Uważamy, że to idealny moment dla sieci handlowych na wejście na rynek ukraiński – mówi w wywiadzie Andrii Lototskyi – dyrektor generalny Retail&Development Advisor (RDA).
Jak zmienił się rynek nieruchomości komercyjnych w Ukrainie w obliczu wojny na pełną skalę? Jakie kluczowe trendy i procesy można zaobserwować?
Wojna na pełną skalę spowodowała znaczną migrację ludności oraz przedsiębiorstw do zachodniej części Ukrainy. W rezultacie miasta takie jak Kijów, Lwów, Użhorod oraz inne miejscowości w regionie odnotowały wzrost liczby ludności – od 20% do nawet 80%. W ślad za tym również sieci handlowe przenieśli swoją działalność do bezpieczniejszych obszarów.
Pomimo wyzwań związanych z wojną, handel detaliczny nadal się rozwija. Do kwietnia 2025 r. liczba krajowych sieci sklepów wzrosła do 23 500, w porównaniu z 17 500 w grudniu 2021 r., tuż przed rozpoczęciem wojny.
Jednocześnie brak profesjonalnych nieruchomości handlowych spowodował wysoki popyt na wysokiej jakości powierzchnie handlowe. Aby zmniejszyć ryzyko i osiągnąć szybszy zwrot z inwestycji, deweloperzy skupili się na budowie małych lokalnych centrów handlowych, centrów handlowo-rozrywkowych oraz parków handlowych o powierzchni od 4000 do 30 000 mkw.
Które regiony Ukrainy są obecnie najbardziej aktywne pod względem rozwoju centrów handlowych?
Kijów nadal pozostaje najbardziej aktywnym regionem – to tu mieszczą się siedziby krajowych i międzynarodowych sieci handlowych, a siła nabywcza jest najwyższa. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się jednak także regiony centralne, takie jak Winnica czy Czerkasy. Zwiększoną aktywność obserwujemy również w zachodnich obwodach, takich jak Lwów, Użhoród, Mukaczewo, Iwano-Frankiwsko oraz Czerniowce.
Wśród aktywnych projektów RDA, których otwarcie planowane jest w latach 2025–2029, trzy zlokalizowane są w Kijowie i okolicach, jeden na południu kraju, dwa w regionach centralnych i 12 w regionach zachodnich.
Opowiedz nam więcej o tych projektach. Które z nich uważasz za najbardziej obiecujące?
Wszystkie te projekty są obiecujące. Czas pokaże, na ile okażą się skuteczne w praktyce. Moim zdaniem jednym z najbardziej pożądanych projektów nieruchomości handlowych, którego otwarcie zaplanowano na początek 2026 r., jest centrum handlowe Ukraina w Użhorodzie. Projekt będzie obejmował nowoczesne kino, duży supermarket spożywczy, centrum rozrywki dla dzieci, wiodące międzynarodowe i krajowe marki oraz food court z tarasem widokowym. W ciągu najbliższych 2-3 lat w Użhorodzie planowane jest uruchomienie kilku kolejnych projektów z segmentu premium, w tym centrów handlowo-rozrywkowych Riverville i Residents Mall. Kilka parków handlowych powstanie również na zachodzie kraju, a także nowe centra handlowo-rozrywkowe we Lwowie, Czerniowcach, Iwano-Frankowsku i innych dynamicznie rozwijających się miastach.
Jakie zmiany w zachowaniach konsumentów wpływają na rozwój nieruchomości handlowych?
W ciągu trzech lat trwającej wojny sytuacja konsumentów uległa znacznym zmianom. Znaczna część klientów z segmentu premium opuściła Ukrainę, natomiast konsumenci z segmentu średniego i budżetowego przenieśli się głównie do bezpieczniejszych miast w środkowej i zachodniej części kraju. Nic więc dziwnego, że przełożyło się to na wzrost popytu w tych regionach – zwłaszcza na artykuły spożywcze oraz modę typu fast fashion, która oferuje przystępne cenowo, modne ubrania.
Jakie formaty nieruchomości handlowych są obecnie najbardziej obiecujące w Ukrainie i dlaczego?
W miastach liczących ponad milion mieszkańców rynek jest zdominowany przez duże regionalne centra handlowo-rozrywkowe. Natomiast w mniejszych miastach często brakuje profesjonalnych obiektów handlowych. Jednocześnie inwestorzy zachowują ostrożność wobec dużych projektów ze względu na długi okres zwrotu z inwestycji oraz ryzyko związane z sytuacją militarną. W rezultacie priorytetem staje się budowa niewielkich centrów handlowych na gęsto zaludnionych obszarach, przy nowych osiedlach mieszkaniowych, bądź samodzielnych parków handlowych zlokalizowanych w punktach o dużym natężeniu ruchu.
Z reguły inwestycje w parki handlowe są o 40% niższe niż w tradycyjne centra handlowe. To sprawia, że są one jeszcze bardziej atrakcyjne dla inwestorów, a segment ten szybko się rozwija. W tym roku parki handlowe stanowiły 40% wszystkich projektów nieruchomości komercyjnych w RDA, w porównaniu z 10% w zeszłym roku. Jest to trend ogólnoeuropejski, który obecnie zyskuje na znaczeniu w Ukrainie.
Jak zmieniły się wymagania najemców dotyczące powierzchni komercyjnych? Co jest dla nich najważniejsze?
Ogólna struktura podaży i popytu na rynku wynajmu powierzchni handlowych w Ukrainie pozostaje stosunkowo zrównoważona. Chociaż nie zaobserwowaliśmy żadnych radykalnych zmian w wymaganiach najemców, nastąpiła jednak pewna transformacja. Część sieci handlowych zmieniła model biznesowy – jedni zdecydowali się na optymalizację i redukcję, podczas gdy inni rozszerzają działalność, wchodząc na nowe rynki lub dostosowując model biznesowy do zmieniających się nawyków konsumentów.
Oczywiście firmy preferują lokale z przynajmniej podstawowym wykończeniem wnętrz. Jednocześnie deweloperzy nadal często oferują powierzchnie w stanie surowym z powodu ograniczonych zasobów inwestycyjnych, co wymusza kompromisy. Na przykład uzgodnienie stopniowego wzrostu stawki czynszu po uruchomieniu sklepu lub większe uzależnienie czynszu od obrotów. Takie umowy są elastyczne i w dużej mierze zależą od popytu na daną nieruchomość. Jeśli o lokal ubiega się kilku najemców, warunki są zazwyczaj bardziej rygorystyczne. Mimo to, obecnie większość właścicieli nieruchomości preferuje konstruktywny dialog z najemcami.
Jakie możliwości dostrzegasz dla polskich firm w sektorze handlu detalicznego i nieruchomości komercyjnych w Ukrainie?
Podobnie jak handel detaliczny w Europie, handel detaliczny w Polsce jest bardziej systematyczny i zorganizowany niż w Ukrainie. W rezultacie większa przewidywalność i niezawodność dają polskim firmom pewną przewagę przy wchodzeniu na rynek ukraiński. Istnieją już przykłady zagranicznych sieci handlowych odnoszących sukcesy w Ukrainie, w tym polskie marki, takie jak LPP Group, CCC i HalfPrice. Jednak zagraniczne marki nie powinny być zbyt pewne siebie: zaletą ukraińskiego handlu detalicznego jest jego szybkość, elastyczność w podejmowaniu decyzji i niezwykła zdolność do dostosowywania się do zmian, co często pozwala mu przewyższać zagraniczne firmy w niektórych aspektach.
Z kolei ukraińscy deweloperzy preferują partnerów o jasno określonym modelu biznesowym, stabilnej sytuacji finansowej i rozpoznawalnej marce. Polskie firmy doskonale spełniają te kryteria. Ich obecność na rynku stymuluje rozwój ukraińskich marek, zachęcając je do ulepszania swojej oferty.
Obecnie obserwujemy interesującą synergię rynkową: ukraińskie marki zyskują na popularności w związku ze wzrostem popytu na lokalne produkty, podczas gdy międzynarodowi gracze zaspokajają zapotrzebowanie na spójność, jakość i różnorodność. Ta konkurencyjna sytuacja tworzy zdrowy rynek, na którym głównym beneficjentem jest konsument końcowy.
Czy Twoja firma uczestniczy we wspólnych projektach ukraińsko-polskich? Jeśli tak, proszę podać więcej szczegółów.
Tak, ściśle współpracujemy z naszymi polskimi partnerami w Ukrainie. Prowadzimy również rozmowy z kilkoma sieciami handlowymi z Polski i innych krajów europejskich, którzy są zainteresowani rynkiem ukraińskim. Ponieważ projekty te są obecnie w fazie przygotowawczej, nie możemy w tej chwili ujawnić żadnych szczegółów. Niemniej jednak jesteśmy optymistycznie nastawieni do przyszłości i z niecierpliwością czekamy na realizację dużych projektów w Ukrainie, Polsce i innych krajach UE.
Jaką radę dałby Pan polskim deweloperom i sieciom handlowym rozważającym Ukrainę jako potencjalny rynek inwestycyjny?
Rozumiemy, dlaczego wiele zagranicznych firm zachowuje ostrożność ze względu na niepewną sytuację bezpieczeństwa. Jednak w Ukrainie istnieje powiedzenie: „Strach ma wielkie oczy”, co oznacza, że ludzie mają tendencję do przeceniania zagrożeń. Ryzyko często wydaje się znacznie większe niż jest w rzeczywistości. Dlatego zawsze zalecamy osobistą wizytę w Ukrainie, aby na własne oczy zobaczyć rynek, wziąć udział w branżowych targach, nawiązać kontakty z Ukraińskim Stowarzyszeniem Detalistów i innymi kluczowymi graczami oraz spotkać się z kierownictwem najbardziej prosperujących firm w branży. W RDA z przyjemnością zorganizujemy takie wizyty, zapewnimy wsparcie oraz podzielimy się naszymi analizami rynkowymi.
Uważamy, że to idealny moment na wejście na rynek ukraiński. Wciąż dostępnych jest wiele atrakcyjnych lokalizacji, a warunki są bardziej elastyczne niż kiedykolwiek wcześniej. Podczas gdy niektóre firmy wstrzymują się, czekając na bardziej przewidywalną przyszłość, inne już teraz budują silną pozycję na rynku ukraińskim. Ostatecznie sukces osiągną ci, którzy działają rozważnie, ale z determinacją.