Wolumen inwestycyjny w Polsce od początku roku osiągnął 2,6 mld euro, z czego 23 proc. pochodziło od inwestorów krajowych. W samym trzecim kwartale w polskie nieruchomości komercyjne zainwestowano 0,8 mld euro, a ponad 324 mln euro stanowił kapitał lokalny – to rekordowy poziom aktywności polskich inwestorów.
Eksperci Colliers w raporcie „The CEE Investment Scene Q1–Q3 2025” przewidują, że biorąc pod uwagę trwające transakcje, całkowity wolumen inwestycyjny może wzrosnąć do 4,5 mld euro na koniec roku. Spodziewają się również zwiększenia aktywności inwestycyjnej w 2026 r.
Polscy inwestorzy coraz bardziej aktywni
Krajowi inwestorzy podwoili swój zeszłoroczny udział w rynku, zwiększając go z 10 do 23 proc. W ciągu trzech kwartałów 2025 r. zainwestowali 0,6 mld euro, przekraczając tym samym wynik osiągnięty w całym 2024 r. (0,5 mld euro). Dla porównania, w latach 2017–2022 roczne inwestycje krajowego kapitału wynosiły średnio ok. 100 mln euro.
Największą część środków, blisko trzy czwarte, przyciągnął sektor biurowy (420 mln euro). W sektor handlowy zainwestowano 115 mln euro, co odpowiada 20-procentowemu udziałowi. Mimo najwyższej od lat płynności na obu rynkach, łączna wartość transakcji w Polsce spadła rok do roku o 6 proc.
„Coraz więcej prywatnych inwestorów w Polsce dostrzega w nieruchomościach atrakcyjną formę lokowania środków finansowych, chociażby ze względu na większe zyski w porównaniu do innych opcji inwestycyjnych. Można więc przypuszczać, że będzie ona zyskiwać na znaczeniu, co cieszy, ponieważ pod względem aktywności lokalnego kapitału w tym sektorze mamy wiele do nadrobienia w porównaniu do Europy Zachodniej, w szczególności do Wielkiej Brytanii, Niemiec i Francji. Niższy udział niż w Polsce odnotowuje jedynie Słowacja, a nasz wynik jest zbliżony do Rumunii, gdzie lokalny kapitał stanowi 29 proc. udziału” – komentuje Piotr Mirowski, senior partner, Dział Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers.
Nieruchomości handlowe na trzecim miejscu
Największą aktywność inwestycyjną na polskim rynku pod względem płynności, jak i łącznej wartości transakcji w 2025 roku, odnotował rynek biurowy (35 proc. udziału od początku roku) oraz rynek nieruchomości produkcyjno-magazynowych (34 proc.). Bardzo wysoka płynność utrzymywała się w sektorze nieruchomości handlowych (18 proc. udział). Rosną także inwestycje w sektorze mieszkań na wynajem – w tym roku inwestorzy wydali w tym segmencie ponad 200 mln euro, a kolejne 600 mln euro ma zostać zainwestowane do końca roku.
Największy udział w rynku polskim utrzymują inwestorzy z Europy Zachodniej – 29 proc. (ponad 700 mln euro), polscy (23 proc.) oraz amerykańscy – 15 proc.
„Biura i magazyny w Polsce są obecnie wyceniane znacznie niżej niż w Europie Zachodniej. U nas najlepsze nieruchomości magazynowe kosztują do ok. 1 tys. euro za mkw., podczas gdy w Niemczech ponad 2 tys. euro. Podobnie biurowce – w Polsce wartość kapitałowa najlepszych aktywów wynosi 5 tys. euro, tam ponad 15 tys. Ponieważ różnice w wycenach nie wynikają z jakości aktywów, to coraz więcej polskich inwestorów prywatnych dostrzega w tym szansę. Cenią stabilność i przejrzystość rynku, instytucjonalne standardy oraz bezpieczeństwo transakcji, co zachęca ich do lokowania kapitału w nieruchomości” – dodaje Piotr Mirowski.
Pozytywne perspektywy
„Wszystkie rynki Europy Środkowo-Wschodniej wracają na ścieżkę wzrostu. Po okresie niepewności inwestorzy coraz częściej patrzą na region nie przez pryzmat ryzyka, lecz możliwości. Fundamenty makroekonomiczne – stabilny popyt wewnętrzny, umiarkowana inflacja i coraz lepszy dostęp do finansowania – sprawiają, że CEE wyróżnia się na tle Europy Zachodniej zarówno tempem wzrostu, jak i atrakcyjnością stóp zwrotu” – dodał Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista Colliers.
Według najnowszego raportu Colliers The CEE Investment Scene Q1–Q3 2025, wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej przekroczył 7 mld euro, co oznacza wzrost o 38 proc. rok do roku. Ponad 70 proc. całkowitej wartości transakcji przypadło na Polskę (2,6 mld euro) i Czechy (2,5 mld euro) – dwa największe i najbardziej płynne rynki regionu. Dynamiczny wzrost odnotowano także na Słowacji (+234 proc.) i na Węgrzech (+237 proc.), podczas gdy Rumunia i Bułgaria utrzymały stabilny poziom aktywności. Najwięcej kapitału popłynęło do sektorów biurowego (2,1 mld euro), przemysłowo-logistycznego (2 mld euro), handlowego (1,4 mld euro) oraz hotelowego (700 mln euro). Colliers prognozuje, że całkowity wolumen inwestycyjny w CEE w 2025 roku osiągnie 10-11 mld euro, co potwierdza rosnące zaufanie inwestorów i powrót regionu na ścieżkę trwałego wzrostu.
Patrząc w przyszłość, oczekuje się wzrostu wolumenu transakcji w IV kwartale 2025 roku oraz na początku 2026 roku, wspieranego przez poprawiające się fundamenty rynkowe, stabilny wzrost czynszów i łatwiejszy dostęp do finansowania dłużnego. Wskaźniki pustostanów w sektorach przemysłowym i biurowym osiągają najniższy poziom, podczas gdy segmenty handlowy i mieszkaniowy nadal przyciągają selektywny kapitał.
