Parki handlowe zyskują na polskim rynku retail. Niższe koszty budowy i eksploatacji oraz elastyczność w dostosowywaniu konceptu do potrzeb rynku przyciągają coraz więcej kapitału. Eksperci przestrzegają jednak: czas łatwych zysków się kończy, z kolei sukces nowych projektów wymaga długofalowej strategii i dokładnej analizy nasycenia rynku.
Parki handlowe zyskują na znaczeniu na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odbierając klientów tradycyjnym galeriom handlowym. Wprawdzie galerie handlowe wciąż zajmują czterokrotnie większą powierzchnię handlową w Polsce niż parki handlowe, to patrząc na nowe inwestycje, parki stają się coraz popularniejsze. Według raportu Polskiej Rady Centrów Handlowych, w pierwszym półroczu 2025 roku do użytku oddano 133 tys. mkw. nowej powierzchni, zczego aż 83,4 proc. stanowiły parki handlowe. Ponad połowę nowej powierzchni (61 proc.) zrealizowano wmiastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Wśród inwestycji z tego roku znalazły się M Park Mrągowo (dla LCP Properties jest to ich największy park handlowy w Polsce) czy park handlowy Łabędzka w Gliwicach (powstał w wyniku przebudowy dawnego centrum handlowego z Tesco). A od roku działa San Park Piaseczno, największy park handlowy w województwie mazowieckim.
Dla wielu konsumentów w Polsce, parki, czyli otwarte kompleksy z bezpośrednim dostępem do sklepów, darmowymi parkingami i wygodną lokalizacją przy głównych arteriach komunikacyjnych, są preferowanym miejscem zakupów. Zalety te dostrzegli również inwestorzy, którzy coraz chętniej lokują w nie kapitał. Doceniają przede wszystkim niższe koszty operacyjne, stabilne stopy zwrotu i elastyczność dostosowania do zmieniających się potrzeb rynku.
Niższe koszty i szybszy zwrot z inwestycji
Główną zaletą parków handlowych jest ich efektywność ekonomiczna. Koszty budowy są niższe w porównaniu do tradycyjnych centrów handlowych. Na oszczędności inwestycyjne wpływa brak klimatyzowanych przestrzeni wspólnych, wind, eskalatorów czy skomplikowanych systemów wentylacyjnych. Równie istotne są niższe koszty operacyjne. Parki generują mniejsze wydatki na utrzymanie, głównie dzięki ograniczonym kosztom energii i prostszej strukturze zarządzania. Dla najemców oznacza to niższe czynsze najmu oraz koszt obsługi, co przy zachowaniu wysokiego ruchu klientów przekłada się na lepszą rentowność ich działalności. Z perspektywy inwestora takie obiekty oferują bardziej przewidywalny przepływ gotówki i krótszy okres zwrotu z inwestycji niż w przypadku tradycyjnych galerii handlowych.
Gastronomia i usługi wkraczają do parków handlowych
Parki handlowe z definicji są obiektami bazującymi na prostocie, jednak w ostatnich latach obserwujemy jak poszerzają swoją ofertę. Wymusza to na deweloperach otwieranie się na nowych najemców. W efekcie, wprowadzają do parków handlowych gastronomię i usługi, które tradycyjnie były domeną galerii handlowych.
Czy jest to dobry kierunek?
„Dzięki wprowadzeniu do parków handlowych usług i gastronomii można uzyskać przynajmniej trzy rodzaje korzyści. Po pierwsze, zwiększyć przychody czynszowe. Po drugie, można ustabilizować przychody czynszowe w dłuższym okresie, co wynika z tego, na jak długo zawierane są umowy najmu. Po trzecie, pozwala to uatrakcyjnić koncept parku i pozyskać nowych klientów” – komentuje Dariusz Kalinowski.
Ekspert zaznacza, że sukces zależy od długoterminowej wizji właściciela – ci, którzy koncentrują się wyłącznie na maksymalizacji przychodów w krótkim okresie, ryzykują częstą rotację najemców i niejasny koncept handlowy.
„Rozwój gastronomii odbywa się na dwa sposoby: poprzez przeznaczenie części powierzchni najmu na lokale gastronomiczne oraz udostępnienie fragmentów parkingu dla tego rodzaju usług” – podkreśla Kalinowski.
ESG to nie moda a konieczność
Rosnące wymogi dotyczące zrównoważonego rozwoju stają się kolejnym czynnikiem wpływającym na atrakcyjność inwestycyjną parków handlowych. Wdrażanie rozwiązań takich jak ESG (Environmental, Social, and Governance), certyfikacja BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) czy instalacja paneli fotowoltaicznych, zwiększają nakłady inwestycyjne od kilku do nawet kilkunastu procent.
„Jednak korzyści znacznie przewyższają początkowe koszty. Mamy bowiem do czynienia z oszczędnościami operacyjnymi. Dzięki efektywności energetycznej parki z certyfikacją BREEAM notują redukcję kosztów eksploatacji o nawet kilkadziesiąt procent rocznie. Do tego dochodzą premie czynszowe – najemcy akceptują czynsz wyższy za powierzchnie w obiektach certyfikowanych” – mówi Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji.
Jodko wskazuje również, że duże sieci handlowe, realizujące własne cele ESG, preferują certyfikowane lokalizacje i akceptują wyższe czynsze za takie powierzchnie. Ponadto, ekspert ostrzega, że w kontekście taksonomii UE i rosnących wymogów regulacyjnych, budynki bez certyfikacji już za 5-7 lat mogą stać się „aktywami osieroconymi”. Z tego właśnie powodu, inwestycje w zrównoważone rozwiązania są nie luksusem a koniecznością. Chcąc być konkurencyjnym na rynku, nie da się zignorować tego kierunku rozwoju.
Gdzie jest granica? Jak nie przeinwestować?
W sytuacji rosnącego nasycenia rynku, największym wyzwaniem pozostaje określenie granicy opłacalności nowych projektów. Dariusz Kalinowski przestrzega przed krótkowzrocznym podejściem deweloperów koncentrujących się wyłącznie na komercjalizacji i natychmiastowej sprzedaży obiektu.
„Zachęcam do innego spojrzenia na temat. Jeśli przyjmiemy założenie, że zostaniemy właścicielem konkretnego parku przez co najmniej 10 lat, automatycznie zmieni się nam sposób oceny inwestycji. Dzięki takiemu podejściu, nasza analiza będzie głębsza, uwzględniająca wiele czynników, również tych, które będą oddziaływały na inwestycję w średnim lub długim horyzoncie czasowym” – wskazuje Kalinowski.
Jodko podkreśla przy tym, że minimalna populacja w promieniu 15 minut dojazdu wynosi 30-40 tys. mieszkańców dla parku o powierzchni 5-8 tys. metrów kwadratowych, zaś wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową nie powinien przekraczać 300-350 metrów kwadratowych na tysiąc mieszkańców. Budowa drugiego parku w niewielkiej odległości od konkurencji ma sens tylko wtedy, gdy pierwszy park obsługuje maksymalnie 60-70 proc. potencjału rynkowego i kiedy istnieją wyraźnie odrębne dzielnice mieszkaniowe, o różnych profilach demograficznych.
Inwestorzy zwracają uwagę na możliwość stworzenia odmiennego miksu najemców. W ich ocenie, jeśli konkurencja oferuje dyskont spożywczy i drogerie, warto postawić na elektronikę, sport czy artykuły do domu. W ten sposób unikniemy kanibalizacji, która następuje, kiedy mamy do czynienia z ponad 70-proc. pokryciem asortymentowym.
