mi najbardziej brakowało.
Nie boję się tego, co będę robił dalej – wiem, że znajdę swoje miejsce. Ale trudno sobie wyobrazić, że nie będę już codziennie w kontakcie z tym środowiskiem – z koleżankami i kolegami z branży, z konkurentami, którzy stali się przyjaciółmi. To wspomnienia, które będą mi towarzyszyć jeszcze długo.
Panie Prezesie, nam też będzie Pana bardzo brakowało. I żeby ten brak nie był tak odczuwalny, chciałbym powiedzieć, że zawsze będzie Pan naszym gościem podczas targów SCF. A dla mnie osobiście będzie zaszczytem, jeśli znajdzie Pan czas na kolejne rozmowy, które pomagają porządkować myśli i dają szersze spojrzenia na retailową rzeczywistość.
Bardzo dziękuję za to zaproszenie – przyjmuję je z wdzięcznością. To dla mnie znacznie cenniejsze niż bycie, nie wiem, „retailowym celebrytą”, który wyskakuje z lodówki przy każdej okazji. Tego zdecydowanie bym nie chciał.
Będziemy rozmawiać poważnie. Tak jak zawsze.
Rozmawiał: Radosław Rybiński
